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不论是当前持有房产的家庭，还是计划买房的家庭，大概率都在关心未来房价的走势。最近几年，中国房地产相关的大环境发生了明显变化：人口总量自2019年以来持续下滑，城镇化进程显著放缓，甚至出现部分大城市人口向农村回流的现象。

从房价数据来看，2021年以来，一二三四线城市房价总体进入下行通道；站在2026年初，参考国家统计局官方数据，70个大中城市房价环比仍整体处于下跌状态。

房价是大家关注的核心，而人口变化、经济发展等因素交织，让房价走势显得错综复杂。但有一个直观的问题值得思考：如果一个城市的人口停止增长，它的房价还会涨吗？

这个问题对当前大多数城市都具有现实意义——中国总人口已停止增长、甚至出现负增长，这意味着大部分城市的人口也已停止增长。要分析这个问题，我们需要建立一个基本框架：房子具有双重属性，一是满足居住需求的消费属性，二是反映金融货币政策、资产定价等因素的金融属性。

我们先剥离金融属性，单纯从消费属性入手分析。

从居住消费属性来看，一个城市的人口停止增长，就意味着该城市对居住的新增需求总量已非常微弱。可能有朋友会说，城市房屋自有率不同，对房价的影响也会不同，但实际上这种影响并不显著。

即便一个城市的房屋自有率达到90%，购房需求会有所减少，但即便自有率只有50%，绝大多数居民也都有房可住。

诚然，合租、集中居住等群体未来会有少量购房需求，改善性需求也存在一定增量，但从宏观层面来看，这些需求都相对微弱，难以成为推动房价上涨的主要力量。

尤其在中国，大多数城市的房屋自有率已处于较高水平：大量三四线城市自有率超90%，二线城市超80%，即便一线城市也大多达到50%以上。因此，从消费属性来看，若一个城市人口停止增长，房价即便有上涨可能，幅度也会非常温和。

接下来我们看房子的金融属性。在一个国家或地区，如果出现较严重的通货膨胀，西红柿、土豆等日用品，以及水泥、钢材等生产资料，包括各类资产的价格，都会有上涨冲动。

同理，若货币政策持续宽松，资金成本下降，社会资金充裕且缺乏合适的投资渠道，就可能引发通货膨胀；而在通货膨胀环境下，以房子为代表的资产价格也会随之有上涨倾向。因此，对未来大多数城市而言，通货膨胀将是影响房价的主要金融层面因素，而居住需求对房价的支撑和推动作用会越来越弱。

当然，也存在一些特殊情况。比如一线及部分热点二线城市，房屋自有率相对较低，若国家在某一阶段出台鼓励购房的政策——例如一线城市全面取消限购，不排除短期内会出现新增购房需求激增的情况，进而在阶段性推动房价上涨，这也意味着政策层面存在一定不确定性。

但当前国家对房地产市场的核心态度是“稳楼市”，对过度鼓励、刺激购房仍有顾虑。因此，未来房价大概率会呈现止跌企稳、温和运行的态势，过去那种一年涨幅达二三十%甚至更高的“野蛮生长”局面，今后很难再出现。

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