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【保利光合跃城】

上海闵行保利光合跃城

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面粉和面的故事上演了大半年，新房全面涨价，人尽皆知。

但上周的五批次土拍，我看出了一点不一样！

土拍和未来价格格局，在普涨后，开始迎来了分化。

此前的供应大户，宝山南大板块“巨无霸”地块被中建八局成功拿下，地铁TOD的先天优势，却没换来土拍的激烈争抢，溢价率只有1.17%！

区位示意图 仅供参考

而另一幅此前大热的地块，土拍结果同样令人惊讶。

曾几何时的“宇宙中心”徐泾，交通优势极其明显的徐泾北城地铁站南侧地块，最终因只有大华1家开发商报名，地块以零溢价成交。

旱的旱死，涝的涝死，两极分化的另一侧。

闵行颛桥地块，竞争情况则可以用“水深火热”来形容！

同时吸引了象屿、联发、保利三家房企竞拍，经过足足40轮的竞价，最终被保利发展拿下，溢价率达到了12.95%！

示意图 仅供参考

回顾这几年上海楼市的发展，每一次变革都会带来新一轮的洗牌，分化是必然。

联动价限价，新房价差缩小，主城区和郊区板块的冷热分化；产品迭代，大家越来越注重居住品质，新房和老破小加速分化；

再到如今，联动价取消、回归市场定价逻辑一年后，土地价格、溢价率开始迎来了分化；

那么，未来同总价段级别的3幅地块，表现为何如此天差地别？

往下看，因为TA将告诉你约600万总价段，上海如今最优的选择！

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产业是第一生产力

土地价值的背后，隐藏着开发商对未来市场的判断。

而开发商竞拍的逻辑，归根结底是盈利能力的考量。

首要一点，只有具备强大产业支撑的板块，才能持续吸引人口流入，带动居住需求，从而形成良好的销售和利润预期。

最典型的例子就是徐汇滨江，内中环非传统“上只角”地段，却能新房单价19.5万/平并完成清盘！这靠的不只是滨江资源，而是徐汇滨江用10年时间，从工业锈带蜕变为“科技+文化”双轮驱动的全球科创高地。

效果示意图 仅供参考

供应量巨大、新房撞车严重的杨浦滨江，为什么开发商还愿意持续拿地、购房者持续入主？靠的同样也是滨江岸线的科创互联网总部集群所带来的高净值人群涌入效应。

在浦东中环“大杀四方”的北蔡，也是因为蹭了张江高科产业园的红利，这几年新房/二手房表现都不错；还有去年的“地王”新杨思，也是一样的道理......

有产业，才有未来，这句话放在房地产市场中，显得尤为适配！

回到这次的土拍上，宝山南大和青浦徐泾，这两个板块虽然都具备一定的交通优势，但在产业布局上却存在明显短板。

南大板块缺乏高能级产业的支撑，而徐泾则更多依赖于虹桥商务区的辐射效应，板块内部的产业发展相对有限。

一定程度上，这些因素导致了开发商对未来销售去化的信心不足，从而在土拍中表现冷淡。

反观闵行，作为上海产业发展最密集的区域之一，拥有着3大国家级产业园区、5大科创中心和12大科创园区，聚集了超过100家世界500强企业和3000余家总部型、研发型企业。

示意图 仅供参考

同时，还能依托15号线这条上海科创产业的超级动脉，一路贯穿虹桥开发区、闵行经开区、大零号湾等重要产业集群，直接把沿线14个产业园区70万+产业人口“一网打尽”！

例如坐拥30万办公人口的漕河泾开发区，周边新房供应稀缺，且单价多为11万+，总价1300万+！

对于大多数在漕河泾工作的高净值人群来说，置业选择其实归结为两条路径：一是搭乘被誉为“最拥挤地铁”的9号线，前往松江；二是选择15号线，直达主城区的闵行南部板块。

示意图 仅供参考

而如果预算框定在600万元级，答案，其实并不难选。

加上更上游的虹桥开发区等，闵行所拥有的，是整个上海最具活力和想象力的产业带。

示意图 仅供参考

这也是这几年闵行土拍、新房销售持续火热的最底层原因。

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配套成熟度决定区域价值

除了产业，区域配套的成熟度也是影响开发商拿地的重要因素之一。

配套的完善程度，直接决定了区域的居住舒适度和生活便利性，也影响着未来项目的销售速度和价格空间。

为什么？

首先，优质的教育资源、便捷的医疗服务、丰富的商业配套和完善的交通体系，是决定一个区域吸引力的核心要素。成熟的配套能够有效提升区域的整体价值，为房子带来更高的溢价能力。

