老楼加装电梯，最怕装成危房！责任谁担、钱谁出？

如果加装电梯确实导致了危楼，责任划分和重建出资的核心原则是“谁的责任，谁承担”，最终的出资方案需要根据鉴定结果来确定。

这确实是个复杂的问题，也是加装电梯前必须理清的核心风险。

一、损害原因鉴定

委托专业机构进行司法鉴定，确定损害原因与责任比例。

发生问题后，首要且最关键的一步是委托有资质的房屋安全鉴定机构进行司法鉴定，以确定房屋损坏的具体原因和责任比例。

鉴定结论是划分责任和后续所有行动（如诉讼、索赔）的法律基础。

二、不同情况下的具体责任方与出资分析

情况一：损害由加装电梯直接导致（最需要防范的情况）

1、责任主体

如果鉴定证明损害是由加梯工程的设计、勘察、施工等环节的过错造成的，责任主体是加装电梯的建设单位（包括设计、施工、勘察等单位）。

2、责任依据

根据《民法典》等，施工人因施工原因致使建设工程质量不符合约定，造成他人损害的，应当承担赔偿责任。

有真实案例中，因未做地质勘察、擅自更改设计导致电梯下沉、房屋开裂，法院认定业主、承包单位、施工单位、设计单位根据过错按比例承担责任。

3、出资来源

应由责任方（施工单位、设计单位等）出资修复或赔偿。

如果相关方购买了工程质量潜在缺陷保险（IDI），可申请理赔。

业主需通过协商或诉讼向责任方追偿。

情况二：损害非由加装电梯直接导致

1、责任主体

如果鉴定证明房屋损坏是由于原房屋自身老化、原有缺陷或其他第三方原因导致，与加装电梯无直接因果关系，那么责任主体是房屋的所有权人（全体业主）。

2、责任依据

根据《北京市房屋建筑使用安全条例》，房屋建筑所有权人是房屋建筑使用安全责任人，承担检查、维护、修缮以及对危险房屋采取解危措施的责任。

房屋共有部分的维护费用由业主依法共同承担。

3、出资来源

住宅专项维修资金：用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。出现危及安全的紧急情况，可按规定应急使用。

业主自筹：维修资金不足或不符合使用条件时，由相关业主按比例共同筹集。

情况三：原因混合或难以清晰界定

实践中可能出现原因混合的情况。这时，各方根据过错程度按比例承担责任。

例如，可能一部分是原结构老化，一部分是施工扰动加剧。鉴定报告会给出责任比例，并据此分担费用。

三、重要补充与风险提示

（一）业主的“主体责任”风险

许多地方政策（如成都）明确规定，申请加装电梯的业主是实施主体，对建设和使用期间的质量安全负责。

这意味着，如果因业主方提供的资料不全（如未提供地勘报告）、选择无资质公司或决策失误导致问题，业主方可能需承担主要或首要责任。

案例显示，有法院因业主未履行“先勘察”原则而判其承担主要过错。

（二）加装前的核心防范措施

为了避免事后追责困难，必须在加装前做好以下几点：

1、严格审查资质

务必选择具备相应资质的设计、施工、监理单位，并签订权责清晰的合同。

2、履行法定程序

必须进行地质勘察，并由专业设计单位出具符合安全标准的设计方案，确保“先勘察、后设计、再施工”。

3、明确合同约定

在合同中明确约定，因加装电梯工程导致房屋受损的，由承建方承担全部修复、赔偿责任。

4、购买相关保险

探讨购买工程质量潜在缺陷保险（IDI）或相关责任险，转移潜在风险。

（三）重建的极端情况

如果房屋被鉴定为必须“整体拆除”的危房，重建将涉及更复杂的规划、审批和资金来源问题，可能需纳入旧城改造或征收拆迁范围，由政府主导协调，但这已超出一般加装电梯问题的范畴。

四、建议

面对加装电梯的提议，可以这样做来保障自身权益：

1、前期参与，严格监督

积极参与加装电梯的协商过程，重点关注设计方案的安全性论证、各参与方的专业资质以及是否包含完整的地质勘察环节。

2、留存证据，明确约定

保留所有会议记录、公示文件、合同文本。在相关协议中，尽可能明确约定未来若发生房屋安全问题的责任归属和解决机制。

3、寻求专业支持

在签约前，可考虑咨询专业律师或建筑工程专业人士，审查合同条款的完备性和风险。

4、了解本地政策

查询所在城市关于既有住宅加装电梯的具体实施办法，了解其中对安全责任、监督管理的规定。

五、结语

危楼责任与重建出资的问题，核心在于原因鉴定和事前防范。

在决定加装电梯前，务必对房屋现状进行专业评估，并选择信誉良好、流程规范的专业团队来实施，将风险控制在源头。