【京平拆迁课堂】拆迁补偿协议中应明确安置房的交付标准

【京平拆迁课堂】

拆迁补偿协议中应明确安置房的交付标准

在城市更新与征地拆迁的进程中，安置房交付本是保障被拆迁人居住权益的关键环节，然而实践中，安置房位置擅自变更、质量不达标等交付标准争议，却常成为纠纷导火索。浙江杭州殷某与杭州市某区人民政府的拆迁安置纠纷案，便是典型缩影——当征收部门单方面违背协议约定、交付未达法定标准的安置房，被拆迁人的合法权益该如何救济？本案不仅揭开了拆迁安置领域中交付标准争议的核心矛盾，更为同类纠纷的维权提供了清晰的法律指引。

一、核心法律依据

1、《中华人民共和国民法典》：第五百一十条明确，合同生效后，质量、履行方式等内容约定不明的，可补充约定或按相关规则确定。安置房交付标准作为协议核心内容，依法应明确约定，避免争议；第五百一十一条、第六百零一条、第六百零二条进一步补充，佐证其约定必要性，为协议约定交付标准提供民事法律基础。

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）：第二十五条规定，补偿协议需约定用于产权调换房屋的相关事项，安置房交付标准作为该约定的核心延伸，属协议必备条款；第二十二条间接要求明确交付标准，以界定交付节点及相关费用结算边界。

3、《中华人民共和国建筑法》：第六十一条明确，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格不得交付。安置房作为建筑工程，其交付需符合该法定标准，协议中明确交付标准，是将法定要求细化落地。

二、京平胜诉案例

案例背景

在杭州市某区某城市更新项目中，殷某的原有房屋被依法纳入征收范围。随后，殷某与杭州市某区人民政府签订《拆迁补偿安置协议》，协议明确约定政府为殷某提供指定位置的安置房一套，同时对房屋面积、交付标准及办证期限等核心条款作出了具体规定。

然而，在协议履行阶段，杭州市某区人民政府未与殷某进行任何协商，便单方面变更了安置房的位置，将原约定的核心地段房源调整至配套设施不完善的远郊区域。更严重的是，殷某在后续实地查看调整后的安置房时，发现房屋存在墙体开裂、渗水、门窗密封不严等明显质量问题，且开发商无法提供房屋竣工验收备案材料，无法证明该房屋符合基本居住安全标准。

殷某多次与区政府沟通协商解决问题，但区政府以“项目规划调整”“质量问题由施工方负责”为由推诿责任，既不恢复原协议约定的安置房，也不解决当前安置房的质量瑕疵，导致殷某的居住权益陷入“无保障”困境。无奈之下，殷某委托北京京平律师事务所提起行政诉讼，维护自身合法权益。

争议焦点

（一）安置协议单方变更的效力

杭州市某区人民政府主张，因城市规划调整，原约定的安置房房源无法兑现，单方面变更安置协议属于行政机关的合理履职行为。

京平律师团队则指出，根据《行政协议法》及《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，拆迁补偿安置协议属于行政协议，行政机关变更此类协议需同时满足“为维护公共利益必要”和“与被征收人书面协商一致”两个前提条件。而区政府在未履行告知义务、未与殷某进行协商的情况下，单方面变更协议，明显违反“行政行为合法性与合理性”原则，已构成违约。

（二）安置房质量责任主体

区政府辩称，房屋质量问题应由施工单位承担保修责任，与征收部门无关。

京平律师团队依据《建设工程质量管理条例》以及《土地管理法》第四十八条“征收补偿应保障被征地农民居住条件”的规定，明确提出：征收部门作为安置协议的义务履行方，对安置房的质量负有法定的监管责任与兜底责任，施工方的保修责任不能替代征收部门的履约责任；同时，根据《建筑法》第六十一条“未经验收或验收不合格的工程不得交付使用”的规定，案涉安置房无法提供竣工验收材料，本身不具备交付条件，区政府向殷某交付不合格房屋的行为，已违反法律强制性规定，需承担相应法律责任。

维权路径

（一）证据固定

京平律师团队首先指导殷某收集关键证据，包括《拆迁补偿安置协议》原件、安置房质量问题的照片及视频、与区政府沟通的记录（如短信、邮件、会议纪要等），这些证据为后续证明区政府违约及安置房质量不达标提供了基础。

（二）信息公开申请

律师团队向相关行政部门申请政府信息公开，调取案涉安置房的建设审批文件、竣工验收报告等材料。通过这一操作，最终证实案涉安置房未完成竣工备案，属于“不合格建筑”，同时成功固定了区政府单方面变更协议的书面证据，进一步夯实了诉讼基础。

（三）提起行政诉讼

在充分准备证据后，律师团队代表殷某向法院提起行政诉讼，提出两项明确的诉讼请求：一是请求法院确认杭州市某区人民政府单方面变更安置协议的行为违法；二是请求法院判令区政府在限期内为殷某提供符合质量标准的安置房，或赔偿殷某相应的经济损失。

裁判结果

浙江省杭州市中级人民法院对案件进行审理后，全面采纳了京平律师的代理意见，认定区政府未履行协商程序单方面变更协议、向被拆迁人交付未验收房屋的行为，均违反相关法律规定。最终作出判决：

确认杭州市某区人民政府单方变更安置协议的行为违法；

责令区政府在90日内为殷某提供符合《建设工程质量管理条例》标准的安置房，并承担逾期履行的赔偿责任。

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