要回农村过年了，才猛然感觉到城市化的迅速

这周一开始，春运的消息已经属于日更的状态

且每天大家对“好多人”的理解还都在加深

这一次春节假期总体出行人次，官方预估超百亿人次

全球的人口都出门一次，都还没这么多

这个量属实震撼人心

图源：北京大学深圳研究学院新闻网

已经到家开始准备过年的信息，特别是需要回农村过年的信息更是乐呵

知道要走亲戚串门，但不知道是哪些亲戚；都住回了平房，出了门就是田埂，但不知道能干啥；手揣兜眼放空，看着大片的绿地发呆

不只是因为在城市待的时间太久

从80后开始，还有很多人除了在过年的时候，从未在农村生活过

而父辈，父辈的父辈，则对土地有着非常深刻的印象

对于土地、农村印象的代际割裂已然显现

而这一切，都来源于我们飞速的城市化进程

01

被压缩的城市化进程

中国的城市化进程呈现出一种罕见的压缩性特征

“城市化率从30%到70%，美国用了100年，中国只用了40年。”
《置身事内》兰小欢

根据统计局数据，2001年至2025年，中国常住人口城镇化率从37.66%猛增至67.89%

年均增长率通常超过1个百分点

这种速度在全球范围内都极为罕见

相比之下，发达国家的城市化进程大多经历百年以上的漫长演变

中国用短短几十年时间走完了发达国家上百年甚至更长时间的城市化进程

完成了城市数量的激增和城市规模的快速扩张

在这种压缩性城市化背后，一个关键特点是土地变革远远快于人的变革

城市化率高速攀升的同时，2020年常住人口与户籍人口城镇化率之间仍存在18.49个百分点的鸿沟

这种差异涉及人口达2.61亿人，几乎相当于两个日本的人口总数

我们的城市化是一种从上往下的城市化

三场土地制度改革构成了土地先行的制度基础

1994年的分税制改革、1998年的商品住宅全面市场化以及2003年土地招拍挂制度的全面推行，共同塑造了中国特有的“土地驱动”城市化模式

“离土离乡”的“民工潮”在此背景下形成，但农村土地的财产功能却被长期压抑

少钱花，不敢花，不能花也是这个时间段最为明显的特征

但是很长一段时间里，农民依旧作为一个临时打工人的身份在城市生活着

似乎总有一天还是要回到农村

户籍制度的锁定效应使得城乡二元结构成为阻挡人口完全城市化的关键障碍

中国流动人口常被称为“城市中的农村人”，是一种身份认同与居住地之间的错位

城乡福利差异进一步加剧了这种身份错配

农民工群体在享受城市公共服务方面仍然面临诸多限制

城市权利供需错配严重，东部发达城市吸引了全国过半的农民工

城市的形态变迁可以通过卫星影像清晰捕捉到

城市人口在不断增多，同时持续向东部沿海聚集

但这些城市的落户门槛依然较高

而中小城市虽然全面放开落户限制，却因产业发展不足、就业机会有限，对农民工缺乏吸引力

这种结构性错配使户籍改革的实际效果存在疑问

在这场错配中，农民工始终面临的，一直都是身份焦虑

同样作为在城市生活的人，为什么福利制度不一样、为什么享受的教育、医疗等资源都不一样?

为什么曾经在农村居住的空间那么大，到了城市只能选择租住在城中村极端狭窄的房间里

居住，到底该如何落实？

生活环境，又有什么改变？

02

在城市的居住问题，才是我们熟知的房地产行业

每一次城市化跨越式的发展，都会带来地产行业和城市居住质量的一次爆发和更新

改革开放四十余年间，中国城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增长到2022年的约40平方米

