新开即火到长期稳健，拆解中交投资商管分公司2025运营力进阶逻辑

2025年，商业地产行业彻底告别 “重开发、轻运营”的粗放时代，在消费需求升级、租金下行压力、资产增值诉求三重倒逼下，“运营力”成为企业核心竞争力的关键指标。在此背景下，中交投资有限公司商业管理分公司（下称“中交投资商管分公司”）异军突起，以央企背景为基石，凭借市场化、专业化的运营实践，从行业中脱颖而出，成为 2025年商业地产领域备受关注的“黑马”。

这一年，中交投资商管分公司不仅实现新开项目“开业即爆火”，更让长期运营项目持续焕发活力，城市综合运营业务稳步扩张，以50万平米商业综合体、168万平米城市综合运营项目的管理规模，交出了一份以运营为核心的高质量答卷。本文将从 “新开项目的爆发力”“长期项目的续航力”“综合运营的统筹力” 三大维度，深度拆解中交投资商管分公司的运营进阶之路。

01.新开即破局新生项目的运营爆发力

对于任何商业运营商而言，新项目的首秀都至关重要，它不仅关乎短期业绩，更奠定了长期的品牌认知与市场地位。2025年，中交投资商管分公司凭借厦门和美天地与贵阳AC PARK两大标杆新项目，向市场展示了其强大的“开业即引爆”能力。这种爆发力的背后，是精准的客群洞察、差异化的品牌组合、深度的文化绑定以及创新的业态协同。

客群精准锚定：直击需求痛点，打造差异化定位

成功的商业往往始于对目标客群的深刻理解。厦门和美天地并未陷入同质化的购物中心竞争，而是敏锐地捕捉到集美新城作为岛外发展核心区的独特生态。这里既有软件园庞大的产业年轻人群，也有不断涌入的品质家庭社区。基于此，项目提出了“7Dx24H澎湃乐活新中心”的定位，旨在打破时空限制，为不同圈层提供全天候、全场景的生活解决方案。

而贵阳AC PARK则另辟蹊径，由于其机场旅客、航空港经济区常驻人口及本地市民的客群画像更为特殊，项目精准抓住“贵阳陆空首末站”这一核心功能价值，将自身定位为“城市门户会客厅”。这一定位不仅解决了旅客“转场不便”的痛点，更将商业服务无缝嵌入到航旅动线之中，实现了从交通枢纽到消费目的地的功能进阶。

首店矩阵赋能：激活区域消费，拉高商业能级

在存量时代，首店经济已成为撬动区域消费升级、重塑商业格局的关键杠杆。中交投资商管分公司深谙此道，并在两个项目上采取了极具策略性的首店引入策略。

厦门和美天地以35%的整体首店占比，成功构建了一个潮流引力场。从SFC上影国际影城（区域首店）、星聚会（福建首店）等体验业态，到ZERO SIEVERT、NewJNXS等多个福建首店潮牌，再到悦来福东山海鲜（岛外首店）等本土老字号，形成了覆盖娱乐、零售、餐饮的完整首店矩阵。这不仅满足了年轻客群对新鲜感和社交货币的需求，也填补了岛外高端商业的空白。

贵阳AC PARK的首店策略同样深度契合市场需求。高达90%的区域首店占比和50%的城市旗舰店占比，几乎重构了当地机场商业的想象边界。项目成功引入了如“黔韵礼集”这样融合文旅体验与零售的新物种，以及“贵厨酸汤牛肉”、“苗岭侗寨酸汤鱼”、“菌姥姥盗汗鸡”、“罗小二烙锅”等代表贵州风味的非遗美食品牌。同时，蔚来汽车城市体验中心、麦当劳区域旗舰店等现代商业品牌的入驻，则有效平衡了在地文化与国际化视野，为旅客提供了兼具特色与品质的消费选择。

