拆迁别搞错！590号令拆一补一，2026年按价值补才不吃亏

590号令权威解读 2026年2月国有土地征收 拆一补一按价值补偿更惠民

2026年2月，全国多地城市更新行动、老旧小区提质改造、重点民生设施建设有序落地，国有土地上房屋征收工作始终坚持公平补偿、公开透明、民生优先的工作准则。国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行，2026年2月现行有效）是全国国有土地上房屋征收的核心法定依据，适用于城市住宅、商品房、临街商铺、办公用房等各类国有土地上房屋征收场景，为规范征收流程、保障被征收人合法权益提供了刚性支撑。

在政策普及与群众咨询过程中，多数群众对“拆一补一”存在普遍性认知偏差，简单将其等同于“拆除1平方米补偿1平方米面积”，未能准确理解政策的公平内核。本文依据2026年2月全国房屋征收统一执行规范、住房和城乡建设部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号，2026年2月现行有效）等官方文件，以通俗化、系统化、实操化的方式，全面解读补偿规则、价值核算标准、完整补偿类目、全流程办理要点，为群众提供精准可用的权益保障指引，帮助群众清晰理解政策、准确核算补偿、依法享受民生红利，让房屋征收真正成为改善居住条件、提升生活品质的民生工程。

一、厘清政策适用边界 精准理解拆一补一的法定内涵

国有土地上房屋征收有明确的政策适用范围，590号令的约束对象为国有土地上的房屋，涵盖城市建成区内的成套住宅、老旧小区住房、临街经营性用房、办公用房等，凡是土地性质登记为国有土地的房屋，征收流程与补偿标准均需严格按照590号令执行，无特殊例外情形。农村集体土地上房屋征收适用《中华人民共和国土地管理法》相关规定，两类政策适用范围清晰、执行标准明确，但“保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障”的核心原则保持一致，农村群众可参照价值对等逻辑判断补偿合理性。

“拆一补一”是群众对征收补偿原则的通俗概括，其法定表述为对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这是590号令第十九条明确的核心补偿底线，也是2026年2月全国征收工作必须坚守的法定标准。这句话的核心含义是，征收补偿的核心是价值对等，而非单纯的面积对等，这是政策保障公平性的关键设计。

从实际生活场景来看，房屋价值由区位、配套、用途、房龄、建筑结构等多重因素共同决定，相同建筑面积的房屋，市场价值可能存在显著差异。以普通地级以上城市为例，市中心核心地段100平方米住宅，临近优质教育、医疗、商业配套，二手房市场价格约3万元/平方米，房屋总价值300万元；远郊区同面积住宅，配套设施不完善、公共交通不便，市场价格约1万元/平方米，房屋总价值100万元。若仅按照面积1:1实施置换，将核心地段房屋征收后安置至远郊区，表面上面积保持不变，群众实际财产价值缩水200万元，日常出行、子女就学、就医购物等生活成本大幅增加，明显违背公平原则。

590号令确立价值补偿原则，本质是通过法定规则锁定群众财产权益，确保征收补偿能够匹配被征收房屋的真实市场价值，无论选择货币补偿还是产权调换，补偿总额均能保障群众财产不缩水、生活质量不下降。2026年2月，各地征收项目启动前均会开展政策公示与解读工作，明确价值补偿的核算方式，从源头消除单纯以面积核算补偿的不合理操作，让公平补偿落到实处。

需要明确的是，价值对等补偿并非否定面积保障，而是在价值公平的基础上兼顾居住需求，多数城市在征收安置中会结合小户型保障、困难家庭补助等政策，在价值达标的前提下优化安置面积，实现价值与居住条件的双重提升，这也是2026年征收工作便民惠民的具体体现。

二、2026年征收评估法定标准 四项核心条件缺一不可

房屋评估价格是征收补偿的核心依据，直接决定补偿总额高低。2026年2月，全国国有土地上房屋征收评估工作统一执行住建部《国有土地上房屋征收评估办法》，“类似房地产的市场价格”需同时满足四项硬性标准，任意一项不达标，评估流程即不合规，评估结果不具备法定效力。

