2026原拆原建不是“拆迁暴富”！老破小想翻身，3个硬门槛必须过

最近刷到不少消息，说2026年“原拆原建”要全面推进，手里有老破小的业主，是不是又开始琢磨“拆了就能住新房、资产翻倍”？

先给大家泼一盆冷水：这次的原拆原建，和你印象里“拆一赔三”的棚改完全不是一回事。它不是让你一夜暴富的造富神话，而是一场以“安全优先、居民做主、原地焕新”为核心的城市更新行动。

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今天咱们就把这事掰开揉碎了讲，用大白话告诉你：2026年的原拆原建到底是什么？哪些老房子能搭上这班车？你要掏多少钱？又有哪些坑不能踩？

一、先搞懂：2026年的“原拆原建”，和以前真不一样

很多人一听到“原拆原建”，第一反应就是“拆了重盖，原地回迁”，觉得和以前的棚改差不多。但实际上，这次的政策从根上就变了。

1. 核心目标变了：从“拆迁造富”到“消除隐患”

过去的棚改，本质上是政府主导的大规模征地拆迁，目的是推进城镇化、拉动经济。而2026年的原拆原建，是住建部、自然资源部联合出台的新政，核心目标只有一个：解决危旧住房的安全问题，改善居民的居住条件。

换句话说，它不是为了炒房，也不是为了让谁一夜暴富，而是为了让住在C级、D级危房里的老百姓，能住上安全、舒适的新房。

2. 实施主体变了：从“政府包办”到“居民做主”

以前棚改是政府说拆就拆，补偿标准、安置方式都由政府定。现在的原拆原建，完全反过来了：居民是绝对的主角。

从要不要拆、怎么拆，到出资比例、户型设计，再到回迁标准，所有关键问题都必须由业主们自己协商决定。政府只负责提供政策支持、审批服务和安全监管，绝不强制搬迁。

3. 资金来源变了：从“政府买单”到“三方共担”

这是最关键的变化。过去棚改的钱主要靠政府财政和银行贷款，现在的原拆原建，采用的是“政府补贴+居民自筹+社会资本参与”的模式。

简单说，就是政府出一部分钱，居民自己掏一部分，再引入企业或社会资本补一部分。没有免费的午餐，想住新房，就得自己掏钱。

4. 安置方式变了：从“异地安置”到“原地回迁”

棚改往往是把居民迁到远郊的安置房，学区、医疗、商超这些成熟配套全没了。而原拆原建，就是在原来的地块上拆了重盖，居民回迁后，原来的地段、学区、邻里关系都能保留，这也是它最吸引人的地方。

二、三大硬门槛：不是所有老破小都能“翻身”

别以为房龄老、房子破就能自动纳入原拆原建。2026年的新政划了严格的红线，只有同时满足以下三个条件，才有机会启动项目。

条件一：房屋必须是“真危房”，无加固价值

这是最基础的准入门槛，也是最高优先级的条件。根据住建部的文件，能纳入原拆原建的房子，必须是经甲级资质第三方机构鉴定，达到C级（局部危房）或D级（整栋危房）标准，且无加固维修价值的房屋。

具体来说，包括这几类：

- 墙体开裂、地基沉降、承重结构受损，随时有倒塌风险的老楼；

- 2000年以前建成的预制板房、老旧砖混房、石混房，这些房子建设标准低，老化严重；

- 经鉴定，维修加固的成本比重建还高的房屋。

注意：如果你的房子只是旧，没有安全隐患，或者属于文物保护单位、历史风貌街区，或者已经纳入土地征收储备计划，那基本就和原拆原建无缘了。

条件二：业主同意率必须达标，缺一不可

原拆原建是“居民做主”，所以业主的意愿是决定性因素。根据《民法典》第278条及各地实施细则，全国统一设置了“双门槛”：

1. 户数同意率：本栋或本单元业主同意率不低于80%，部分核心城区、危房紧急改造项目要求达到90%—100%。

2. 面积同意率：同意业主的专有部分面积占比不低于三分之二。

这两个指标必须同时达标，缺一不可。只要有少数业主坚决反对、拒不签字，项目就无法推进。

为什么要求这么高？因为原拆原建涉及房屋拆除、临时安置、住宅设计等复杂事项，任何一个环节出问题，都会影响全体业主的利益。比如，有人担心出资太多，有人不想搬离，有人对户型不满意，这些都需要大家坐下来协商解决。