其次，配套成熟的区域，生活氛围更为浓厚，人口流动性大、入住率高。从而能带动更多高质量人口和企业入驻，形成良性循环。

显然，在这方面，相比宝山、青浦、嘉定和松江，闵行无论在教育、医疗还是商业配套上都更为完善。

在2017-2035《上海市城市总体规划》中，闵行绝大多数区域（浦江镇除外）都被规划为上海主城区。

示意图 仅供参考

主城区和非主城区板块的未来角色和定位，注定不同。

得益于地理位置和规划，闵行除了自身的多核联动发展，向内可承接市区：长宁、徐汇、前滩等重磅区域资源辐射，向外可连接大虹桥和长三角一体化双向红利。

GDP破4000亿，商场数量全市第二，老牌的百联南方、仲盛世界商城到七宝领展广场、宝龙城、万象城、爱琴海购物中心和三个万达（颛桥、浦江、马桥）、龙湖虹桥天街和闵行天街、虹桥天地、在建的天荟广场、开市客……

交通方面，闵行区拥有丰富的交通资源，水陆空三栖交通方式齐全。多达16条以上的市级轨道交通线建成或在建。

它们是轨交1、2、5、8、9、10、12、13（西延伸段在建）、15、17、19、23号线以及浦江线、机场联络线、嘉闵线（在建）、示范区线（在建）。

还有G2、G50、G60、S4、S20、S32高速和嘉闵高架、北翟高架路、沪闵高架路、虹梅高架路、中环线……

只能说，闵行的立体交通实在太全面了！

教育方面就不多说了，教育质量威震沪上...

从托育机构到义务教育阶段的强校，再到高中名校，以及上海交通大学、华东师范大学两所985高校坐镇，闵行的教育资源可以从托儿所念到博士。

医疗方面，拥有三级医院10所（三甲及其分院8所：华山西院、仁济南院、儿科医院、五官科医院浦江分院、市精神卫生中心、市老年医学中心、市口腔医院，瑞金医院闵行院区在建），比上海核心黄浦区还多1所...

这种跨级别领先的配套成熟度，不仅提升了区域的居住吸引力，也直接影响了开发商对地块未来销售的预期。

正因如此，闵行成为了开发商竞相争夺的“兵家必争之地”。

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600-800万级最优选择

今年以来，众多购房者陷入了无尽的纠结。

一方面新房肉眼可见的快速涨价，另一方面存量房库存加剧。

除去即将认购或还没入市的新房，上海现如今共有273个新房项目在售，其中总价段在600-800万级的共有76个。

排除掉一些远郊别墅类的非标产品，按照建面约100平3房来统计，符合这个预算段大约有25个。

浦西方面，TA们大多集中在：宝山南大、宝山大场、嘉定南翔、闵行颛桥、青浦徐泾、松江洞泾。

想抓紧入手，但又不知道选哪。

其实，对于购房者而言，开发商的选择具有非常大的参考价值。

因为从开发商的角度来看，拿地的决策往往是基于对未来市场的深度洞察，他们比大多数购房者更为专业。

开发商选择高溢价拿下的地块，通常意味着他们对区域未来的发展充满信心。而这种信心背后，往往是对产业、人口、配套等多重因素的综合判断。

闵行，就是众多开发商给出的标准答案。

那么，闵行各板块还有哪些在售or待售项目呢？

这其中，总预算约600-800万级，【保利·光合上城】绝对是最优选之一，原因有几点：

1. 15号线产业超级枢纽位置；

上问中我们强调了产业的重要性，以及15号线这条超级大动脉的能级。

而【保利·光合上城】所在的元江路站正好处于这条产业大动脉的中央枢纽位置，资本流、人才流、信息流全都在这里交汇，直接形成了一个超级产业枢纽。这种地段和产业能量，整个上海都找不出第二个！

同时，放眼整个上海，15号线中央枢纽的元江路TOD【保利·光合上城】是产业确定性逻辑下，全市鲜有的价格洼地！

示意图 仅供参考

2. 项目热销，市场选择就是最好的证明

先说最直接的数据：项目入市三年，累计劲销超2000套，在上海激烈的楼市中脱颖而出，拿下全市销售套数TOP2、主城区TOP1，连续霸榜闵行区销售金额和套数。

能有这样的销量和流速，背后靠的不是炒作，而是实打实的产品力和区域吸引力，这么多业主的共同选择，本身就是对项目价值的最大认可。

值得一提的是，按照楼板价测算，颛桥双柏路新地块预估单价在7万+/㎡，总价约700万起，明年初入市！预计28年交房！

示意图 仅供参考

而此时此刻，仅地铁1站之隔，配套更成熟、离地铁站更近、坐拥双公园的【保利·光合上城】仍有少量准新房房源在售中！总价仅600万级！

今年买，明年住！

3. 真正的滨水TOD大城，配套落地不是“画饼”

很多项目打着TOD旗号，实际上只是“地铁+住宅”拼拼凑凑。

但【保利·光合上城】是真正的百万方滨水TOD大城，比此前众多“网红”TOD体量更大！

更稀缺的是20万方双主题滨水公园、7万方天然水系直接搬到家门口，L形水系串联南北两大开放式公园，纵向三层空间叠加，营造出上海极为稀缺的滨水生态绿廊。

你很难在别的地方看到这样的生活场景：早上在约2600米滨水跑道晨跑，周末在约2100㎡阳光草坪露营、听音乐会，3万方体育公园全年龄段运动全覆盖。

更重要的是，这些配套已经实景落地，不是“画饼”，下楼就是2万方商业街，教育资源也已对接优质学校，生活便利度拉满。

4. 产品力拉满，户型设计极致实用；

在同价位段，能做到三面瞰江、四开间朝南的户型，只有这里。

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建面约102㎡三房双南卧+大阳台，空间利用极致，主卧套房带独卫，南北动静分区，直接把市场同级别产品拉开一档。

