新消费派 | 从“工业锈带”到“消费秀带” 旧厂房焕新的活力增长密码

来源：中国金融信息网

新华财经上海2月14日电（记者 杨溢仁）随着我国城市发展进入存量提质增效的关键阶段，老旧工业厂房作为城市工业文明的载体，正从“闲置存量”向“消费增量”加速转型。

城市更新政策的持续发力，正推动工业遗存与新消费需求深度绑定，并催生了一批兼具文化底蕴与商业活力的特色空间。

多位业内专家指出，在城市更新赛道中，工业厂房改造相关板块正迎来明确的投资机会，优质改造项目有望实现资产增值与消费提振的双重收益。

那么，老旧工业厂房如何通过空间更新、场景迭代，激活新消费增长极？

空间重生：工业遗产的存量价值重估

不可否认，老旧工业厂房作为城市存量资产的核心组成部分，其改造核心在于实现“保护性利用”与“功能性重塑”的双向平衡——在改造过程中，通过保留红砖墙体、钢铁构架、标志性烟囱等原生工业肌理，以最小干预原则完成空间活化，既能有效延续城市工业文脉、留住时代记忆，又可为构建不可复制的特色消费场景奠定坚实基底。

来自中信证券的研究观点指出，当前城市更新政策正持续向盘活存量商业与工业资产倾斜，具备专业改造能力与运营经验的优质空间运营商，将凭借核心竞争力持续扩大市场份额。

可以看到，工业遗存所独有的历史质感与场景辨识度，形成了传统商业体难以企及的天然差异化壁垒。就目前而言，工业厂房改造的存量空间广阔，且改造后兼具消费场景属性的项目增值潜力更突出。

银河证券方面认为，工业遗产的保护性改造契合城市更新政策导向，相关运营商将持续受益于政策红利与市场需求释放。

以上海的实践为例，从前机器轰鸣的“万人大厂”——杨浦滨江原上海第十七棉纺织厂已改造升级为上海国际时尚中心，并成功获评为国家4A级旅游景区，实现了工业遗产与文旅消费的有机融合——这里每年举办80余场时尚活动，从品牌发布到时尚秀场；从时尚论坛到创意派对，可谓应有尽有。园区创新打造的“上海宠物时装周”更吸引了全国2000多只萌宠参与，成为独特的时尚风景线。

图为杨浦滨江原上海第十七棉纺织厂已改造升级为上海国际时尚中心（记者 杨溢仁摄）

徐汇滨江的水泥厂则变身为西岸梦中心，入选了上海城市更新最佳实践案例，直接带动片区游客量大幅增长，充分彰显了工业空间焕新后的流量吸引力。

场景迭代：新业态驱动消费活力释放

旧厂房实现从“工业遗存”到“消费热点”的跨越，关键在于以新业态适配新消费需求，推动场景从“单一观赏”向“多元体验”迭代，让工业空间真正从“打卡地”转变为“留客型消费场”。

记者走访发现，如今艺术展演、livehouse、潮牌首店、文创市集、夜间消费等体验式、社交化、潮流化业态纷纷入驻改造后的厂房空间，精准契合了当代消费群体的个性化的核心诉求。

尤以成都市漆器工艺厂为例，和许多老工业厂区一样，随着产业结构变化和设备老化，其逐渐淡出了城市的主流视野。这类老厂房往往面临两种命运——要么长期闲置、逐渐荒废；要么被简单拆除，彻底从城市记忆中消失，而成都市漆器工艺厂，选择了第三条路。

图为原成都市漆器工艺厂“爆改”的消费新地标——大旗茶馆（记者 杨溢仁摄）

2025年10月，改造完成后的成都市漆器工艺厂重新亮相——摇身一变，成为了“大旗茶馆”。公开数据显示，茶馆开业当月几乎是“开门即爆”，并跻身大众点评成都茶馆总榜第二，备受年轻人追捧。

一座曾经逐渐被城市边缘化的老厂房，在完成更新后，迅速变成了现象级消费空间。

来自华泰证券的研究观点指出，目前“Z世代”已成为消费市场的核心力量，其推动消费需求向个性化、沉浸式、社交化升级，而工业风复合场景恰好精准匹配年轻群体的审美偏好与消费习惯，改造后的工业场景消费客群中，“Z世代”已然成为主力。

仲量联行中国区战略顾问部总监徐岱雄表示：“Z世代的崛起加快了新消费风口的形成，由此带来的商业焕新和人居需求升级成为中国城市更新的内生动力，在此过程中，城市更新项目的运营范式亦显示出精细化、人性化的特点。”

值得一提的是，上海的多个标杆案例也持续验证了上述逻辑。

举例来看，金桥“EKA・天物”由老旧机电厂改造而成，凭借独特的工业场景与优质业态组合，一度成功登顶大众点评上海热门商场榜首；“力波1987文创园”则由老酒厂焕新而来，融合文创零售、特色餐饮与社群活动等多元业态，同样入选了上海城市更新最佳案例。

中国城市发展研究院副总规划师卢诗华指出，当前工业遗存改造已进入“文旅商体”深度融合的新阶段，场景创新的质量直接决定了客流集聚效果与消费转化效率，是激活消费活力的核心抓手。

图为杨浦滨江原上海第十七棉纺织厂改造的上海国际时尚中心（记者 杨溢仁摄）

价值跃升：城市更新与消费升级双向赋能

旧工业厂房改造绝非单纯的空间翻新，而是实现文化传承、产业转型、消费提振的三重共赢，其核心价值在于打通城市更新与消费升级的双向赋能通道，盘活低效存量资产、拓展消费新场景，最终形成“空间焕新—流量集聚—消费增长—反哺更新”的良性闭环。

事实证明，场景化、差异化的消费供给，是当前提振线下消费、释放内需潜力的关键抓手。

由赛迪顾问联合中建政研智库研究院发布的《2026中国工业建筑改造与产业升级白皮书》显示，2026年国内工业厂房改造的市场规模预计突破1800亿元，较此前行业预测显著上调，彰显出了该赛道强劲的发展韧性与广阔前景。

来自清华大学城市治理研究院的观点指出，城市更新以存量提质撬动增量消费，是超大特大城市实现高质量发展的重要新引擎。

银河证券方面进一步分析指出，工业厂房改造不仅能够盘活低效资产，还能带动建筑、运营、文创等相关产业发展，形成消费增长的联动效应，对区域经济的拉动作用显著。

多位业内专家预测，未来3年至5年，我国工业厂房改造市场规模将保持15%至20%的年均增速，其中“文旅商”融合型项目将成为市场主流，其消费带动能力较单一功能改造项目料高出40%以上。

上海凭借政策引导与市场驱动双轮发力，已成功推动一批“工业锈带”转型为“消费秀带”，成为双向赋能的典范——西岸梦中心被纳入上海重大文旅投资消费“双千亿”名单，依托滨水工业场景打造成为了高端滨水消费标杆；上海国际时尚中心则以秀场经济、品牌零售、休闲体验的复合业态，成为杨浦滨江片区的消费核心节点，持续带动周边消费升级。

图为获评成为国家4A级景区的上海国际时尚中心（记者 杨溢仁摄）

不可否认，上海旧工业厂房改造的实践，为超大城市提供了“存量盘活+消费升级”的可复制、可推广经验——既留住了城市工业记忆、守护了文化根脉，又培育了新质消费增长点，将为全国范围内的城市更新与内需提振工作提供有益示范。

编辑：林郑宏