董小姐 | 聊聊迪拜楼市与地产人出海

这个春节，有多少朋友打算去迪拜玩？

董小姐第一次对迪拜感兴趣，是1月8日JUMP大会第六季举办的那一天。

当时，现场观众中有一位来自迪拜的房企高管。他说，董小姐，你真的真的应该去迪拜看一看，那儿的楼市很适合你。

数天之后，董小姐了解到一个惊讶的消息。

有一位国内大型房企的区域营销总，离职后去了迪拜，做了一名当地房企的销售员。炸裂的是——过去一年，他在迪拜做销售的收入高达八位数。

我的第一反应其实是，不敢相信。这两件事一叠加，董小姐对迪拜的兴趣更浓厚了。

你们知道，之前，我做过不少楼市稿。从香港到成都，从杭州到上海：

这段时间，也做了不少调研，就一个目的，作为中东的金融中心、阿联酋人口最多的城市——真实的迪拜楼市究竟什么样？

董小姐与四位迪拜地产从业者聊了聊，他们的身份如下：

迪拜最大私营开发商DAMAC（达马克地产）的集团高管；

对迪拜有投资计划的资金方代表；

在迪拜深耕12年的当地房企营销负责人；

对迪拜多有研究的中国房企中层管理者。

在此过程中，我也收获了一份海外的地产职位空缺表。

在迪拜，大家不约而同地表现出了对中国市场及中国地产人的浓烈兴趣。

我们聊的内容很多、很庞杂，董小姐把口径统一，以一个人的自述体发出，给大家分享一个此刻真实的迪拜楼市2026。

对迪拜或出海感兴趣的国内地产从业者，如果你对地产还有爱，不要错过董小姐的这篇文章。

市场曲线

迪拜楼市的崛起史，最早要追溯到2002年。

那一年，迪拜正式向外国人开放购房权，外国人拿护照就可以买房，理论上迪拜的房子可以卖给全世界。

这个里程碑政策，直接助推了迪拜房地产的国际化进程，之后几年，市场一路单边上扬。

但是转折点来了。2008年全球金融危机爆发，迪拜楼市遭遇重创，进入谷底。

那场金融危机，对迪拜的冲击非常大。当时，我们看到，好多豪车都抛在迪拜的马路边，无人认领，车主都跑了。开发商也卷钱跑了，给这个城市留下了无数的烂尾楼。

2008年之前的迪拜，就像一个四五岁的小baby，它的很多法律法规都不健全，尤其是房地产领域。那时候，谁都能来这里做地产开发，赚了钱你就拿走，当地政府很少做干预。

危机之后，迪拜痛定思痛。08年之后，迪拜开始出台一系列政策，规范推动房地产的发展。

这些楼市政策一直坚持到现在，几乎没有太大的更改。

伴随着这些政策，仅仅两年多后，迪拜楼市开始复苏，2012年—2014年，几乎再次进入一个疯涨阶段。那时候的房价，可以说，一个星期一个价。

不过，这一波楼市上涨行情到2015年，伴随全球石油价格下跌，又逐渐恢复了理性。到2020年全球疫情时，迪拜楼市也随之受到了新的冲击。

疫情之后，迪拜市场再一次复苏，拉出了一条上升曲线。这跟政府的态度有很大关系。当地政府非常明确，要靠房地产把迪拜这座城市拉升起来。

楼市特征

在迪拜，卖房动作很极致。

中国的开发商卖期房，在迪拜，我们卖的是图纸。这个地方还一片沙漠呢，我们拿着电子楼书就可以开卖。经常连基坑都没挖，房子已经先卖完了。这就是迪拜的主流模式。

卖期房从来不是问题，因为很多政策把控严格。

迪拜规定，所有的房地产项目资金要进入政府监管账户，资金接受迪拜土地局监管，它的约束力非常强。

在迪拜买新房，所有的合同都是当地土地局出的，是一个制式合同，开发商和买家，在所有的大条款上都不允许修改。包括二手房交易，租赁合同也都是土地局出的。

因此，迪拜市场这么大，没有出现太多的合同纠纷，即使有纠纷，处理机制也已经相对完善。这些过去几年逐渐出台的政策，保护了迪拜的楼市。

你会发现，当国际事务纷争纷纷扰扰的时候，迪拜的态度是中立的，它很现实，从不掺和矛盾纷争，对很多事都很开放包容，只看自己挣钱多少。

它包容到什么程度呢？你在迪拜餐厅吃饭，甚至都可以用数字货币支付。

我们开玩笑说，迪拜酋长也可以叫作迪拜的CEO，他是用做生意的思维在管理这个城市。整个迪拜对有钱人都极其友好，非常喜欢做有钱人的生意。

2025年，迪拜的房地产总成交额到了6868 亿迪拉姆，相当于1.297万亿人民币，同比增加了30.9%；成交量达到215741笔，同比增加18.7%；平均成交单价在1660 迪拉姆（3136元）/平方英尺，同比增加8.3%。

