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2024年11月5日，越秀以63.825亿封顶溢价15%摇号拿下上地功德寺东地块，楼面价7.16万/平，住宅指导价10.5万/平。

此后，海淀土拍限价退出历史舞台，不限价地块登上舞台。

25年1月朱房村两个地块以楼面价8.92万/9.51万成交，销售不设指导价，预计售价在13-14万。25年3月17日，上地树村新地块，不限价商品房地块开拍，起拍价8万/平，预计成交价13万+；

功德寺地块离清河朱房村第款直线3.4公里，距离树村新地块直线距离2公里而且紧邻软件园，板块位置其实更好一些，是真正的互联网大厂中心。

我们再对比上地的二手房，海淀上去片区二手房成交价基本上在9-16.5万的成交价格。相对功德寺地块10.5万的指导价，价格可谓相当便宜了。

因此，无论是新房还是二手房，以及未来不限价的朱房村地块和树村地块，功德寺项目价格绝对是香馍馍，2025年唯一能享受倒挂红利的项目。

这是一个拍地就带来巨大话题和流量的项目，客户关注度非常高，其中002地块和樾望雲，展厅在春节前后，在没有正式户型图，没有样板间的情况下，自己来访客户超过1100组，并且开发商拒绝和任何中介渠道合作，从这也能反映出来市场给予开发商的信心。

接着我们从它的开发商品牌、产业+区位优势、学校学区、产品价值等这几个方面来解析这个项目为什么能有这么高的热度。

第一：开发商品牌是越秀+华润 国央企强强联合

项目开发商为越秀+华润，两家一家国企，一家央企，国央企联合，稳字当头，对于未来交付会有充足的保障。

越秀集团是广州市属龙头国企，资产近万亿，总部是广州的南方开发商，

越秀是2022年中国房企排名第9位，中国物业服务上市公司前十名。
还是2023年TOP20逆市增长最快的房企。

越秀在北京三年落7子，其中越秀地产在海淀区的豪宅项目香山樾，也是2024年海淀区网签金额销冠项目。香山樾的宋氏府邸，广为市场认可。

华润集团，是国资委旗下的央企，成立于1938年，到今天已经有86年历史了，华润旗下拥有39万员工，业务分为6大板块，超过3000家实体企业，17家上市公司。

华润地产是北京市场的优秀生了，清河橡树湾，昆仑域，瑞府，悦府，永定府，华润城，可以说北京10万+项目，华润地产的经验和品牌都非常强劲。

这次两个实力强劲的国央企开发商，可以说在品质和安全性上，上了双重保险，非常值得期待。

第二：区位优势：产业聚集，交通便捷

项目位于中关村软件园南仅约600米。截至2023年，中关村软件园企业达792家，其中更有新浪、网易、百度、腾讯、联想、滴滴、小米、快手、甲骨文等等互联网巨头。

近30万高收入、高学历的产业人口高峰汇聚，年产值5000亿+，占到海淀经济总量的一半，对于片区内的房价形成了有效支撑，并且带来了非常多的优质的孩子生源。

项目南接清华、北大等顶级学府以及中科院等国内顶级研究所，北接海淀国家级自贸区，形成以顶级学府+顶级科研院+互联网+数字人民币+自动驾驶+芯片设计+航空航天等高科技产业的高端科技产业，造就了“科技+教育”双核驱动的产城融合格局，高端的产业加速了人才的快速聚集。

交通方面，距离在建的地铁13B号线软件园站仅约900米（预计2025年底通车）。同时已运营的16号线马连洼站也在2公里范围内，双轨覆盖实现快速通勤。

此外，北五环、京藏高速、京新高速等多条主干道环绕，30分钟可达中关村、金融街等核心商圈。

第三，教育优势：名校环绕，全龄覆盖作为海淀学区的第一梯队（海淀/上地/中关村），功德寺板块所属的上地学区以优质教育资源闻名：周边有上地实验学校、清华附中上地学校、人大附中西山分校，二十中等，形成从基础教育到高等教育的全龄段覆盖

同时上地学区101中学还有30%-35%/年的直升101总校的名额！

上地学区一派全牛校，二派无坑校，在DZ取消的情况下，海淀顶级的学校加大了校额到校的名额。项目东侧300米，将新建一所12年一贯制学校，由海淀名校101中学承办，而且已经确定属于上地学区，计划在2028年秋季开学。

第四，产品价值：低密精装洋房，现代奢适雅宅

项目外立面采用石材+铝板+玻璃幕墙的设计，同时引入南方园林的轻松与自然，据说园林成本和越秀的顶级豪宅的园林成本等同。大家可以期待下，功德寺002地块的园林效果。

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