上海杨行，房价从2015年24000涨到67000，如今价格分化回落盘整

上海杨行十余载的房价走势，恰似蕰藻浜悠悠流淌的水波，起落之间始终烙印着宝山工业基底与交通枢纽的双重底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的杨行，是上海北外环外名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在24000元/㎡上下，月度波动仅千元左右。

在本地人的认知里，这里是宝山区的"钢铁工业聚居区"，城市界面新旧交织，生活配套集中于蕰川公路、杨鑫路一带，天馨花园、宝启花园、富锦苑等住宅小区已具规模，但整体发展尚处平稳期。

彼时杨行的生活配套尚不完善，片区内仅民富商业广场一家大型商业体，日常买菜需前往杨行集贸市场，公交线路虽覆盖全面，但往返人民广场、静安寺等核心区通勤需50分钟左右，早晚高峰南北高架、蕰川公路更是堵点频现 。

宝钢、吴淞工业区员工、市区外溢通勤族是片区核心居住人群，生活氛围简单、务实，充满工业文明与市井生活交融的气息。

2015年杨行的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、宝钢就职的技术人员、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年杨行楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下三五万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年杨行房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至29000元/㎡，较上年年末上涨5000元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，上海同步优化购房信贷条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借低房价、扎实的工业基础，以及"北上海交通枢纽"规划利好，杨行成为上海北部刚需置业的优选之地。

片区配套也迎来小幅升级，杨行体育中心建成，社区便利店、早餐铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近1号线宝安公路站的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年杨行房价涨势显著提速，12月均价达到37000元/㎡，同比涨幅27.6%，单平米上涨8000元，这一涨幅在当年上海宝山区区域内位居前列。

这一年上海全市楼市全面升温，核心区与北部板块房价同步上涨，杨行被纳入上海"北转型"战略核心区，叠加上海北站规划落地的利好，吸引了不少市区外溢的刚需客与年轻白领群体。

片区内首次出现投资客群体，看中国杨行的交通枢纽潜力与产业转型机遇，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自市区的购房者，专程前来咨询上海北站片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是杨行房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价45000元/㎡，2019年12月53000元/㎡，2020年12月61000元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年上海房价稳步上涨，杨行直接受益。片区新建上海大学附属宝山外国语学校、杨行中学新校区，教育配套全面提档。

宝山花园城开业，地铁1号线延伸段优化，从传统工业区逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，杨行房价站上十余年来的历史顶峰，均价达67000元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的168万涨至469万，六年间总价上涨301万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，四季都会、金茂棠前等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是上海大学附属宝山外国语学校学区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，杨行楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至54000元/㎡，较2021年下跌19.4%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，上海出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

杨行新房供应量庞大，万科、保利、金茂等品牌楼盘集中推新，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，产业人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年杨行房价继续下探，12月均价43000元/㎡，同比跌幅20.4%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价150余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但杨行房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价37000元/㎡，跌幅14.0%，成为近几年调整幅度较大的一年 。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年杨行房价跌势大幅收窄，12月均价35700元/㎡；2026年1月均价35680元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.06%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨11680元，十年总涨幅约48.7%，涨幅水平基本追不上物价上涨速度。

如今的杨行，生活配套已全面成熟。地铁1号线宝安公路站、友谊西路站，3号线江杨北路站环绕，19号线铁山路站在建，上海北站（宝山站）加速建设，公交线路四通八达，从杨行前往人民广场仅需25分钟，通勤时间较十年前缩短一半，出行极为便捷。

片区内宝山花园城、民富商业广场、杨行购物中心等商超云集，宝山区中西医结合医院、杨行社区卫生服务中心等医疗配套一应俱全，楼下便是杨行集贸市场、便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满 。

当前杨行不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差超两倍：四季都会均价58200元/㎡，金茂棠前53700元/㎡，杨行二村仅26800元/㎡，天馨花园约38500元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，4室及以上户型均价超48000元/㎡，刚需两居室均价约35680元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从上海整体楼市来看，杨行依旧是北上海交通枢纽与产业转型承接板块，2026年1月上海均价68000元/㎡左右，杨行虽低于平均水平，但契合"产业支撑、配套成熟、价值回归"的特征。

如今在杨行置业的人群，仍以刚需与改善为主：在宝武集团、吴淞创新城企业工作的年轻群体，看中片区产业氛围与通勤便利。

为子女教育选择上海大学附属宝山外国语学校学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有在上海大学任教的教职工，偏好片区浓厚的学术氛围与居住性价比。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的杨行是上海北部的刚需工业选择，如今依旧如此。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处外环外，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买油条豆浆、生煎馒头的上班族，平凡日常格外温暖。

对于杨行老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意杨行集贸市场的蔬菜是否新鲜、社区餐馆的口味是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在杨行拥有属于自己的小家，坐拥交通便利与产业潜力，便已心满意足。

杨行十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的蜕变：从不起眼的"钢铁工业村"，成长为配套成熟、交通便捷、产业与居住融合的现代化新城，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，楼下早餐铺香气四溢；傍晚，杨行集贸市场叫卖声此起彼伏；夜晚，宝山花园城灯火璀璨，上海北站工地灯火通明，孩童追逐嬉闹，这便是杨行最本真的日常。

房价的起伏，如同蕰藻浜的潮汐，涨落之后终归平静；而杨行的生活，恰似上海的生煎馒头，任凭市场潮起潮落，始终安稳踏实、满是生活滋味。

这就是上海杨行2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕"居住"二字，简单、纯粹、真实。