这场无声的变革背后，是经济发展、政策调整和居民生活理念转变的共同结果

起步时代，强调的就是纯刚需，能住就行

上世纪80年代，中国城市的住房状况可以用“紧缺”二字概括

1985年城镇居民人均居住面积仅为6.3平方米，多数家庭居住条件拥挤

第一代“老公房”成为这一时期中国住房的典型代表

这些建筑大多为五六层砖混结构，户型单一，功能简单

老公房 彭三小区，图源：文汇网

上海的“工人新村”、北京的“大杂院”就是这一时期的产物

解决的居住问题，是从0到1，有就行

建造标准低，配套设施匮乏

厨卫共用是普遍现象，独立卫生间是奢侈配置

随后便进入标准化时代：批量化的商品房

1998年，住房市场化改革拉开序幕

国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式终止福利分房制度，住房全面走向商品化

第二代住房模式诞生了

“商品房”概念开始深入人心，标准化设计成为主流

开发商为了追求建设效率，开始大量建造户型相似的住宅楼

“两室一厅”、“两室两厅”成为这一时期的标准配置，电梯逐渐成为多层住宅的标配

2000年至2010年，中国商品房销售面积年均增长19.3%

住房自有率迅速提高

这一时期的住房解决了从“有”到“均”的问题

但产品的质量屡遭吐槽：隔音效果差、户型设计不合理、公共空间狭小等

房地产市场开始分化，不同城市、不同区位的房价差异也在这段时间迅速分化

土地对于房价的决定性作用似乎成为真理

2005年，全国商品房平均销售价格为3168元/平方米，而北京、上海等一线城市已远超这一水平

到了改善时代：追求品质与附加价值

第三代住房特征鲜明：面积增大，室内环境优化，小区配套设施成为购房者的重要考量因素

居住价值和情绪价值开始崛起，就此“品质改善型”需求也开始崛起

购房者不再仅仅满足于基本的居住功能，开始关注小区环境、安保条件、会所休闲、运动健身等附加价值

户型设计也更加人性化，动静分区、干湿分离、通风采光等因素被纳入考量

房地产企业开始注重品牌建设和产品差异化竞争

典型品质住宅会所，图源：南京天琴华樟会所实景

这也就是我们说的“好房子”趋势的基础

在规模化的时代，已经有企业悄然开始深耕质量

当潮水褪去，这些用品质打动人的企业的价值开始超脱普涨环境，显示出品质的溢价

而此时此刻和下一代，也就是真正的转型时代

高质量和好房子将会以前所未有的速度变革

当住房需求进入了第四代发展阶段，市场从投资属性向居住属性回归

而分化的境遇下，考验的其实是对未来生活的想象

这一阶段，购房者更加理性和专业

他们不仅关注房屋本身的质量，也关注建筑节能、智慧社区、绿色生态等综合性能

这就是我们经常强调的，中国房地产行业正面临最为深刻的结构性转型

2021年，住房和城乡建设部发布《“十四五”建筑业发展规划》，明确提出推进建筑工业化、数字化、智能化升级

图源：《“十四五”建筑业发展规划》

研究表明，超过60%的购房者将“居住舒适度”作为首要考虑因素，高于地理位置和投资潜力

第四代住宅的趋势，最重要的根本就不是所谓的“大露台”，高赠送面积等等

四代宅核心的变革是：让高品质的住宅不仅仅是豪宅的标配，而是成为居住需求的共识

换句话说，四代宅将会给更多人带来对居住品质底线的提升

03

每一次的变革似乎给出了下一轮居住的变化方向

一轮又一轮的变化似乎推进得顺理成章

正如那句话“只有用尽全力，才能毫不费力”一样

这样的顺，背后又这多方面、多年持续的努力

是一条不断批判性继承的前进之路

城市化是一个不可逆的过程，目前的土地和户籍改革都承认了这种不可逆性。在发展过程中遭遇冲击，回到乡村可能是权宜之计，但不是真正有效的长期缓冲机制。还是要在城市中建立缓冲机制，加大教育、医疗、住房等支出，让人在城市中安居乐业。
《置身事内》兰小欢

第一步，动户籍，本质是动福利

从“户口绑福利”到“跟人走”，说了很多年，现在进入攻坚期

目标很明确：到2027年，基本公共教育要初步实现优质均衡；到2035年，绝大多数县城义务教育都要优质均衡

医保变革速度其实更快

很多地方已经实现“常住就能参保”，异地就医备案也越来越简单

这相当于对近两亿城镇常住人口，给出一个扎实的承诺：

你来建设城市，城市反馈你应有的保障

当然，这笔钱谁来出？中央和地方都在算账

压力不小，所以推进是渐进式的

第二步，调土地，本质是换玩法

过去地方政府靠卖地挣钱，思维是“扩张再扩张”，结果地价传导到房价，大家都懂

现在风向彻底转了，核心就一句话：存量时代，精细运营

比如上海闵行区2026年的供地计划，产业用地（80-100公顷）远远多过商品住宅（40-50公顷），还单独列出了租赁和保障房用地

图源：上海市闵行区人民政府官网

不只是寸土寸金的一线城市

甘肃华池县同样在强调“消化存量”“节约集约用地”

当土地财政的老路走不动了，地方发展逻辑正在从“一次性卖地”转向“长期运营产业与人”

第三步，攻服务，本质是精准匹配

人口在流动，资源却按静态户籍配置，结果就是：流入地挤爆，流出地空校

现在的改革方向叫“人地钱挂钩”——钱随人走，编制也可能跟着人动

一些省份已经开始用大数据预测学龄人口变化

提前布局学校、调配教师

编制也在尝试弹性管理，让老师能在区域里流动起来

资源不再错配，而是追着人精准适配

第四步，建市场，本质是打破结界

最后这步很多人没注意，但可能是最根本的——建设“全国统一大市场”

2025年省际贸易额占全国销售额比重已升至41.1%，物流成本占比在下降

这说明要素正在更自由地跨省流动

国家也在出台“负面清单”，明确禁止各地搞政策洼地、恶性竞争

就像兰小欢教授在《置身事内》里说的：

终结“竞次”游戏，才能让每个地方好好发挥所长，从互相抢变成合作赢

现在来看，发现的问题都在解决的路上

04

常常在想，为什么时代变了还要去看一些似乎过时的理论书籍

其实就是不断纠偏当下盲目短视的一种途径

发展经济学的核心就是理解发展过程，因此必须理解初始条件和路径依赖，对“历史”的延续性和强大力量心存敬畏，对简单套用外来理论心存疑虑。
《置身事内》兰小欢

用曾经相似的窄面判断结合真实的变化，去查验自己现在洞察事物的角度是否存在盲点

现在的市场情绪不算多好，隐隐约约还是透露出一种市场亡了的风气

但是回看之前的每一次唱衰和对于当下挑战的绝望

结果都通过一种换赛道和革新的方式渡过了一个个难关

曾经的西方学术界担心的：中国的快速城市化会导致巨人般的拉美国家，也没有成为现实

城市快速扩张的时候，唱衰城市发展的说法，也被证明轻视了农村人口向城镇转移带来的举巨大需求量增长

而户籍制度，被看作城市化危机重重，可能崩盘的想法，其实忽略了户籍制度本身也可以变

从发现问题开始，这个脚踏实地的国度就在找准时机一步步进行户籍制度的变革

当下看似消极的因素，如果本身进行了转变呢

拿着当下的消极去看更远的问题，似乎也是一场时代的刻舟求剑

作为行业的从业者，我依旧看好这个行业

因为所谓的消极因素，在看似不相关但有着千丝万缕的的领域始终在变