条件三：资金和规划必须到位，不碰红线

钱和地，是原拆原建的两大核心问题。

- 资金方面：项目必须有明确的资金筹措方案，政府补贴、居民自筹、社会资本的比例要清晰，不能出现“烂尾”风险。

- 规划方面：重建后的房屋必须符合城市总体规划，不能突破容积率、建筑高度、日照、绿化等硬性要求，也不能触碰生态红线、基本农田红线等“高压线”。

简单说，就是“钱要够，地要对”，否则项目根本批不下来。

三、全流程拆解：从申请到回迁，每一步都要走对

很多业主不知道原拆原建该怎么操作，其实整个流程是公开透明的，一共分为7步：

1. 业主发起申请

由业主代表或业委会向社区、街道提交原拆原建申请，同时提供房屋产权证明、业主签名等材料。

2. 初步核查

街道办对申请进行初步核查，判断房屋是否符合准入类型，是否触碰规划红线。

3. 专业鉴定

委托甲级资质第三方机构对房屋进行安全鉴定，出具正式的鉴定报告，明确是否属于C/D级危房，是否有加固价值。

4. 业主表决与签约

就重建方案、出资比例、回迁标准等事项进行业主表决，达到法定同意率后，全体业主签订正式协议。

5. 方案设计与审批

委托专业设计单位制定重建方案，报住建、规划、消防等部门审批，取得施工许可证。

6. 过渡安置与施工建设

业主搬离原址，政府按月发放过渡安置费（标准不低于当地租房市场均价），直到回迁。施工采用模块化建造技术，工厂预制、现场拼装，缩短工期。

7. 竣工验收与回迁交房

施工完成后，由住建、消防、规划等部门组成联合验收组，对房屋进行全面验收。验收合格后，通知业主回迁，交房当天同步领取新的不动产权证，实现“交房即交证”。

四、钱从哪来？居民要掏多少？

这是大家最关心的问题。原拆原建不是免费的，居民需要自筹一部分资金，具体金额因项目而异，但有几个规律：

1. 资金“三分天下”模式

目前全国主流的资金筹措模式是“三个三分之一”：

- 居民出资约三分之一；

- 政府奖补资金约三分之一；

- 企业通过运营及增容收益兜底剩余三分之一。

比如湖北宜昌的一个项目，总投资6300万元，其中居民出资559万余元，政府专项补贴2300万元，剩余部分由企业承担。

2. 居民出资的几种方式

- 按面积分摊：这是最常见的方式，比如每平方米出资4000-6000元，根据房屋面积计算。

- 提取住房公积金：业主可凭原拆原建的审批文件，提取住房公积金用于支付出资款，单身职工最高可提50万元，夫妻双方可提80万元。

- 申请低息贷款：部分银行推出了“原拆原建专项贷款”，利率低于商业贷款，还款周期长，减轻居民压力。

- 分期支付：可与施工方协商，在开工时支付50%费用，房子封顶后支付30%，交房时支付剩余20%，分期周期最长可达2年。

3. 不同城市的案例参考

- 北京劲松社区114号楼：每户出资6-7万元，占总费用的10%；

- 杭州浙工新村：同等面积房屋需出资约10万元，置换大户型则需百万级资金；

- 泉州某项目：政府补贴60%，居民自筹40%，平均每户出资约15万元。

五、避坑指南：这些风险一定要提前防范

原拆原建是好事，但也有不少坑，稍不注意就可能吃亏。以下是4个最常见的风险点：

1. 不要轻信“口头承诺”

有些施工方或中介会口头承诺“免费加面积”“优先选楼层”“产权70年重新算”，但这些承诺如果没有写进正式协议，就等于零。所有关键条款，必须白纸黑字写清楚，避免竣工后扯皮。

2. 不要找无资质的施工队

原拆原建是正规的建设工程，必须找有资质的施工单位。如果图便宜找了“野路子”施工队，不仅质量没保障，还可能因为违规施工被罚款，甚至被强制拆除。

3. 不要忽视产权问题

重建后的房屋产权归原业主所有，产权年限重新计算，新增面积也会合法确权。但如果房屋产权不清晰，存在权属纠纷，或者没有完成不动产登记，项目就无法推进。

4. 不要盲目跟风

原拆原建不是普惠式福利，而是精准滴灌的民生保障。全国目前只有47个试点项目，绝大多数老破小因不满足安全、属性、意愿等条件，无法纳入重建范围。不要被“老房一拆就升值”的噱头忽悠，理性看待政策。

1. 原拆原建政策各地细则不同，具体条件、流程、补贴标准请以当地住建部门发布的官方文件为准，切勿轻信非官方信息。

2. 申请前务必委托专业机构进行房屋安全鉴定，确认房屋是否符合准入条件，避免白忙活。

3. 业主协商过程中，要充分沟通、求同存异，必要时可邀请社区、街道介入调解，确保项目顺利推进。

4. 所有资金往来、协议签订，都要通过正规渠道，保留好相关凭证，维护自身合法权益。

总的来说，2026年的原拆原建，是一场更精细、更务实的城市更新行动。它不是让你一夜暴富的捷径，而是让你在熟悉的地段，住上安全、舒适新房的机会。

如果你手里有老破小，不妨先对照一下三大硬门槛，看看自己的房子有没有机会。如果符合条件，就和邻居们一起，把这事当成自家的事来办，毕竟，住得安心、舒心，才是最重要的。