房价回升第一城，楼市冲到全球第二！

这两天看到一个数据值得注意。

莱坊最新报告显示，2025年第四季度，香港超级豪宅成交81宗，成交金额15.7亿美元，排到全球第二，仅次于迪拜。相比第三季度的56宗，环比暴涨45%。这是2021年底以来的高位。

豪宅在动，成交在放量，私人住宅价格指数止跌，一手成交金额已经超过去年全年。高端资产率先放量，说明有一部分资金开始愿意承担风险了。

过去按揭利率高位时期，很多屋苑租金回报约2%-2.5%，贷款成本却在3.5%-4%区间。现金流为负，持有只能赌涨幅，这种结构一定压价格。现在按揭成本回落到2.5%-3.25%区间，核心区租金回报在3%-3.5%。

差距不大，但逻辑已经改变——租金开始接近覆盖利息，持有结构重新变得可计算。

算完现金流账，还要看供给端。香港土地供应长期受限，没有内地那种高周转库存挤压。

三年回调已经释放了一部分估值泡沫，但并没有出现失控式抛售。它更像存量博弈市场，价格修复慢，但一旦起来，波动也不会失真。

很多人担心现在买会不会在半山腰、租金能不能覆盖月供、会不会亏。答案其实很简单——看清趋势就能抓住时机。

香港过去二十年经历过几轮明显回调，每次修复通常需要两到四年。从时间维度看，现在已经接近历史平均修复区间，风险依然存在，但赔率已经不像2021年那样极端。关键不是要不要买，而是怎么选。

如果现在要配置香港房产，看三件事就足够。

第一，租售比是否接近覆盖利息。这是底线，如果做不到，谨慎选择。核心区部分屋苑现在可以做到租金接近覆盖利息，但远郊和高楼龄老屋苑依然做不到。

便宜不代表安全，低单价往往伴随更高的隐性成本。

第二，区域未来三年供应是否可控。供应压力一旦集中释放，再好的租金模型也会被压缩。这个很多人容易忽略，觉得便宜就是机会，但如果周边三年要推十几个新盘，价格很难起来。

第三，趋势确认后再动手。目前香港价格已经连续三个月环比上涨，趋势一旦形成，赔率和安全边际会明显改善。

如果只是围观热点，这条新闻看完就结束了。但如果你确实在考虑配置，就需要更细的判断模型——哪些区域租售比最合理，哪些区域未来三年供应压力最大，哪些板块已经完成趋势确认。

前面讲的这些判断框架，可以帮你确定要不要参与。但具体到操作层面，需要更细的沟通。