建面约130㎡四房更是全能改善标杆，四开间朝南、1梯1户私密电梯厅，功能性与舒适度兼得。

约600万级就能入手高品质三房，质价比极高。对比同区甚至全市新盘市场，这样的产品力和舒适度，可以说是独一份。

5. 豪宅级配置+健康科技，细节体验领先同级

别看总价约600万级，项目用的却是市区10万+/㎡豪宅级配置。

全德系精装品牌、日立中央空调+地暖+新风，六大智能化空间细节，健康住宅理念全市领先。玄关消杀、净水系统、抗菌地漏、静音门锁……空气、水、声音、气味、光线全方位守护健康。

收纳体系也极致利用空间，即使小户型也能轻松满足家庭常住需求。

6. 准现房交付，买得安心、住得放心

最后一点很关键，【保利·光合上城】部分为准现房，所见即所得。

买房不用担心“交付即维权”，还能节省租金成本，减少等待时间，买得安心，住得更放心！

这个总价区间，能同时拿下TOD、滨水公园、产业枢纽、豪宅级配置和准现房的项目，整个上海都极为罕见！

尤其是在元江路这样全市产业资源最密集、人口购买力最强之一的板块，600-800万级的入场门槛，既有产业红利，又是价格洼地。

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——诚邀品鉴——

上海购房注意事项

在上海购房，以下是一些重要的注意事项，涵盖政策、贷款、税费、房屋选择等方面：

一、政策相关注意事项

1. 限购政策
   • 上海户籍：外环外不限购套数；外环内家庭名下无房可购2套，已有1套可购1套，已有2套则限购。多子女家庭（至少含1位未成年）外环内可多购1套。
   • 非上海户籍：外环外需在沪缴纳1年社保或个税，不限购套数；外环内需缴纳3年社保或个税，限购1套。持有《上海市居住证》且积分达120分或连续满3年，可享沪籍购房待遇。
   • 置换购房：出售上海唯一住房后，再购入1套住房，可不提供社保或个税单，但需在出售住房网签后签订购入网签合同。
2. 房产税政策
   • 首套房免征房产税；二套及以上住房按家庭人均面积计算，人均60平方米免税，超出部分按税率征收。非沪籍家庭需满足居住证条件或积分达标方可享受免税政策。

二、贷款相关注意事项

1. 商业贷款
   • 首付比例：首套15%，二套25%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为20%）。
   • 利率：目前首套商贷利率约3.05%，二套约3.09%（具体以银行实际执行为准）。
   • 主贷人年龄一般不超过65周岁（男性）或60周岁（女性），贷款年限与房龄之和不超过70年。
2. 公积金贷款
   • 首付比例：首套20%，二套25%（部分区域为20%）。
   • 利率：首套5年以上2.6%，二套5年以上3.075%。
   • 贷款额度：无孩家庭最高160万，多子女家庭最高216万，购买二星级及以上绿色建筑住房可上浮15%。
   • 可提取公积金支付新房首付，且不影响贷款额度。

三、税费相关注意事项

1. 增值税：满2年免征，不满2年按房价×5%÷1.05征收。
2. 个人所得税：满5年且唯一住房免征，否则按房价×1%或差额×20%征收。
3. 契税：首套住房面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按1.5%征收；二套住房面积≤140㎡按1%征收，＞140㎡按2%征收；三套及以上按3%征收。

四、房屋选择注意事项

1. 地段与配套：优先考虑交通便利（如地铁距离）、学区资源、周边商业配套完善的区域，同时关注区域发展规划，避免选择发展潜力有限的区域。
2. 房屋质量与结构：购买二手房时，需检查房屋是否存在漏水、墙体裂缝等问题，尤其注意预制板结构房屋可能存在改造限制。
3. 小区环境与物业：考察小区绿化、停车条件、物业管理水平等，良好的小区环境和物业能提升居住体验和房屋保值能力。

五、交易流程与风险防范

1. 新房摇号：若参与新房摇号，需提前了解积分规则，确保社保缴纳时长和家庭情况符合要求，避免因积分不足无法入围。
2. 二手房交易：核实房东卖房原因，可通过邻居、小区保安等渠道了解房屋是否存在潜在问题，同时查询房屋是否有抵押、查封等情况。
3. 合同签订：仔细阅读购房合同条款，明确交房时间、违约责任、房屋交付标准等重要内容，避免因合同条款不清引发纠纷。

建议在购房前充分了解政策动态，结合自身经济实力和需求制定合理购房计划，必要时可咨询专业房产顾问或律师，确保购房过程顺利。