中海与华润，谁在走正确的路？住宅寡头VS多元王者

中国房地产的牌桌上，玩家越来越少，底牌也越来越清晰。

从行业销售规模18万亿的“百家争鸣”，到2025年勉强守住8万亿关口，所有地产企业都面临着一个根本性问题：要想活得久，究竟该走哪条路？

中海和华润，这两家几乎同时跻身“三千亿俱乐部”的央企巨头，用截然不同的战略给出了不同的答案。

中海赌明天，赌性更浓

过去三年，中海以规模第一、市场占有率第一、利润第一的连续霸榜姿态，成为住宅赛道的绝对寡头。中海笃定“龙头寡头化”的历史机遇，凭借着地产行业老司机的肌肉记忆，证明自己仍然是这个赛道最能打的人。

华润谋未来，谋局更远

而华润早在2005年，就开启了以万象城为代表的“地产+商业”双驱动模式，到2026年，正式确认了三驾马车并驾齐驱的产品力护城河。（三驾马车：开发销售类业务、经营不动产收租类业务、轻资产管理收费类业务）

根据2025年上半年报表数据，华润非开发销售型业务，贡献了60%的核心净利润，这就意味着：即使每年一套房子都不卖，也有500亿的经常性收入打底。这也意味着华润可以彻底摆脱“靠天吃饭”的命运。

两种截然不同的生存哲学

中海在赌：住宅开发规模虽然逐年缩小，但寡头的占比会越来越大。它相信美国TOP3房企22%的市场占有率，能在中国复制。它用“投资驱动”的方式，试图把3%的市场占有率拉到10%以上。

华润坚信：没有永恒的赛道，只有穿越周期的能力组合。开发销售赚快钱+经营赚长线+轻资产赚服务费——三种现金流的叠加，才能抵御任何一次周期的俯冲。

但硬币总有两面。

中海的风险肉眼可见：将90%的营收绑在住宅开发上，一旦市场持续阴跌，前三年“拿地王”的冠冕就会变成库存的枷锁。2025年将近20%的销售额跌幅，已经是一次警报。

华润的挑战不可预测：三驾马车意味着三套完全不同的打法。协同不好就是无休止的内耗，平衡不当就容易左右手互搏。当住宅赛道还有寡头红利可吃时，华润会不会因为“分心”而掉队？

没有绝对正确的战略，只有绝对适配的选择。

中海像一名狙击手，将所有资源压在了一发子弹，瞄准市场占有率这个寡头的靶心。如果住宅市场止跌回稳，中海将迎来--规模与利润的双重跃迁，让它足以甩开所有竞争对手。

而华润更像是一支特种部队，轻武器、重武器、后勤补给配齐，准备打一场没有终点的持久战。如果市场继续探底，华润每年500亿经常性收入，就会成为“压舱石”“护城河”的作用，让它从容度过寒冬。

未来几年，建筑行业终局将在这两种路径的竞合中逐步显现究竟谁胜谁负。

地产只有因果，没有神话

中海的果，种在连续三年那3000多亿拿地款里；华润的因，早在20多年前万象城启动时就已经埋下。

你更看好哪一种打法？

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