扬州东南新城，房价从2015年6800涨到22000，如今价格回落盘整

扬州东南新城十余载的房价走势，恰似古运河缓缓流淌的水波，起落之间始终烙印着扬州主城东南的运河生态底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的东南新城，是扬州主城东南名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在6800元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是扬州“老城东南门户”，城市界面以老旧小区与零散厂房为主，村居与小企业混杂，生活配套集中于开发东路、文峰南路一带，杉湾花园、九龙花园等住宅小区已具规模，但整体发展尚处转型起步期。

彼时东南新城的生活配套尚不完善，片区内仅有奥邦广场一家小型商业体，日常买菜需前往联谊路便民市场，公交线路覆盖有限且班次不均，往返东关街、文昌阁等主城区通勤需50分钟左右。

扬州老城区原住民、周边小企业员工、城南高校教职工是片区核心居住人群，生活氛围简单、朴实、充满老城烟火与运河气息。

2015年东南新城的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、城南就职的普通职员、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年东南新城楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年东南新城房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至8200元/㎡，较上年年末上涨1400元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，扬州同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。

凭借低房价、东南片区改造的发展预期，以及扬州城市南拓东进的规划利好，东南新城成为扬州主城东南刚需置业的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，开发东路沿街商铺日渐热闹，扬州老鹅店、烫干丝铺、包子铺等市井商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近文峰南路的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年东南新城房价涨势显著提速，12月均价达到10500元/㎡，同比涨幅28%，单平米上涨2300元，这一涨幅在当年扬州广陵区区域内位居前列。

这一年扬州市区楼市全面升温，核心区与东南板块房价同步上涨，东南新城被划定为扬州主城东南融合发展核心区，叠加三湾湿地公园规划建设与大运河文化带战略的利好，吸引了不少市区上班的刚需客与周边居民群体 。

片区内首次出现投资客群体，看中国东南新城的运河生态资源与古城融合发展潜力，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自广陵区、邗江区的购房者，专程前来咨询东南新城片区规划 。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是东南新城房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价13000元/㎡，2019年12月15800元/㎡，2020年12月19200元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年片区内东花园小学、朱自清中学，教育配套全面提档；大运河博物馆建成开放，三湾湿地公园成为网红打卡地，东南新城从单一老旧居住区，逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，东南新城房价站上十余年来的历史顶峰，均价达22300元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的47.6万涨至156.1万，六年间总价上涨108.5万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，绿地香港也今东南、卓越晴翠等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是朱自清中学校区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，东南新城楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至19500元/㎡，较2021年下跌12.5%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，扬州出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

东南新城新房供应量庞大，绿地、卓越、景瑞等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌。

片区人口增长放缓，古城人口外溢不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年东南新城房价继续下探，12月均价16100元/㎡，同比跌幅17.4%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价40余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但东南新城房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价12900元/㎡，跌幅19.9%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、交通、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年东南新城房价跌势大幅收窄，12月均价11600元/㎡；2026年1月均价11598元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.02%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨4798元，十年总涨幅约70.6%，涨幅水平基本追不上物价上涨速度。

如今的东南新城，生活配套已全面成熟。城南快速路贯穿东西，多条公交线路四通八达，规划中的地铁线路站点环绕，从东南新城前往扬州市主城区仅需15分钟，通勤时间较十年前缩短三分之二，出行极为便捷。

片区内奥邦广场、九久奥特莱斯、玖润邻里中心等商超云集，扬州市第一人民医院东院、文峰社区卫生服务中心等医疗配套一应俱全，楼下便是联谊路便民市场、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满 。

当前东南新城不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差超两倍：卓越晴翠均价19800元/㎡，绿地香港也今东南16400元/㎡，杉湾花园仅7200元/㎡，九龙花园约11200元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，5室及以上户型均价超17500元/㎡，刚需两居室均价约11598元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从扬州整体楼市来看，东南新城依旧是广陵区产城融合核心与宜居板块，2026年1月扬州均价11500元/㎡左右，东南新城与扬州平均水平基本持平，契合“运河生态、配套成熟、价值回归”的特征。

如今在东南新城置业的人群，仍以刚需与改善为主：在大运河博物馆、三湾湿地公园工作的年轻群体，看中片区生态氛围与文化气息。

为子女教育选择朱自清中学、育才东花园小学校区房的家庭，青睐优质教育资源；还有在周边高校任教的教职工，偏好片区浓厚的居住氛围与古运河风光。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的东南新城是扬州主城东南的刚需选择，如今依旧如此。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低 。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处主城核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买扬州老鹅、蟹黄汤包的上班族与居民，平凡日常格外温暖。

对于东南新城老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意联谊路便民市场的蔬菜是否新鲜、老鹅店的口味是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在东南新城拥有属于自己的小家，坐拥运河风光与文化底蕴，便已心满意足。

东南新城十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的蜕变：从不起眼的“老城洼地”，成长为配套成熟、交通便捷、生态与居住融合的现代化新城，每一步变化都真实可感 。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，楼下包子铺热气腾腾；傍晚，联谊路便民市场叫卖声此起彼伏；夜晚，大运河博物馆灯火璀璨，三湾湿地公园市民散步赏景，孩童追逐嬉闹，这便是东南新城最本真的日常。

房价的起伏，如同古运河的潮汐，涨落之后终归平静；而东南新城的生活，恰似扬州的烫干丝，任凭市场潮起潮落，始终温润实在、满是淮扬滋味。

这就是扬州东南新城2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕“居住”二字，简单、纯粹、真实。