普通人还在纠结买不买，有人已经亏了30万，真相是房子没选对

到了2026年初，买房的人变少了，看房的人却没减少，大家不是不愿意买，而是不敢随便做决定，以前担心买不起，现在害怕选错地方，银行利率降到百分之三左右，首付最低只要一成半，税费也放宽了，实际成本比五年前降了不少，但很多人看完房子反而更拿不定主意，因为他们明白，价格便宜的房子往往藏着更高的代价。

比如一套三百万的房子，贷款三十年，利率从百分之三点一降到百分之三点零六，每月还款少了两百块，总共利息能省四万多，听起来不算多，但这是实实在在的降低，首付门槛也放宽了，像杭州、南京这些城市，首套房首付只要百分之十五就能买，二套房的首付比例在百分之二十到三十之间，比前两年宽松不少，增值税免征年限从五年缩短到两年，很多老房子交易时能省下一大笔税钱，政策确实帮人们降低了门槛，但没有帮大家避开风险。

新房市场情况不太好，五十个重点城市在一月的成交面积比去年少了百分之二十，开发商急着回收资金，常见做法是打九五折到九折，还送车位、免物业费，但买家不太感兴趣，反而去看二手房，二手房一月的成交反而涨了三成以上，挂牌量很高，议价空间也大，比如有人挂三百万，最后两百七十万就成交了，砍掉百分之十都很正常，买家的心态变了，不再抢着买，而是等着对方再降一点。

城市之间的差距还在不断拉大，像北京海淀、上海浦东、深圳南山和杭州钱江新城这些地方，人口持续流入，产业稳定，政策也在托底，新房供应不多，二手房挂出去很快就能卖掉，价格波动很小，买房的人不用着急，可以慢慢挑选到合适的房子，反过来看鹤岗、榆林、徐州外围那些新区，库存足够卖两年半以上，年轻人不断往外走，配套设施建得慢，连超市都开不起来，房子就算打五折也没人愿意接手，这不是价格的问题，而是根本卖不出去。

我有个朋友在2025年底买了套“未来科学城”的新房，位置在省会郊区，价格比市区便宜四成，还送一个车位，今年一月他想卖掉房子，挂出去两个月没人来看，中介告诉他这个小区有一千二百套房子在卖，去年只成交了八十七套，他算下来已经亏了三十万利息和物业费，而旁边老城区有套二十年房龄的旧房子，没有电梯，价格贵上一倍，却在七天内就被人买走了。

现在买房，顺序很关键，先看城市有没有人来，再看板块配套齐不齐全，接着商量价格，最后了解开发商背景，不是谁降价多就值得买，要看是谁在降价，有的确实缺钱让利，有的快撑不住了甩卖包袱，普通人信息来源有限，只能多跑多看，多问问别人，别信宣传册上的效果图。

有一套老小区的房子，房东急着卖，挂牌价是280万，最后255万成交，买家没觉得占了多大便宜，只说他知道这房子位置好，离地铁站走路八分钟，楼下就是菜市场，孩子上学方便，这就足够了。