这里面，迪拜新房和二手房交易占比大概在2：1。

迪拜的面积相当于深圳的两倍多，人口400万，不到深圳的四分之一。但是，房地产成交额接近1.3万亿元，还是比较惊人的。

迪拜的房屋租金回报率，这么多年一直维持在6%—10%的高位。不过，这里的物业费也很高，一平米差不多要二三十元。

虽然迪拜给人感觉正在拼命地盖房子，整个房地产市场如火如荼，但是，住房供应依然赶不上需求——2025年这一年，迪拜人口相比24年，新增了约23万人。

其实，只有身处迪拜的人，才会知道内部的真实水温。

2025年开始，迪拜的房价逐渐从过去数年全线上涨的阶段，变成局部上涨。

相比2020年的市场低谷期，在23、24年，你会发现，迪拜不管哪儿都蹭蹭在涨，上涨一倍的地方有很多。但到了去年，一些地方涨到一定程度，速度就开始变慢了。

现在，迪拜的核心板块就是市中心、商务港、海边，比如中央别墅区，这是当地非常火爆的地区。再往后排是迪拜南城，它代表着未来。

因为那里有世界上最大的机场马克图姆国际机场，未来规划有一两百万人口要居住在那儿。

当然，目前，迪拜南城很大一片地方还只是一片沙漠。

从长期来看，迪拜楼市依然是在很明显的规模增长区间里。

重点是，我们每个人要看看在这波长牛市里，能不能有自己的一个位置。

谁在入场？

迪拜90%的房子卖给了外国人。它跟早年的深圳很像，基本都是外来人口，本地人口占比很少。迪拜本地的原住民至今才30万人。

这儿的房产都是永久产权，对国际买家来说，迪拉姆与美元挂钩，汇率波动小。一旦买房投资，就能申请阿联酋黄金签证，拿到长期居留权。

以前，大部分来迪拜的人要么是为了工作，要么是旅游度假。大家更喜欢买迪拜的公寓，别墅的供给量很少。

但是2021年之后，尤其是2023、2024这两年，不少欧美人拖家带口把家搬来迪拜了。他们在本国的综合税率比较高，看中迪拜是个低税率城市，居民没有个人所得税，企业税率低。

欧洲群体里，英国人最多，到今天大概有24万英国人居住在迪拜。

欧洲家庭大多都喜欢到迪拜买别墅。其次是印度人、中国人、沙特人、俄罗斯人、巴基斯坦人、加意法人、埃及人等等。

25年，中国买家在迪拜房产市场的排名，也排到了第四位。华人的购买力很猛。从全球看，东亚人是最爱买房子的。这一点完全超过了欧美人，甚至东南亚人也没东亚人那么爱买房。

为了战争避险，一些俄罗斯人、乌克兰人、伊朗人现在也搬来迪拜定居。你会发现，俄罗斯人和乌克兰人在迪拜很友好的相处在一起。迪拜果然是世界的「和平饭店」。

从2025年开始，迪拜楼市出现了一个苗头，未来它可能会加速由普通的住宅市场向豪宅市场转变。

以前，除了世界第一高楼附近，迪拜几乎没有什么太好的豪宅。但现在不一样了。

因为，入场的人开始变了。

从23、24年开始，迪拜全球家族办公室每年都在增长，到25年中，已经有1000家家族办公室进驻到迪拜。

来迪拜的中国群体也不一样了。

前几年，很多温州小老板到迪拜来买房，现在这些人基本不见了。

一些早年在中国做房地产发家的老板，如今常驻迪拜，他们中有人手握迪拜一百多套房。

国内一些知名的商学院从25年开始也频繁到迪拜来，内部讨论表达了想要在迪拜建分院的意愿。

高净值人群的进驻，可能会进一步改变迪拜楼市的成交结构。

大玩家和桥梁

在这片土地上，也活跃着不少本土开发商。

其中最大的私营开发商是Damac Properties，达马克地产，2002年就成立了，业务触角主要在阿联酋、沙特阿拉伯、英国、美国等地。

2025年，达马克公司的销售额是360亿迪拉姆，相当于676.8亿人民币，在迪拜的市场占有率相当高。

因为市场地位就摆在这里，达马克地产正在成为很多外国发展商进入迪拜楼市的桥梁，它们都倾向于跟头部房企合作，方便更快速地了解本地市场。

这两年在迪拜，我深度接触过非常多的国内大型房企代表团。他们来迪拜的第一站，基本都会来我这里拜访。

比如一家大型地产央企，我发现，他们对在中东做项目有一定意愿，而且想做大项目，希望在中东持续深耕一个正向增长的市场，也希望未来的开发，能绑定一个当地较好的合作伙伴。

