解读、远洋天萃世纪雅园为什么便宜，最近降价了吗？有烂尾风险吗

为什么便宜（核心原因）

超高容积率，居住密度大

• 容积率9.24，44–47 层超高层，楼间距窄（最小约 13 米），园林仅约4000㎡，人均绿化不足 2㎡。
• 低楼层采光、通风、隐私一般，电梯等待时间长，舒适度受限。
• 社区混合，纯粹性一般
• 565 套商品房 + 180 套人才房 + 50 套回迁房，人群多元，物业管理难度大。
• 周边环境与噪音
• 东侧临石化新村城中村，城市界面一般。
• 西侧临五和大道 + 地铁 10 号线，低楼层噪音明显（约 55 分贝）。
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最近降价了吗（2026 年 2 月最新）

• 备案价：5.35 万 /㎡（4.69–6.1 万 /㎡）
• 开盘价（2024.12）：综合 9.12 折，折后均价4.9 万 /㎡，89㎡约 378 万起
• 最新价（2026.2）
  • 常规房源：约85 折，折后均价4.5 万 /㎡
  • 工抵 / 特价房：单价低至4.1–4.3 万 /㎡，89㎡总价365–370 万起，较备案降约14–16%，较开盘再降10–20 万

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不存在烂尾风险

1. 工程进度：所有楼栋已封顶，正做室内精装、公区与园林，无停工记录
2. 交付时间：合同约定2026 年 12 月 31 日精装交付，进度可控。
3. 资金监管：深圳住建局严格资金监管，去化率约63%，回款顺畅。
4. 开发商背景：远洋集团（上市房企），已完成境外债重组，境内运营稳定；深圳项目2024 年交付率 100%
5. 区位与去化：地铁上盖、近华为，去化速度快，无资金链断裂风险

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基础信息

• 开发商：金光华集团（深圳大承企业管理）
• 地址：龙岗区平湖街道凤凰大道 15 号
• 占地 / 建面：约 8 万㎡ / 约 70 万㎡（超级大盘）
• 总户数：约 1992 户（商品住宅 1592 户 + 保障房 400 户）
• 容积率：6.36；绿化率：40%
• 车位比：约 1:1.02（2035 个）
• 梯户比：2 梯 4/5/6 户
• 户型：67-106㎡ 2-4 房（全 90㎡以下）
• 产权：70 年（2023-2093）
• 物业费：4.2 元 /㎡/ 月（光华物业）
• 交房：2026 年 3 月 精装交付
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