王石预测应验？如不出意外，2026年起，中国房产或将面临3大转变

去年底我去上海一个新盘踩盘，售楼处没放沙盘，墙上挂着三张A3纸：一张是施工许可证编号和竣工备案倒计时，一张是第三方监理每月签字的混凝土强度报告，还有一张印着“本项目无预售资金挪用记录”的住建局盖章回执。销售递给我安全帽时说：“大哥，您先上七楼看看实体墙厚度——样板间拆了，现在全按交付标准砌。”

这话要是搁五年前，开发商早被当成神经病轰出去了。

2025年财报出来那天，我翻了翻万科、华润、招商蛇口的资产负债表，数字静得吓人：资产负债率48.2%、37.6%、45.9%。再往前推六年，某头部民企还在业绩会上咧嘴笑：“79.3%？行业健康线！”银行信贷员当时听见都摇头。现在？你报个65%，风控部直接暂停尽调流程——不是嫌你高，是怀疑你财报有没有水分。

王石2008年喊拐点，被拍砖说“万科自己怂”；2016年说房价追不上工资，同行当耳旁风；2021年那句“高周转必爆”，三个月后恒大商票大面积违约。当时没人信，直到烂尾楼照片在业主群里疯传，连带小区物业费都收不上来——钱全填了地价和旧债窟窿，哪还有余力浇混凝土？

海南2022年第一个动真格，全省新建商品房必须封顶才能卖。起初开发商骂“活不下去”，结果两年过去，海口西海岸新盘去化率反超全省均值12个百分点。今年一季度，全国新建商品住宅中，现房+准现房占比冲到36.4%。杭州某央企盘干脆把营销中心搬进已交付的实景园区，让客户自己测卧室窗台离地高度、拿分贝仪录电梯运行噪音——不是炫技，是怕交房当天被业主举着检测报告堵大门。

更实打实的变化藏在毛坯房里。深圳新规从2024年10月起，新建住宅层高不低于3米，四层以上全配无障碍电梯；成都要求精装房甲醛释放量限值比国标严40%，还强制公示每块地板的基材环保等级。我朋友上月在南京买改善房，签合同时销售主动递来一份《墙体隔音实测对比表》，数据来自第三方机构，连隔壁家孩子练钢琴的低频穿透值都标得清清楚楚。

老式“鸽子笼”盘现在堆在库存尾部。苏州一个2019年拿的地，2.65米层高、无电梯、公摊32%，挂盘两年降价27%还是流拍。开发商私下吐槽：“现在业主看房先问‘能不能装全屋净水’‘地暖回路够不够用’，谁还关心售楼处有没有直升机停机坪？”

昨天路过北京朝阳区一个工地，塔吊没拆，但围挡上刷的是：“本项目预计2026年6月30日前交付，逾期按日万分之三赔付”。下面一行小字：“已缴纳履约保函2.8亿元，监管账户余额1.4亿”。风一吹，塑料布哗啦响，像在给人提醒什么。