观察丨三天三单竞速！商业不动产REITs迎申报爆发

2月上旬，商业不动产REITs领域迎来密集申报高峰。

2月9日至2月11日短短三天内，首农食品集团、崇邦集团两大主体相继披露商业不动产REITs正式申报动态，底层资产覆盖商业综合体、购物中心；与此同时，首开股份也公告称，拟以华侨村商街等三个项目为标的，启动商业不动产REITs申报发行工作。

更值得关注的是，截至2月12日，此前申报的两单商业不动产REITs项目状态正式变更为“已受理”，合计募资40.1亿元，进一步彰显了国内商业不动产REITs市场的推进效率。

这一波密集申报动作，不仅快速扩容国内商业不动产REITs队伍，更清晰折射出在政策引导与房地产行业转型的双重驱动下，存量商业资产盘活已进入市场化、规模化新阶段，商业不动产与资本市场的联动正愈发紧密、高效。

作为打通资产“投、融、管、退”闭环的核心金融工具，商业不动产REITs已成为国企、外资运营商、上市企业等多元主体，破解资金沉淀、优化资产结构、挖掘长期价值的关键选择，而行业快速发展的背后，各类潜在风险也需警惕。

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密集申报落地，两单火速获受理

此次商业不动产REITs申报热潮，以“节奏密集、主体多元、标的优质”为鲜明特征，三天内三单项目相继冲刺上交所，不仅推动国内商业不动产REITs数量稳步攀升，更展现出不同类型市场主体的差异化布局逻辑，为行业注入多元活力。

其中，2月9日，国泰海通崇邦封闭式商业不动产证券投资基金率先正式申报，成为国内第11只、上交所第10只正式申报的商业不动产REITs项目。

2月12日，该项目状态正式更新为“已受理”，同步披露的信息显示，其预计募集资金12.6亿元，底层资产为嘉亭荟城市生活广场一期项目，总建筑面积11.05万平方米，定位为一站式家庭购物中心，涵盖零售、餐饮、娱乐等多种业态，于2012年9月开业。

该项目的一大亮点是其发起方背景的特殊性，由泛全有限公司与上海国际汽车城新安亭联合发展有限公司共同发起，管理人为上海国泰海通证券资产管理有限公司，其底层资产背后的核心运营方为崇邦集团。

据悉，崇邦集团成立于2003年，由香港、新加坡、加拿大和荷兰投资者联合资深房地产开发团队组建，深耕上海及周边地区商业综合体领域，20年来成功打造了大宁国际商业广场、金桥国际商业广场等多个标志性地标项目，运营总建筑面积跨度从8-80万平方米不等。如今，崇邦试水商业不动产REITs市场，也成为外资参与中国存量地产市场的新范式。

同于2月9日，首开股份披露董事会决议，宣布拟开展商业不动产REITs申报发行工作，成为又一国有房企布局该领域的重要动作。

根据公告，首开股份拟以华侨村商街等三个项目为入池标的资产，申报发行嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金，项目获批后将由公募基金管理人负责发售。为彰显对项目的信心，首开股份或其关联方将参与战略配售，认购比例不低于基金发售份额的20%。同时，董事会已授权总经理办公会处理申报发行相关全部事宜，授权有效期长达24个月，为项目推进预留了充足空间。

2月11日，首农食品集团商业不动产REIT正式申报，成为国内第12只、上交所第11只商业不动产REITs项目，进一步延续了申报热潮。至2月12日，该项目同步转为“已受理”，预计募资27.50亿元，其底层资产聚焦北京昌平龙德广场，该广场总建筑面积约22.27万平方米，为区域内标志性商业综合体，涵盖多种商业业态，运营基础成熟。

公告显示，北京华联商厦股份有限公司通过间接持股方式，深度参与到该REITs项目中。据悉，北京华联拟与首农信息产业投资有限公司、北京三元嘉业集团有限公司共同出资设立元创联，其中北京华联认缴出资5亿元、首农信息认缴1万元、三元嘉业认缴10亿元，元创联将收购北京华联全资子公司持有的龙德置地有限公司50%股权，进而与另一股东北京粮食集团共同作为原始权益人，推动该REITs申报发行，形成了多方协同布局的格局。

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政策赋能与主体诉求的双向共振

短期内多单商业不动产REITs密集申报，并非偶然，而是政策引导、行业转型与主体需求三者共振的必然结果。在资本市场高质量发展的大背景下，商业不动产REITs作为“盘活存量、做优增量”的重要抓手，其市场价值正被多方主体认可，同时也面临着行业发展初期的各类挑战。

2025年12月，证监会发布的《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》明确提出，要推动商业不动产REITs平稳健康发展，激发市场主体活力，加大工作推动力度，有序拓展原始权益人范围，支持民营企业、国企等各类主体通过REITs盘活存量资产。

在此政策导向下，各类市场主体积极响应，加快布局商业不动产REITs，推动市场规模有序增长，业态不断丰富。从市场主体来看，不同类型参与方布局商业不动产REITs的核心诉求虽有差异，但均围绕“盘活资产、优化布局”展开。

数据显示，截至2月12日，沪深交易所共计受理12只商业不动产REITs申报项目，并均已获受理，预计募资总额达417.1亿元，底层资产估值合计437.69亿元。

从底层资产质量来看，已受理的商业不动产REITs涵盖购物中心、奥特莱斯、酒店、办公楼及商业综合体等多种业态，且主要分布于上海、广州、深圳、西安、北京等一线及重点二线城市的核心商圈，资产区位优势显著。

进一步来看，除了崇邦集团运营的嘉亭荟城市生活广场一期项目截至2025年9月出租率为86.27%，其余项目整体出租率普遍高于90%，部分项目达到100%。同时，2026年预期净现金流分派率区间为3.79%-5.47%，其中中信建投首农食品REIT于2026、2027年度预测分派率分别达6.87%、6.01%，具备较强投资吸引力。

尽管商业不动产REITs市场具备政策支持明确、资产质量优良、投资吸引力较强等优势，但行业仍处于发展初期，风险与挑战并存，需各类参与主体保持理性认知。

首先是运营管理风险，商业不动产REITs对底层资产的主动运营管理能力要求，远高于基础设施类REITs，资产的招商能力、业态调整能力、客群维护能力，直接决定了现金流的稳定性与资产增值潜力，而部分运营方的专业能力仍需进一步提升。

其次是定价波动风险，国内商业不动产长期缺乏公开、连续的市场化定价体系，REITs作为“定价之锚”尚处于起步阶段，二级市场交易价格易受市场情绪、流动性变化及新增项目供给等因素扰动，可能出现估值波动。

此外，资金使用与闭环风险同样值得关注。根据监管要求，REITs项目回收的资金不得用于购置商品住宅用地，仅可用于存量资产收购、新增相关投资或偿还债务。但从目前市场现状来看，尚无项目完成资金再投资的闭环，商业不动产REITs“投、融、管、退”良性循环的可持续性，仍需长期市场检验。