建设工程施工前签订合同约定“以房抵债”是否有效？

鲁法案例【2026】069

建设工程尚未开始施工

双方在签订合同时约定“以房抵债”

抵债房屋的位置、面积及价格均不明确

该约定是否有效？

（图片由AI创作）

案情简介

2022年9月27日，甲公司与乙公司签订《水电施工分包合同》，双方商定由甲公司负责乙公司玻璃城厂房的水电安装项目。在工程款拨付部分，合同约定在项目全部完工，经乙公司质检部门验收合格后，付至暂定合同金额的70%，首先抵一套房，剩余部分以进度款的方式拨付；其余部分经建设方验收合格并审计完成后付至审定值的95%；剩余5%作为质量保证金一年后付清。合同签订后，甲公司组织人员施工并于2022年12月底施工完毕，案涉工程于2023年5月交付使用。甲公司多次向乙公司催要工程款，乙公司未予理会。甲公司无奈起诉至枣庄市中法院，请求判令乙公司支付工程款。

法院审理

本案争议焦点为：甲公司与乙公司双方在工程施工前签订合同约定的“以房抵债”是否有效。

法院经审理认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条第一款规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。甲公司与乙公司之间“以抵一套房的形式付款合同金额的70%”的约定在性质上属于以物抵债。甲公司与乙公司在签订案涉合同时，案涉工程未开始施工，双方尚未形成债权债务关系，用以抵扣工程款的房屋位置、面积及价格等基本内容均未明确。案涉工程于2023年5月交付使用，此时视为案涉工程经过了竣工验收且质量符合约定，按照约定乙公司应拨付给甲公司工程款，但至今未足额拨付且亦未提交证据证明其已向甲公司交付了房屋。

最终，法院判决乙公司给付甲公司工程款及利息。一审判决作出后，乙公司不服提起上诉，二审法院维持一审判决，对其上诉主张，未予支持。该判决已生效。

法官说法

在建设工程领域，建设单位出于缓解现金流压力的需要，经常出现与施工单位达成以房抵债协议的情形，按照以房抵债协议达成的时间可以分为工程竣工结算前和工程竣工结算后。工程竣工结算前包括：1.招投标阶段或签订建设工程施工合同时；2.建设工程施工合同履行过程中，主要指开工后到竣工结算前。

关于招投标阶段或签订建设工程施工合同时约定的“以房抵债”，在此阶段因工程尚未实际开工，双方尚未形成债权债务关系，无法确定工程款的具体抵偿金额，若无法明确抵债房产的具体情况及市场估值，实践中一般不会认定此时以房抵债条款的效力。本案即属于此种情形，在案涉工程尚未开工的前提下，甲乙公司之间达成的“以一套房抵工程款”协议存在不确定性，缺乏明确抵偿房产信息和抵偿金额等关键信息，约定笼统导致其缺乏可履行性，不宜视作结算条款。因此，对于甲公司以房抵债的请求未予支持。

关于建设工程施工合同履行过程中签订的“以房抵债”协议，其性质和效力在实践中存在一定的争议。主要原因在于施工合同履行过程中，随着工程的逐步趋于竣工、工程款付款期限的临近，建设单位与施工单位签订的以房抵债协议约定不够明确，不同的约定（比如只是约定了抵债的总数额，涉及房屋的位置，对于债务的数额没有经过结算等）引发的法律后果也不同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条第二款的规定，1.签订的以房抵债协议若约定在竣工后、付款期限届满后，抵债房产的所有权直接归施工单位（债权人）。此时以房抵债协议属于流押条款，应当认定为无效，但是不影响以房抵债协议中其他部分的效力评价。2.签订的以房抵债协议若约定在竣工后、付款期限届满后，施工单位（债权人）请求对抵债房产进行拍卖、变卖、折价以实现债权的，应当认定该约定有效。3.签订以房抵债协议时，已经将抵债房屋财产权利转移至施工单位（债权人）名下，此时形成让与担保，可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定就抵债房产进行拍卖、变卖所得价款进行优先受偿。

关于竣工结算完毕，付款期限届满后达成的以房抵债协议的效力在实践中争议不大。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条第一款的规定，债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。竣工结算后，建设工程施工合同履行所产生的债权债务数额和抵债物的价值已经基本确定。双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，“以房抵债协议”即为有效。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。

债务人或者第三人履行以物抵债协议后，人民法院应当认定相应的原债务同时消灭；债务人或者第三人未按照约定履行以物抵债协议，经催告后在合理期限内仍不履行，债权人选择请求履行原债务或者以物抵债协议的，人民法院应予支持，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

前款规定的以物抵债协议经人民法院确认或者人民法院根据当事人达成的以物抵债协议制作成调解书，债权人主张财产权利自确认书、调解书生效时发生变动或者具有对抗善意第三人效力的，人民法院不予支持。

债务人或者第三人以自己不享有所有权或者处分权的财产权利订立以物抵债协议的，依据本解释第十九条的规定处理。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十八条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。

当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。

当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十五条 当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

作者：李梅娟、王鑫、张恒

转自：枣庄市中法院

来源： 山东高法