别瞎想，2026楼市没有回头路

今天咱们来说说法拍房，

中指研究院已经公布1月份法拍房市场数据，整体来看，1月份法拍房的挂牌量还是在走高，断供压力依旧存在，成交靠低价撑、清仓率极低、城市分化显著，

先看法拍房供给端，2026年1月全国法拍房累计挂拍10.5万套，同比增长3.6%，挂牌量还在增加，这就说明断供压力依然存在。

核心原因还是因为最近几年房价下跌的太厉害，尤其是2025年下半年，多数城市迎来加速下跌行情，大量房产陷入资不抵债，月供扛不住、二手房卖不掉，最终走向法拍。

甚至去年市场还出现过贷款卖房、低价甩卖等负面案例，本质都是资产缩水、债务压力传导的结果，所以法拍挂拍量持续上行，就是楼市下行压力最真实的体现。

再看成交数据：1月法拍房最终成交1.6万套，同比增长2%，成交量确实在涨，这也说明市场确实存在一定热度，特别是最近重点城市，二手住宅的销售热度也比较高，

很多城市都出现了成交量上涨，挂牌量下降的趋势，之前我就给大家提醒过，如果发现成交量上涨，挂牌量下降，且持续几个月的话，就可以判断市场有筑底的基础了，

不过现在市场的热度还是有待观察的，特别是2026年小阳春之后，楼市是否会出大的松绑措施来承接热度这一点非常关键，否则的话，市场恐怕还要再次进入新一轮博弈，

不要看到现在一部分城市销量走高，就说房价上涨，先止跌再说，即使退一步来讲，房价要上涨，也肯定是新房销量拉高，投资客先进场，

然而最近两个月新房的销量并没有二手房市场那么强劲，投资客就更不用说了，现在市场主要的热度就集中在刚需低价房源，没有哪一轮房价上涨是刚需先进场买起来的，

现在刚需之所以先进场，说白了2025年下半年以来房价跌的太狠，市场上出现了很多便宜房源，再加上今年春节太晚，一部分小阳春需求提前释放，

这就是上面我为什么说小阳春之后如果没有大的松绑措施接住热度的话，市场会重新进入新一轮的博弈，但这种博弈肯定就没有2025年下半年以来降幅那么大了，

所以2026年大家可以对楼市有更多的降幅收窄方面的期待，想要逆势上涨真的是太难了，最多是极个别城市部分房源而已，

言归正传，聊回法拍房，1月全月法拍房清仓率仅14.9%，不到15%，意味着85%以上的房源面临流拍、撤牌，处置难度还是比较大。

这也是2025年以来多家银行开启房产直售的核心原因：法拍周期长、回款慢、流拍率高，银行只能亲自下场卖房，加速不良资产出清。

然后是价格端数据同样不乐观：1月法拍房总成交金额215.9亿元，同比下降3.4%；成交均价5204元/㎡，同比下降2.7%，金额与均价双降，说明市场还是在以价换量，

再联动1月百城房价数据，完全印证同一逻辑：2026年1月百城二手住宅均价12905元/㎡，环比下跌0.85%，同比下跌8.67%，且全国百城二手房价环比全部下跌，无一城市上涨，

当然了，市场也有一部分积极信号，一线城市法拍房流拍率显著低于二三线，其中深圳住宅清仓率达63.7%，远高于全国平均数据14.9%；一线城市住宅成交均价28121元/㎡，流动性与价格韧性远胜非核心城市。

这说明当下购房者只追求确定性，资金扎堆一二线核心资产，三四线及非核心区域即便大幅打折，也难有接盘，分化成为市场主线。

综上来看，1月法拍房与百城房价传递的信号非常清晰：

第一，房价下行引发的断供、资不抵债压力仍在释放，法拍挂拍量短期难见顶；

第二，成交回暖是低价驱动，并非趋势性反转，以价换量仍是主流；

第三，法拍处置效率低迷，银行直售成新趋势，不良资产出清压力巨大；

第四，城市彻底分化，核心城市有流动性，非核心持续承压；

第五，百城二手房价全线下跌，市场无普涨基础，只有结构性机会。