最高法：以房抵债协议不能对抗建设工程价款优先受偿权的执行

裁判要旨

以房抵债协议本质是债务履行方式的变通，并非真实的商品房买卖，该协议不产生优于其他债权的利益，在完成权属变更登记前，债权人仅享有普通债权。案外人依据以房抵债协议主张的物权期待权，不能对抗建设工程价款优先受偿权的强制执行。

争议焦点

案外人基于以房抵债形成的《商品房买卖合同》，是否享有足以排除建设工程价款优先受偿权强制执行的民事权益？

裁判意见

建工公司对案涉工程享有建设工程价款优先受偿权并申请执行，案外人援引执行异议复议规定第二十八条主张排除执行。经查，案涉《商品房买卖合同》实质是开发商用以偿还对案外人的欠款，系以房抵债协议，并非真实商品房买卖。案外人未提供充分证据证明查封前合法占有案涉商铺，且案涉工程未竣工验收、商铺具体位置不明，亦未完成权属变更登记。以房抵债仅使案外人享有普通债权，并无优先性，其主张的物权期待权缺乏法律依据。一、二审法院适用法律错误、认定事实不清，故撤销原判，驳回案外人的诉讼请求。

典型意义

本案明确了以房抵债协议在执行异议之诉中的裁判规则，厘清了以房抵债与真实商品房买卖的法律边界，界定了建设工程价款优先受偿权与普通债权的权利顺位。既维护了建设工程价款优先受偿权的立法初衷，保障施工方的合法权益，也防止案外人借以房抵债之名规避执行，避免普通债权获得超越法定的优先地位。同时为司法实践处理类似纠纷提供明确指引，统一了以房抵债排除执行的裁判标准。

法律评析

以房抵债协议的法律性质决定了其权利的普通性。以房抵债是债务人以不动产抵偿债务的履行方式，双方核心合意是消灭原有债权债务，而非转移房屋所有权，与商品房买卖的核心要件不符，不能直接产生物权期待权。在完成房屋权属变更登记前，债权人仅享有要求债务人履行抵债协议的普通债权，无对抗其他债权的法定优先效力。

建设工程价款优先受偿权具有法定优先性，其立法目的是保障建筑工人的工资权益，维护建筑行业的正常发展，该权利优先于普通债权系法律明确规定。仅有符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的商品房消费者，其物权期待权才可优先于建设工程价款优先受偿权，而以房抵债的债权人并非商品房消费者，无权主张优先保护。

案外人排除执行的举证责任需严格认定。依据执行异议复议规定第二十八条，案外人需举证证明查封前签订合法合同、支付全部价款、合法占有不动产且非因自身原因未登记。本案中，案外人未能证明查封前合法占有案涉商铺，且案涉商铺位置不明、未竣工验收，不符合合法占有的要件，其举证未达到法定标准，自然无权排除强制执行。这也提醒司法实践中，需严格审查案外人的举证内容，防止举证责任的虚化。

案件索引

（2022）最高法民再126号