抱持类似这样想法的国内大型房企，数量并不少。有家TOP10房企主动来中东考察过很多次，前段时间，有位大型地产民企的老板也来迪拜考察了。

一家头部民企来这儿也是我安排的，他们的代建板块想在中东输出设计、供应链等能力，后来他们在沙特也接了一个轻资产项目。

一家产业互联网公司去年也来过。这家公司有段时间在内部探讨出海的可能性，比如，有没可能做一个中东乃至沙特的本土化房产交易平台，帮助他们卖房子。但是，后来这事不了了之了。

对中国开发商来说，迪拜意味着一个新的市场机会。

国央企这几年出海到中东是有很大可能性的，相比之下，大部分民营房企可能还处于观望期。

在国内，一些房企要去维持原有的体量，不是特别容易，需要向外寻找高增长的新兴市场。

中国房企如果在迪拜开发项目，往全世界销售资产，理论上可能带来一年几百亿的新增收入。

迪拜的加分项在于，它既是中东的迪拜，也是全球的迪拜。这里全球的销售渠道是打开的，能够链接全球各个国家的有钱人。

并且，中东很多地产项目的毛利润率很高，高达50%以上。

在迪拜，如果拿一块位置相对一般的地，楼板价大约在6000元人民币/平米，但项目售价最终可能高达3—4万元/平米。

如果拿迪拜市中心的地，地价会超过1万元/平米，但基本能卖到9万元/平米。

同一个地段的项目，地价差不多，可能因为产品定位的差异，导致价格有一倍之差。

迪拜的地价便宜，土地成本相比售价，一般占比不到20%。这也是为什么全球很多资本、地产基金愿意涌进来做地产开发的原因。

2022年之前，迪拜的中国开发商只有一家。从22年到现在，中国开发商陆陆续续过来了至少20家。

其中，有不少公司的项目都卖的很好。前两天，我跟一个从中国过来的公司股东在一起，他非常兴奋。最近他们在迪拜开了一个项目，当天开盘率80%以上。

他说，我在国内很长时间没有这样的体验了。

财富效应

有一句话叫，在迪拜，可以把中国房地产重做一遍。

在迪拜从业十几年，你会发现这个市场好像每天都很疯狂。

2024年达马克岛开盘，十小时卖了200亿人民币，它成了24年全球销售最快的岛屿项目。

结果到25年，达马克自己又刷新了这个记录。有个项目开盘，五个小时卖了220亿人民币。

项目一开盘就秒光，这种故事非常冲击一个人的认知，相当于5个小时干出来一个国内小房企一年的销售额。

但在迪拜，这太常见了。

除了需求旺盛，这和买房操作的灵活度大也有很大关系。

上一次，一个著名的商学院企业家考察团来了，有成员说，来到迪拜，感觉空气里都是钱的味道。

很多资金都在涌入新房。一个新房项目，一个经纪人往往能卖几十套，他们就简单复制，吃透一个产品信息，直接推客户就行了。

在迪拜，房企团队中有人过去一年赚了五六千万元，一些95后小姑娘也能有千万级的收入。他们一方面靠卖房拿佣金，另一方面就是自己投资房产。在迪拜买房，支付房款达到40%即可转售。有一批中国来的95后，在迪拜手握30多套房，也很稀松平常。

在迪拜，很多人都这么做，你仿佛看到了很多年前的国内炒房团。

畅销产品

董小姐，我带你看看迪拜城市开发的样子。

沿着海岸线，你看到海边那些房子了吗？这条海岸线从南到北，排满了人工填的海岛，这些年，这里的房价几乎翻了30倍。

远处是波斯湾人工岛的七星级酒店，刚刚过去的2026年元旦，它一晚上的普通房房价是17万—20万。因为它会放新年烟花，每年迪拜都这样跨年，大家趋之若鹜，在这里狂欢，非常疯狂。