第一项标准为区位相同或相近。评估参考房屋必须与被征收房屋处于同一片区、相近地段，不得使用跨区域、远地段房屋价格替代核心地段价格。老城区征收房屋需参考老城区同类型二手房成交价格，新城区房屋参考新城区市场价格，严禁以远郊安置房、非配套区域价格核算核心地段房屋价值，保障房屋的区位价值足额体现。

第二项标准为房屋用途完全一致。房屋规划用途是价值核算的重要依据，住宅、商业用房、工业用房、办公用房的市场价值差异显著，评估时必须按照不动产权证登记的用途分类核算。合法持有经营手续的临街商铺，需按照同地段商业用房市场价格评估，不得按照普通住宅标准补偿，充分保障经营性用房的合法价值。

第三项标准为建筑结构类型相同。砖混结构、框架结构、钢结构、砖木结构等不同建筑结构，建造成本、抗震等级、使用年限存在明显差异，评估机构需现场勘查房屋结构，按照同结构房屋标准核算价值，不得混同结构类型压低评估价格，确保评估结果贴合房屋实际建设标准。

第四项标准为房屋新旧程度相近。房龄直接影响房屋成新率与市场价值，房龄5年以内的次新房、15年左右的成熟住宅、30年及以上的老旧房屋，价值梯度清晰，评估时需参考相近房龄的房屋定价，不得将次新房按老旧房屋计价，也不得将老旧房屋按次新房标准评估，保障价值核算的精准性。

除四项核心标准外，2026年征收评估还有两项法定关键规则，是保障评估公平的重要防线。一是评估时点固定，评估价格必须以房屋征收决定公告之日为核算节点，征收部门与评估机构均不得随意提前或延后评估时点，这一法定节点会在征收公告中明确标注，全程公开可查。二是评估机构由被征收人选定，法定流程为优先由被征收人协商选定评估机构，协商不成的通过公开投票、随机摇号、抽签等方式确定，严禁征收部门单方面指定评估机构，2026年多地开通线上选定通道，全程留痕、公开透明，保障群众的选择权与监督权。

若群众对评估结果存在异议，可依法行使维权权利：收到评估报告后的10个工作日内，向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。复核与鉴定流程均有法定时限，全程免费办理，各地政务服务中心可提供代办服务，无需群众准备复杂材料，这是法规赋予群众的法定权利，也是保障评估公平的重要渠道。

三、2026年征收完整补偿体系 四大类目足额保障权益

征收补偿并非单一的房屋价值款项，590号令第十七条明确规定，国有土地上房屋征收补偿由四大类目组成，2026年2月各地征收项目均需足额、按时发放，不得遗漏、克扣任何一项补偿，群众可对照类目逐项核算，确保权益完整。

第一类目为被征收房屋价值补偿，这是补偿体系的核心部分，不仅包含房屋本身的建筑价值，还涵盖房屋占用范围内的国有土地使用权价值、室内装修装饰价值、固定附属设施价值。封闭阳台、储藏间、太阳能热水器、固定橱柜、中央空调等与房屋不可分割的设施，均纳入评估核算范围，2026年各地统一将装修补偿纳入整体评估流程，不再单独压低装修价值，确保房屋整体价值足额补偿。

第二类目为搬迁费与临时安置补偿，征收过程中产生的搬家费用、过渡居住费用，由征收部门全额承担。搬迁费按照房屋建筑面积核算，覆盖运输、人工等实际支出；临时安置费（过渡费）面向选择期房产权调换的群众，按照家庭人口或房屋面积发放，直至安置房交付使用。2026年各地结合物价水平上调搬迁费与临时安置费标准，足额覆盖群众实际生活支出，无需群众自行承担过渡成本。

第三类目为停产停业损失补偿，专属合法经营性用房，适用于临街商铺、小微企业厂房、办公用房等具备实际经营行为的房屋。补偿标准按照房屋被征收前的实际经营效益、停产停业期限核算，2026年各地针对个体工商户、小微企业额外发放经营补助，最大限度降低征收对正常经营的影响，保障经营者的合法收益。

