惊喜捡漏！柳州融水法拍大别墅，起拍后历经轮番争抢，最终以121万元顺利易主

一套257平方米的双拼别墅，在拍卖上从100万起拍，5个人争抢43轮，最终以121万成交。这个价格听起来很划算，但仔细算算单价只有4703元一平方米。

而就在2022年，同一个融水碧桂园小区，另一套264平方米的别墅卖出了158万，单价高达5984元。短短三年多时间，同地段同类型的别墅，每平方米价格跌了1281元，总价降幅超过23%。

这栋被拍卖的别墅位于融水县融水镇民族路151号融水碧桂园17栋02室，是一栋三层的双拼别墅，建筑面积257.29平方米，还带一个大花园。 房子是原房东2021年买的，一直是毛坯状态，没人装修也没人住过，属于全新的房子。 拍卖公告里特别注明，交易过程中产生的税费由相应主体各自承担，不需要买家全部负担。

融水碧桂园位于融水县城的城北片区，属于新城区。 周边两公里范围内有融水镇城北小学、融水苗族自治县民族中学和保桓初级中学。 商业配套有大洋购物广场，公园有民族体育公园，医院有融水镇卫生院。 从位置来看，这个小区的生活配套还算齐全。

根据最新的市场数据，融水碧桂园目前的参考均价在4050元每平方米左右。 整个融水县的新房平均价格大约是5600元每平方米。 这次法拍成交价4703元，比市场均价略高，但考虑到这是带花园的别墅产品，这个价格仍然处于低位。 柳州碧桂园别墅的房价走势显示，2026年的价格基本维持在17130元每平方米，但那是柳州市区的价格，县域市场的价格水平完全不同。

法拍房的税费问题一直是买家关注的重点。 2026年出台了新的增值税政策，个人销售住房持有满两年的免征增值税，持有不满两年的，增值税征收率从原来的5%下调到了3%。 附加税根据地区不同，市区为12%，县城、镇为10%。 这套别墅是2021年购买的，到2026年拍卖时持有已满两年，理论上可以免征增值税。 拍卖公告明确税费由相应主体承担，这意味着买家主要承担契税，税率根据面积和套数在1%到3%之间。

除了房价本身，法拍房还可能存在一些隐性成本。 比如原房东拖欠的物业费、水电燃气费，虽然法律规定债务属于原业主，但很多拍卖公告会约定由买受人承担。 房屋维修基金如果原业主没交，过户后也需要新业主补交。 土地性质如果是划拨地，还需要补缴1%到3%的土地出让金。 这些费用在参拍前都需要仔细核查。

从投资角度看，121万买下257平方米的别墅，加上预估的税费和可能的装修成本，总投入可能在140万到160万之间。 同小区二手房价格差异较大，柳州碧桂园小区的二手房参考均价在8307元每平方米。 在融水当地，这个总价可以买到约250平方米的普通住宅，或者面积小一些但位置更好的新房。

法拍房市场本身也在发生变化。 随着网络司法拍卖的普及，越来越多的房产进入法拍渠道。 拍卖流程包括阅读公告、报名缴纳保证金、参与竞拍、支付尾款和办理过户。 法院不限制买家贷款，但需要买家在规定期限内凑齐尾款。 如果竞拍成功后又反悔，保证金将被没收，还可能被要求补足重新拍卖的差价。

融水县整体的房地产市场保持稳定，新房均价5600元连续多月持平。 柳州不同区域的房价差异明显，市中心均价在9440元，柳东新区6850元，柳北区6199元，融水5600元的价格处于县域市场的中间水平。 碧桂园作为全国性开发商，其在柳州不同区域的项目价格也反映了地段价值的差异。

这套别墅的成交反映了一个市场现象：在县域市场，改善型住房产品的价格波动比刚需产品更大。 当市场整体平稳时，总价较高的别墅产品其流动性会相对较弱，这可能在法拍市场上形成价格洼地。 但这也要求买家具备更强的资金实力和风险识别能力。

法拍房提供了低于市场价购房的机会，但同时也要求参与者做好充分的准备工作。 仔细阅读拍卖公告，实地查看房屋现状，核查产权和欠费情况，精准测算全部成本，这些步骤缺一不可。 对于有经验的购房者来说，这或许是一个不错的选择；对于新手而言，则需要更加谨慎。

当一套房子的拍卖能吸引五个人报名，经过四十三轮加价才成交，这本身说明了市场对其价值的认可。 价格数字的背后，是不同买家对地段、产品、成本和未来预期的综合权衡。 每一个成交价都是买卖双方在特定时刻达成共识的结果。

在房地产市场走向理性成熟的阶段，价格波动成为常态。 法拍房市场的活跃，为资产流动提供了新的渠道，也为购房者提供了更多元的选择。 关键在于，无论是买方还是卖方，都需要基于充分的信息和理性的判断来做决策。