2026年刚开年，全国房价好像真的跌不动了。

买房人最直观的感受是：看好的房子，一犹豫就被别人买走。北京一位想给孩子置办学区房的李青，春节前连着看中四套房，结果都被“抢”走，他下定决心，再遇到合适的不再犹豫，直接出手。这并不是中介嘴里夸张的说辞，而是发生在一线城市的真实场景。一位北京西城区的中介说，2025年12月新政出台后，他负责的一个学区房小区，总价已经比之前高了十万到十五万；朝阳区另一个热门学区小区，去年12月只卖出二十套，到今年1月成交量直接翻倍。

数字比感受更直接。2026年1月，全国13个重点城市二手房成交面积约810万平方米，环比多了16%，同比更是大涨三成多，比2025年的月均水平也高出一大截。22个城市的二手房成交面积，同比降幅从之前的26.8%收窄到13.0%，到1月末已经回升到279万平方米，是2025年6月以来的最高点。全国26个重点城市中介实时签约套数，同比多了27%，环比也涨了18.5%。这些数据说明一个事实：市场不再像之前那样“冰封”，买房人开始敢出手了。

价格的变化更微妙。2026年1月，全国二手住宅挂牌价环比降幅，从前半年每月大约1.3%收窄到0.7%，一二三线城市的挂牌价跌幅，都比2025年底时小了一点点。百城二手住宅均价为每平方米1.29万元，环比虽然还跌0.85%，但跌幅比上月收窄了0.12个百分点。换句话说，房价还在降，只是降得慢了，这往往是止跌前的第一步。

一线城市的信号更清晰。北京1月二手房网签量超过1.5万套，已经连续三个月站稳在1.4万套以上。上海二手房（含商业）网签成交2.28万套，连续三个月超过2.2万套，创近五年同期新高。广州二手住宅网签8881套，深圳录得6802套二手房成交，环比、同比都明显放量。体现二手房市场“水温”的冰山指数显示，26个重点城市1月实时成交环比涨了14%，其中厦门增幅最大，达到34%。实时成交就是下定金的数量，比网签更早，也更敏感。

市场情绪一变，买卖双方的力量也在悄悄逆转。挂牌房源变少，业主不再急着“砸盘”出货，议价空间收窄，成交周期缩短，反过来逼着看房的人加快决策。通州一位链家门店店总说，现在谈价越来越难，有的业主达不到心理价位，干脆把房子撤下来，改售为租。于是市场上可挑的好房子更少，稍微好一点的房源，往往几天之内就被买走。

不过，新房这边的故事完全不同。全国50个重点城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，环比少了三成多，同比也降了两成，比去年月均水平低四分之一。一线城市成交面积环比、同比降幅都超过三成，二线、三四线城市也明显缩量。原因很简单：新盘供应不足，高端改善盘拉高了均价，整体成交却比较平淡。

专家提醒，这波回暖背后有季节性因素。临近春节，很多业主不再拼命降价，而是观望“金三银四”，房价跌幅每年这个时候都会收窄。今年春节来得晚，把去年年底的翘尾行情延续了下来。深圳福田百花片区的学区房，前期大幅降价，不少家长赶在开学前出手，成交明显放量。但局部热闹，不代表全国都已经止跌。

从更长周期看，不少指标已经接近底部。国金证券的研报指出，从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比来看，多数城市的房地产市场估值已经接近底部，叠加核心城市住房总需求在2025年基本企稳，楼市初步具备止跌回稳的条件。2025年，40城新房和二手房住宅销售总面积约3.88亿平方米，和2024年的3.93亿平方米基本持平。上海的住房总需求率先企稳，全年销售面积略高于2024年。租金回报率方面，2025年12月百城租金回报率回升到2.39%，已经接近2.6%的公积金贷款利率，房子的居住属性正在回归。

即便如此，现在就断言“全国房价已经止跌”还为时过早。清华大学吴璟认为，2021年以来，房地产市场经历了修复、稳定和转型的过程，2025年修复取得重要进展，政策框架也日趋完善，一线城市近期出现的“小暖冬”，有望延续成“小阳春”。但真正确认底部，还要看后续几个月的数据是否持续走稳。专家建议观察三个信号：百城二手房挂牌均价连续三个月环比波动在±0.2%以内；35个重点城市二手房月成交稳定在30万套左右；核心城市挂牌时长缩短到90天以内。只有当这些指标同时满足，才能说楼市真正站在了“止跌回稳”的起点上。

对普通购房者来说，这波信号意味着什么？房价可能已经离底部不远，但分化依旧严重。核心城市、优质地段的“好房子”，价格抗跌性更强，改善型新房和学区房相对更受青睐。而弱二线、三四线城市，以及位置偏远、房龄偏老的房子，价格支撑力度仍然不足。刚需和改善型需求，可以多关注核心城市优质板块，但没必要因为几天的数据波动就恐慌性“抢房”。真正要做的是盯紧成交量、挂牌量和成交周期这三个指标，用更长时间窗口去观察市场，再用政策和自身需求做最后决策。

2026年的楼市，很可能不是V型反转，而是慢慢从深谷里爬出来。这一轮止跌信号，更像是一个提醒：买方市场正在悄悄向卖方市场过渡，房价单边下跌的阶段，真的接近尾声了。