迪拜当地开发商的住宅产品，可以简单分成公寓和别墅。

这里的公寓有许多是超高端产品，比如全复式结构的高档公寓，带私家沙滩的超豪华公寓等；

而别墅产品也分成两类。一类是面向中产阶级的普通别墅，一些独栋别墅也就六七百万迪拉姆；联排别墅两三百万迪拉姆就够了，性价比很高，有的不到3万元人民币一平米。

另一类是超豪华别墅，有卖到1000多万到3000多万迪拉姆的。比如达马克跟特朗普集团合作的Trump Villa，是比照美国比弗利山庄那种奢华级别来做的。

我们通常认为，迪拜的别墅产品整体都是稀缺的，高端别墅未来还有不小的价格上涨空间。

我出海十几年了，这几年感受尤其多。

我所在的公司达马克地产，口号是要塑造迪拜全新的社区生活方式，在当地有很高的知名度。

这一路，我跟进了很多不同类型的项目。从海岛度假型项目达马克岛，到地中海风情的水岸社区达马克水晶湖，到河岸与水岸生活方式结合的达马克Riverside，再到主打健康疗愈的现代社区达马克太阳城。

很久以前，我在国外工作，拿的是美元，如果从国外汇到国内账户，是不允许把这笔钱兑换成人民币买房的。但是，现在其实默默放开了在国内买房的限制，我能感受到其中细微的变化。

如果是对于外国机构，那就几乎没有限制了，国内现在欢迎外资进场投资房地产。

中国的心态如此，国外也是这么想的。不管是阿联酋，还是越南、马来西亚、泰国，这些国家现在都在大力推动本国房产面向全球销售，他们会认为，光靠本国人去支撑一个持续发展的房地产市场是比较难的。

人才缺口

中国地产人出海一直是个有趣的话题。

一些地产专业能力正在外溢。从营销到设计，再到代建等等，从中东到东南亚，到处都有大家的身影。

现在，很多来迪拜干新房销售和经纪人的，都是在国内干过房企营销总、区域营销总的。

人到不同的环境就得说不同的话，不要太在乎头衔，一旦干得好了，能赚大钱。

在迪拜达马克地产，有大量的市场和销售岗位还在空缺中，我们希望找到更多的中国地产从业者。

尤其是销售人员、经纪人员，一线团队现在需要大量的销售人才。

从中国来迪拜房企工作，特别是做房产销售类岗位，有些条件最好具备。

第一，你要懂销售，会销售，如果之前做过家办、金融，或有房地产从业经验，会更受欢迎；

第二，你手中最好能有一批高净值客户，中国的高净值人群是一个挺大的市场；

第三，英语要过关，能日常交流，因为公司系统都是英文。

在达马克，一个勤奋的金牌销售在2025年最高能赚上千万人民币。当然，白人圈子里很介意说这些。

跟国内的新房销售工作模式不同，迪拜的房地产营销相对更灵活。

我们不要求地产销售、经纪人坐班，那种一直待在公司的都是没成果的，真正的「单王」你平常是看不见的，根本哪儿都找不着人。因为需要TA自己出去跑客户。

我们希望我们的销售能天天带客去看工地。我们拿了地后有一份电子楼书，销售员就可以卖楼了。有时候根本不需要样板间。

过去十几年，我已经很少回中国。但是2026年，我打算经常回国跑一跑、看一看。

这一年，达马克地产希望在中国建立一个新的销售系统，主要是在中国推荐达马克在迪拜、伦敦等地的房产，促成销售。对迪拜诸多房企来说，中国是一个很大的购买力市场。

很多人认为，迪拜楼市最大的挑战是无限续杯的供地模式。

对迪拜感兴趣的资方，大多都会有一个顾虑，认为这里改造一个住宅供地的成本太低了，沙漠取之不竭。这会为他们的项目销售带来不确定性。其实，迪拜最大的地主是政府，但大量的土地已经在私人或公司手里。

迪拜有自己的可持续发展模式，这里有很多沙漠是自然保护区，它不允许开发，这已经有明文规定。

否则，迪拜为什么要在市中心盖那么多七八十层的楼呢？就是因为它的土地供给也是受到管制的。

很多沙漠里的土地还是酋长的私人用地。酋长不太可能在未来二三十年里，把所有的土地都兑现掉，他没有动力，酋长的土地是要传承给孙辈的。

在迪拜，也有很多人相信，手中的土地会继续升值。虽然迪拜楼市经历了好几轮周期的起伏，但现在，不少人对楼市还是持很乐观、积极的态度。

这片土地上的故事，还有很多很多。

你对迪拜最好奇的是什么？

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