曾被同行声讨“垄断”的贝壳，高管薪酬飙升净利却止不住下滑 | 有观察

“贝壳”里的肉都让谁吃了？

有点数·数字经济工作室原创

作 者 | 有 叔

净收入保持增长，净利润却急剧下滑；自身业绩疲软，但高管薪酬却居高不下——号称“中国居住服务平台第一股”的贝壳控股（下称：贝壳），这家曾以革新行业规则为使命的房地产交易平台，似乎陷入了一场从增长模式到内部治理的困境。

占据超然市场地位，净利润却急剧下滑

创立于 2001 年的北京链家房地产经纪有限公司（简称“链家”），用 18 年的时间成为了居住服务行业的领军者之一，面对产业数字化新机遇，链家创始人左晖开启了链家的自我颠覆式转型—— 2018 年 4 月，贝壳找房上线，在数字技术的驱动下，很快就发展成为国内最大的线上房地产交易平台，其市场影响力可谓超然。

根据行业数据，贝壳在全国房产中介市场的占有率接近30%，而在北京、上海等核心城市，这一比例更是高达50%以上，北京部分区域链家的二手房签约量一度占全市71%。

这样的行业地方是如何形成的呢？贝壳通过“VIP服务协议”等形式推行独家委托策略，要求业主签订独家委托协议，否则就对房源进行限流处理。这种做法导致大量优质房源集中在单一平台，可以说是破坏了市场信息的自由流通，但却将强大的定价权握在了手中。

据媒体报道，2015年链家收购德佑进入上海市场，到2018年市占率超20%后，将二手房中介费率从2%提高到3%。在新房渠道费上，贝壳的议价能力更为惊人，部分项目渠道费高达5%-8%。58同城的董事长姚劲波曾出来声讨贝壳，称房地产领域有更明显的二选一，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿（4%的标准）。

尽管占据了超然的市场地位，然而最近几年楼市处于下行周期，贝壳的日子也不好过。2021年，贝壳净收入虽有近15%的同比增幅，但盈利下滑严重，经营利润、净利润均由盈转亏。2022年，贝壳净收入同比下滑25%，净利润更是由亏损5亿元进一步下降至亏损14亿元。到了2023年，贝壳净收入同比增长28%，经营利润和净利润也均转盈。2024年，贝壳净收入继续同比增长20.2%，但经营利润和净利润均有下调，同比跌幅分别达到近21%和31%。

贝壳发布的2025年第三季度数据显示，平台总交易额达7367亿元，同比基本持平；净收入231亿元，同比微增2.1%。但其净利润为7.47亿元，同比跌幅达36.1%；经调整净利润为12.86亿元，同比减少27.8%。

（贝壳2025年第三季度财务摘要）

作为主要业务支撑的存量房业务，2025年第三季度，在贝壳的总交易额中贡献的比例高达68.63%，具体业务交易额同比增长5.8%达5056亿元。但与此同时，该业务的净收入却同比减少3.6%至60亿元。再来看看新房业务，2025年第三季度，该业务总交易额同比下降13.7%至1963亿元，净收入同比减少了14.1%至66亿元。

作为贝壳传统的核心业务板块，存量房和新房业务净收入累计占总收入的55%，仍然构成基本盘，但两大业务的承压不仅影响了收入增长，更制约了贝壳的整体盈利能力。与此同时，贝壳的经营利润率由2024年同期的3.2%下降至2025年第三季度的2.6%。

高管大块“吃肉”，员工喝汤都难

与利润下滑形成更尖锐对比的，是管理层的高额薪酬以及严重失衡的利益分配机制。

2021年5月，贝壳创始人左晖突然离世，彭永东开始执掌贝壳。与左晖时代极力控制高管薪酬不同，彭永东掌权后的贝壳高管薪酬一路飙升。

根据过往年报，从2021年到2023年，彭永东的薪酬从847.8万元飙升至7.13亿元，贝壳的联合创始人单一刚同期薪酬也从685.3万元涨至5.29亿元，2024年虽有回落，但二人年薪依然分别高达4亿元和3亿元，仅仅三四年的时间，就暴涨了几十倍。更令人费解的是，这份天价薪酬背后，并未设置任何与公司业绩、股价表现挂钩的考核条件。

