国企收老破小？别高兴太早，只有这四类人能赶上红利

昨天晚上，我姑父给我打电话，声音里带着点兴奋又带着点忐忑：“你看到新闻没？上海那边国企直接收老房子，我那套虹口的老破小，是不是能卖给国家了？”

我听完一愣，问他：“你哪看的消息？”

他说：“抖音上刷到的，说2026年楼市重磅福利，国企收购老破小，旧房变现换新房一站式搞定，还有补贴退税。我这房子挂了快一年了没人问，这不天上掉馅饼吗？”

我当时就叹了口气——又是个被短视频标题带偏的。

挂了电话，我赶紧把各地已经落地的政策翻了个遍。今天就跟大伙儿说个明白：国企收房这事儿是真的，上海、杭州、济南等多地确实在搞，但不是所有人都能赶上这波红利。今天把这事的门道掰扯清楚，免得你像姑父一样，光听个热闹，最后空欢喜一场。

先说结论：2026年确实有多地国企下场收购二手房，主要用作保障性租赁住房。上海浦东、静安、徐汇已经启动试点，杭州富阳、济南起步区、福建全省也跟进了。但这事儿有门槛，不是你家那套老房子人家都收。

那到底谁能享受到这波红利？我分四类人说清楚。

第一类：手里有“老破小”且地段还行的

各地收房都有硬杠杠。上海浦东优先收内环内、2000年以前、70平方米以下、总价不超过400万的房源。静安也是小户型为主，总价400万以内。杭州富阳更明确，要2010年底前建成的老小区，面积不超过144平。

说白了，人家收的是那种房龄长、户型小、卖不动的老房子，拿去改造成保租房给年轻人住。你家要是次新房、大平层、豪宅，人家不稀罕。

第二类：有置换需求的业主

各地玩法不一样，但核心逻辑就一个——让你把旧房卖给国企，拿到钱或房票，再去买新房。

上海浦东是把收购款转成“房票”，你必须买浦东的新房。静安也一样，要求置换本区新房。徐汇最爽快，现金收购，不绑定新房。

杭州富阳给的是“抵价券+购房券”组合——旧房收购价等额的抵价券，外加5%的购房券（最高10万），30天内必须买指定的18个新房项目。

济南起步区更猛，全款收旧房，计划搞1000套。

所以你要是有置换想法，手里老房子又符合条件，这波是真能变现。

第三类：能接受评估价的人

这里有个坑——定价。

国企收购不是按你挂牌价收，是第三方评估。上海是按市场价或评估价收购，福建说双方协商或第三方评估。杭州富阳也是市场化评估。

我有个朋友在静安，他那套老房子挂380万挂了半年没人问，国企评估给到350万。他犹豫半天，最后还是卖了。“再等下去，谁知道明年还能不能卖350？”

所以你得想明白：你是要一个确定的买家、确定的价格，还是继续挂着等那个不一定出现的“大冤种”？

第四类：赶得上报名窗口期的

这玩意儿有名额限制，不是常年开放。杭州富阳计划收200套，报名206户，最后摇号选200户。济南起步区计划1000套。上海几个区也是试点阶段，规模有限。

所以你得盯着当地住建局官网，看到通知赶紧报名，错过了就没了。

那到底有啥实惠？

我给你捋捋：

第一，旧房变现。这是最实在的。你挂了一年卖不掉，国企真金白银收走，不用再跟中介扯皮。

第二，换新房有补贴。杭州富阳额外给5%购房券，最高10万。贵阳那边更狠，2026年9月30日前卖旧买新，按新房契税的50%发消费券补贴。

第三，税费优惠。国家层面政策延续到2027年底——卖房后一年内买新房，个税可以退。新房价大于等于旧房价，全额退；小于的，按比例退。

第四，学区可能不耽误。铜陵那边明确，以旧换新买新房，适龄子女当年就能凭新房证明上学（除个别学校）。

哪些人别折腾？

三类人我劝你歇着：

一是房子不符合条件的。面积太大、房龄太新、总价太高，人家不收。

二是不想置换的。除了徐汇等少数地方给现金，多数是让你拿房票买新房。你不想折腾换房，就别凑热闹。

三是接受不了评估价的。你想卖400万，评估给360万，心里过不去那道坎，那就别参与。

最后说句实在话

国企收房这事儿，本质是国家给楼市托底，同时给保障房找房源。对符合条件的业主来说，确实是个难得的退出通道——你那套挂了半年没人问的老房子，终于有人收了。

但别被短视频忽悠了，以为人人有份。先查你所在城市有没有政策，再看你家房子符不符合条件，最后算算评估价你能不能接受。三步走完，再决定参不参与。

我姑父听完我这一通分析，沉默了几秒，说：“那我这虹口的老房子，是不是得先去问问街道？”

我说：“对，别光刷抖音了，去问正地方。”

放下电话，我想起一句话：楼市这趟车，不是所有人都能赶上，但赶上的人，别错过。