李嘉诚预言已应验？若无意外，2026年楼市或将面临3大转变！

«——【·前言·】——»

估计很多人都没想到，我们的房价从2021年开始快速下跌，相对于高点，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的还跌到只剩首付款了！

都知道蝉联多年华人首富的李嘉诚吧，在我们楼市达到阶段顶峰时做出了惊人的预言：

“未来5年不管是香港还是内地的房价都将会迎来大调整，因为需求在之前几年就已经释放殆尽了，未来面临‘需求枯竭’，未来5年房价凶多吉少，面临显著调整压力。”

在那个市场情绪尚未彻底崩盘的时间节点，此言被业内同侪嘲讽为，甚至有人揶揄他“年迈昏聩”。

然而，当我们站在2026年的时空坐标，手持计算器复盘这笔交易时，方才醒悟那种“消费者恍然大悟时的震撼”有多么充满讽刺意味。

大佬七折卖楼，早把后路算清了

房地产最疯狂的那几年，很多城市的售楼处天天排队，大家拿着卡抢房，普遍相信“今天买明天涨”。

可就在这种氛围里，香港中环一位年纪很大的地产大佬却做了相反的选择：把手里不少房产项目直接按七折卖掉，动作很快，像是在清仓撤退。

这不是常见的营销手段，而更像是提前降风险，按当时的市场行情，核心地段的资产通常还能继续抬价，他却主动让出大约三成的溢价空间。

很多同行看不懂：账面上能卖到100亿的项目，为什么要以70亿的价格成交？

在他们眼里，这等于自己砸价，也会带动周围项目预期走弱，属于“破坏规矩”的做法，所以私下里有人嘲讽，说他年纪大了，跟不上新周期的估值玩法。

但从结果看，他的目标可能根本不是多赚那最后一段涨幅，而是把难以快速变现的不动产尽快换成现金，折价出售能极大提高成交速度，只要价格足够有吸引力，买家会更果断，资金回笼也更快。

他用“七折”把交易效率拉满，迅速把大体量资产转成了更灵活的流动资金，这意味着不管市场后面怎么走，他都能保持主动：可以观望、可以再投资、也可以随时调整地区和行业配置。

而对当时进场的买房人来说，七折看上去像捡便宜，但便宜不等于安全，如果后续市场进入调整期，价格下行、流动性收紧、持有成本上升，账面资产可能长期回不到高点，所谓“低价买入”也可能变成被动套牢。

很多人只看到折扣，却忽略了更大的周期风险，这种做法的核心，是用明确的让利换取确定性：少赚甚至不赚那部分可能存在的上行空间，把不确定的资产价格波动转化为实实在在的现金与选择权。

当别人还在纠结能不能再多涨一点时，他已经把风险最大的部分先卸掉，把接下来可能出现的震荡留给后来者承担，这一笔当时看似的“糊涂账”，如今看来，算得比谁都精。

高位买房的人，如今悔到肠子青

当一些大资本选择卖房套现、降低房地产敞口后，真正把筹码接过去的，往往是相信“房子只涨不跌”的普通家庭。

很多人以为价格还能继续冲，看到折扣或热销就更急着上车，结果周期一转，压力就全落在长期贷款的人身上，其实这类风险提示并不是第一次出现。

2017年前后，李嘉诚就公开表达过对后市的担忧，大意是：香港和内地的房价在前几年把需求透支得差不多了，未来几年会面临明显调整压力，走势不乐观。

但在行情最热的时候，市场情绪更愿意听“凑首付也要买”“通胀会帮你还贷”这种话，提醒反而被当成唱衰。

于是很多年轻家庭做了同一个选择：为了尽快买房，把夫妻双方父母的积蓄都动用起来，常见的是所谓“六个钱包”一起上，首付掏空，接着背上二三十年的按揭。

买到房那一刻像是完成任务，但也等于把未来很长时间的现金流锁死，一旦收入波动或房价下行，就很难翻身。

从2021年之后，市场并没有出现那种一天跌到底的场面，而是更折磨人的缓慢回调：成交减少、挂牌增多、价格一点点往下挪。

最先受伤的是首付的那部分“权益”，接着是房子估值接近甚至低于贷款余额，心理落差很强，房本过去被当成家庭最稳的资产凭证，后面却可能变成“欠款对应物”，因为房子卖不出好价，但月供一分不能少。

慢跌的可怕在于，它不断给人“差不多到底了”的错觉，让人犹豫、幻想、等待，结果拖着拖着就是几年。

很多人把下行理解为短期政策调整，想着熬一熬就回去，可时间越长，家庭资产负债表越紧，消费和投资能力也被压缩。

高杠杆在上涨时放大收益，在下行时同样放大痛苦：工资照进来，利息照付，房价却不配合。

那些在2021年前后高位买入的人，现在一边收到每月固定扣款提醒，一边看到周边成交价普遍回调30%到40%，心中那份懊悔，恐怕比当年错失比特币还要痛彻心扉。

3大转变

过去很多人吃到房价上涨的红利，就以为这套经验能一直复制。

问题在于，到了2026年前后，房地产更可能进入“规则变了”的阶段：价格、需求和偏好都在换挡，所以一些人被套得又准又狠，本质是还在用旧剧本下注。

第一件事是行情形态变了，房价可能不再一路下行，而是进入更长的低位盘整期，像“跌不动但也起不来”，这不等于机会来了，只代表市场要用时间消化库存和预期。

一线核心区因产业、人口和资源更集中，可能更早稳定，相反人口外流的三四线、缺少就业支撑的区域，以及大城市外围通勤型板块，仍可能继续承压。

首付比例下调、融资口径放松，对部分业态更像是缓解库存压力的工具，而不是新一轮普涨信号，未来买房会更看城市基本面、片区就业、现金流回报，而不是“随便买都涨”。

第二件事是当下越来越多人把租房当成长期的生活选择，相关报告里显示 35 岁以上的租客占比正在不断上升，这一数据也清晰说明，租房早已不只是年轻人的过渡性居住方式。

对不少90后、00后来说，看过父母背几十年房贷的生活后，更愿意保持流动性：把资金留给职业提升、子女教育、健康保障或其他投资。

尤其当租售比偏低、房子难再带来高收益时，“先租后买”甚至“不买也行”会变成更普遍的选择，这会直接影响购房需求的强度和结构。

第三件事是产品偏好开始倒过来，过去被嫌弃的老小区、小面积二手房，可能在2026年更受刚需欢迎，因为预算有限时，地段、配套、通勤和学位的确定性更值钱。

同样的钱，很多人会在“远郊新盘但生活不方便”和“市区旧房但马上能住”之间选后者，加上老旧小区改造推进，比如加装电梯、管网更新、环境提升、停车优化，居住痛点在减少，价值也会被重新评估。

对买来自住的人来说，能立刻兑现的生活便利，比远期规划更重要，老破小的翻红，正是楼市里的“胖东来效应”：剥离了浮华的品牌溢价，回归居住的本质功能。