面对争议，贝壳方面回应称，高额薪酬并非现金“年薪”，主要来源于股权激励。此外，彭永东还宣布捐赠900万股贝壳股票（市值约4.4亿元人民币），用于提升经纪人福利和毕业生租房帮扶。

与此形成鲜明对比的，是数十万基层经纪人的生存困境（2024年贝壳经纪人年均收入降至6.8万元）。这种“高管吃肉、员工喝汤”的分配格局，伴随着巨大的业绩压力，2025年年底，曾传出贝壳大规模裁员的消息。

针对传闻，贝壳方面回应称“整体裁员30%系严重夸大，实际优化比例不足0.5%，涉及员工约650人”。根据财报数据显示，截至2025年6月底，贝壳员工总数约13.18万人，较2024年末减少约3200人，人员规模呈现收缩态势，降本增效动作持续推进。

最近有消息称，从3月1日起，贝壳经纪人转会自由了。而在过去，贝壳经纪人想在同平台内换家店往往要交一笔“转会费”。贝壳的这个做法，与其说是“良心发现”，不如说是多重压力下的现实选择。

当市场蛋糕变小，再用高额“转会费”限制人员流动，只会加剧内部矛盾，可能导致人才直接流失到体系外。另一方面，无论是此前被同行举报实施“二选一”，还是其内部“转会费”制度被质疑涉嫌限制劳动者自由流动，都让贝壳处于舆论和监管的风口。主动放开人员流动限制，也是为了降低合规风险。

贝壳的困局

在房屋交易低迷的背景下，2021年底，贝壳确立新发展战略的核心是将房产经纪业务作为“一体”，家装家居和房屋租赁作为“两翼”。2023年7月，贝壳再次将战略从“一体两翼”升级为“一体三翼”，新增一翼是住宅开发业务贝好家，试图通过多业务协同打破单一房产经纪的周期依赖。

家装业务曾被寄予厚望，但如今增速已大为放缓。这是因为家装行业低频、非标、市场分散的特性，决定了贝壳难以复制其在房产交易领域的垄断优势。目前贝壳在家装市场的份额极为有限，尚未形成核心竞争力，加之行业竞争激烈、用户需求个性化程度高，未来增长空间和盈利能力充满不确定性。

租赁业务方面，作为“二房东”，贝壳在快速扩张过程中，需承担房源获取、装修、维护、空置等多重成本，导致运营成本高企，规模不经济问题突出。有限的利润率，不仅远低于存量房和家装业务，更暴露了租赁业务“增收难增利”的本质。这种依赖规模扩张拉动收入的模式，不仅难以持续，还可能因市场波动引发更大的经营风险。

从实际表现来看，新业务虽推动收入保持增长，却尚未实现规模与盈利双提升，租赁业务高增长低盈利、家装业务增长乏力、住宅开发业务频频碰壁，第二增长曲线的支撑作用仍具不确定性，短期内难以完全抵消传统业务下滑的影响。

作为行业关键平台，贝壳面临的监管压力也骤然增加。就在2025年12月，北京市住建委等多部门联合约谈了贝壳等多家互联网平台，要求整治房地产领域网络乱象。

从行业巨头到深陷困局，贝壳的颓势让人唏嘘。这既是房地产市场下行的缩影，更是企业试错增长路径、漠视利益分配公平性的必然结果。“做难而正确的事”，这家曾改写行业规则的企业，还能回归商业本质、重塑企业价值吗？

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作者：有叔运营：风轻言重微信ID：yds_sh

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