第四类目为补助和奖励，属于政策鼓励性补偿，包括提前签约奖励、小户型困难补助、残疾人家庭补助、低保家庭补助等。所有补助与奖励标准均在征收现场公示，实行阳光发放、统一标准，符合条件的群众均可足额领取，不搞暗箱操作、不区别对待，这是政策惠民的直观体现。

以群众陈先生的征收经历为例，陈先生名下位于市区核心地段的62平方米老旧住宅被纳入征收范围，经合规评估，房屋价值86万元；搬迁费3200元、临时安置费1.3万元，覆盖过渡期间租房支出；提前签约奖励2.2万元、小户型困难补助1.1万元，四项补偿合计90.92万元。陈先生选择同地段产权调换安置，补足少量差价后，置换到71平方米的新建安置房，居住面积增加、居住环境显著改善，房屋价值与生活品质同步提升，这是2026年阳光征收、价值补偿的典型实践。

四、2026年2月征收全流程实操指引 五步规范办理享权益

2026年各地基层征收服务全面升级，均设立一站式征收服务中心，提供政策咨询、评估答疑、补偿核算、维权指导全流程服务，群众按照五步规范流程办理，即可依法守住权益，高效完成征收相关手续。

第一步，核实土地性质，明确适用政策。群众可通过查看不动产权证、不动产登记中心查询等方式，确认房屋土地性质为国有土地还是集体土地，国有土地上房屋严格按照590号令执行，集体土地上房屋按照土地管理法相关规定办理，精准对应政策可避免认知偏差与流程失误。

第二步，核对评估报告，校验四项标准。收到评估报告后，逐项核对区位、用途、建筑结构、新旧程度四项标准是否匹配，重点查看评估时点是否为征收公告之日、评估机构是否为法定选定，对不合规内容当场向服务中心提出异议，拒绝认可不合规评估结果。

第三步，完整核算补偿总额，覆盖全部类目。将房屋价值补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿、补助奖励四项金额相加，确认总补偿足额完整，不单独关注房屋价值单项，避免遗漏福利性补偿与政策性补助。

第四步，依法行使复核权利，及时提出异议。对评估价格、补偿金额存在异议的，在收到评估报告10个工作日内申请复核，服务中心工作人员全程协助办理，提供材料指导、流程跟进服务，法定权利应享尽享，保障自身合法权益。

第五步，通过正规渠道沟通，理性协商办理。征收过程中遇到政策疑问、流程问题，可通过征收服务中心、12345政务服务便民热线咨询反馈，基层工作人员依法解答、协调解决。2026年征收工作全程公开透明，政策、标准、流程、结果全部公示，理性沟通是高效办理、顺利安置的最佳方式。

五、阳光征收惠及民生 政策保障助力生活品质提升

2026年国有土地上房屋征收的核心定位是民生改善工程，依托590号令的刚性约束与价值补偿原则，实现城市发展与群众权益的双赢。城市更新行动通过拆除老旧危房、完善配套设施、优化居住环境，提升城市功能与形象；被征收群众通过公平补偿、优质安置，从老旧房屋搬进宜居新居，从配套不足变为生活便利，实现居住条件、财产价值、生活质量的三重提升。

590号令确立的价值对等补偿规则，本质是为群众生活兜底，让群众在城市发展过程中共享发展红利，而非承担改造损失。2026年征收工作全程规范化、便民化、透明化，从评估机构选定到补偿金额核算，从安置房源公示到奖励补助发放，所有环节均接受群众监督，彻底消除模糊操作空间，让政策温度体现在每一个办理环节、每一笔补偿款项中。

随着基层治理能力持续提升、政务服务不断优化，房屋征收已成为普惠民生的重要载体。读懂政策规则、掌握核算方法、用好法定权利，每一位被征收人都能在政策保障下，顺利完成征收安置，开启更舒适、更安心、更有保障的新生活。

2026年2月各地征收工作有序推进，政策执行标准持续优化，在房屋征收评估、补偿核算、产权调换等实际环节中，如何结合自身房屋的区位、面积、用途等具体条件，精准测算补偿总额与安置方案，是多数群众关注的核心问题。