魔幻现实，郑州的老破小正在迎来春天！

金水区的一位小红书博主从2025年开始购买老房子，她专门挑选一室户型，在燕庄曼哈顿以23万全款买下37平米的房子，永威翰林居那套45万也拿下了，翻新只花了两万三左右，刷刷墙、换换门、装个空调就能租出去，现在月租金在1200到2300之间，算下来租售比达到5.3%到7%，她手里有十来套这样的房子，一套都没卖，就靠收租赚钱，等以后房价涨了再考虑出售。

这组数据有可靠来源，好好选房平台2025年的统计显示，郑州二手房成交价的中位数是69万元，月租中位数为1800元，算下来租售比达到3.1%，这个比率略高于目前商贷利率的3.0%，也明显超过公积金贷款的2.6%，如果选择贷款购房，每月要还的利息甚至低于租金支出，对自住人群来说，买房比租房更划算，投资客则瞄准那些带电梯、房龄在10到20年之间、靠近商务区或地铁的老旧小区，这类房源租售比往往能超过5%。

现在大家把房产分成两类，天资产和地资产，天资产指的是新楼盘，带精装修和智能设备，看着挺高级，地资产就是那些老旧小区，但不是所有老破小都值得买，关键要看位置在二环内，有电梯，容易转手，像永威翰林居、曼哈顿、新里卢浮公馆二期这些楼盘符合条件，反过来看，荥阳、上街那些几万块钱的90平老房子，空着没人租，挂半年也卖不出去，看着便宜其实是个坑。

这股风不只吹到郑州，成都武侯区那些2000年建的电梯房，租金收益率能到6%，乌鲁木齐有些国企家属院的一室户型，总价十八万，每月租金一千块，外地人开始跨省找这种房子，他们看中的是位置在市中心，总价不高，租金稳定，这些人不指望房价很快上涨，就赌两件事：房价已经跌到底了，租客会一直住在这里。

租这些房子的，大多是二十二到三十岁的年轻人，在郑州工作没几年，他们想要离地铁近，走路十分钟能到，公交车能直达公司，有电梯，物业服务还过得去，房子旧点没关系，但不要总爬楼梯，也别老是停水停电，买房的除了本地人，还有从洛阳、新乡过来的，用亲戚的名字买，担心政策限制，中介提到，从2025年第四季度开始，带电梯的老旧小区成交速度快了四成，价格却没涨，这说明买家不是想炒房，就是打算收租金过日子。

不过这事也有隐患，现在大家都觉得房价不会一直跌下去，才敢这么操作，万一哪天政府调整规划，比如地铁线路绕开这个区域，或者老旧小区被划入棚改范围，这些房子的价值可能突然改变，眼下没有补贴也没有改造安排，全靠市场自己运转，房子越来越旧，水管电线容易出问题，维修费用逐渐增加，以后要是真的实施房产税，按照面积计算，这些小户型虽然总价低，但每平米摊下来的成本未必合算。

我翻过几个房东的账本，他们算得挺细，月租扣掉物业费、水电公摊和空置期，一年净收入不到一万五，但总价低，投入二十多万，回本周期十五年上下，比起存银行或买理财，确实更让人放心，只是没人提到，如果租客突然集体退租，或者片区新建大量保障房分流需求，这个计算模型就得重新调整。

最近看到曼哈顿有套房挂牌，37平米卖24万，月租能收1300块，中介说前两天刚租出去，租客是个程序员，直接签了两年合同，房东也没涨租金，因为他知道要是涨价的话，租客就会去隔壁找房子，现在这行当比的不是谁胆子大，而是谁能沉得住气不乱动。