文化内容破圈：绑定城市基因，强化情感链接

如果说品牌是商业的骨架，那么文化内容就是其灵魂。中交投资商管分公司在内容运营上展现出极高的在地化智慧，将项目深度融入城市文化肌理，从而建立起超越交易的情感链接。

厦门被誉为“音乐之岛”，厦门和美天地便以此为运营灵感。从开业前的“和美落日音乐会”，到开业期间引爆全城的“集美区首届高校音乐节”，再到运营期的粉丝歌友会、流量明星快闪店，一系列围绕音乐展开的IP活动，成功将商业空间转化为年轻人的文化生长场与社交主场。这种“商业+音乐”的模式，不仅是营销事件，更是对厦门城市精神的深度共鸣。

贵阳AC PARK则聚焦于贵州在地文化资源。其首届“AC爱吃节”，通过侗族大歌、黔味长桌宴、“高山流水”迎客礼、非遗“食”装大秀等环节，将贵州的民俗风情、饮食文化进行现代化演绎，让游客在落地瞬间就能感受到地道的“折叠贵州”。这种文化赋能，有效实现了从“文化符号”到“消费流量”的高效转化。

业态协同创新：多元场景融合，提升消费粘性

单一的购物功能已无法满足当代消费者的需求，多业态融合、场景化体验成为提升粘性的关键。中交投资商管分公司在两大新项目中均展现了卓越的业态协同能力。

贵阳AC PARK依托12.5万平方米的体量，巧妙整合了酒店、办公、商业及机场综合停车场等业态。特别是引入洲际集团旗下假日酒店后，在商管团队的专业介入下，酒店2025年客房营收同比增长220%，净利润提升268%，实现了“商业+酒店”的双赢共生。这种“一站式”服务模式，极大提升了商旅客群的停留时长与消费深度。

厦门和美天地则通过6万方商业、5万方办公与4万方酒店的垂直布局，构建了一个立体化的“澎湃乐活”生态圈。未来，写字楼和酒店入市后，无论是商务精英的午间小憩、家庭周末的亲子时光，还是高校青年的夜间社交，都能在这里找到对应的场景。这种全时段、全客群的业态覆盖，确保了项目客流的稳定性与消费的多样性。

02.稳健再升级长期项目的运营续航力

存量时代，新项目的爆发力往往考验的是“短跑”速度，存量项目的持续优化则是一场考验耐力与智慧的“马拉松”。中交投资商管分公司在进入运营成长期的项目上，同样展现了深厚的内功，通过社区深耕、场景迭代与精细运营，实现了资产的长期稳健增值。

社区型项目：便民惠民为核，打造“邻里生活中心”

北京石景山和美汇是从露天菜场蝶变为社区商业典范的成功案例。其运营逻辑的核心在于“回归社区本源”。项目全年开展百余场公益、社区、儿童成长、守护银发类活动，真正成为了居民生活的延伸，同时通过持续引入社区药店、民生烘焙、便民维修等关键服务业态，项目牢牢锁定了周边家庭客群，实现了社会效益与经济效益的双丰收。这种以“便民惠民”为内核的运营策略，不仅赢得了良好的社会口碑，先后斩获“北京市城市更新最佳实践奖”等多项荣誉，更在激烈的市场竞争中构筑了难以复制的护城河。

新城型项目：场景迭代激活片区商业活力

成都简州和美汇作为简州新城的首个商业综合体，肩负着激活区域商业活力的重任。项目紧扣“湖畔生活美学天地”的定位，巧妙利用紧邻龙马湖公园的生态优势，将商业运营与自然景观深度融合。2025年Q3举办的夏日啤酒节，通过“湖畔漫游+啤酒狂欢”的联动体验，成功为新城夜经济注入了鲜活血液。这种场景化的运营思维，不仅带动了场内商户的营收增长，更促进了商业、文旅资源的协同共生，有力推动了“人城境业”高度融合的公园城市发展格局。

03.全域拓版图综合运营的统筹硬实力

中交投资商管分公司在商业运营上展现出的硬核功力，不仅是精准研判、与城市共生的结果，更源于其作为“城市综合运营平台”的系统性能力。这种能力体现在业务版图的持续扩容、央企资源的深度赋能、数智化管理的全面升级以及政企协同、集团内部合作的广泛实践。

业务版图持续扩容：从商业运营到城市综合运营

目前，中交投资商管分公司已在管9大项目，涵盖7个商业综合体与2个城市综合运营项目，管理规模达218万平米。业务版图从北京、成都、厦门、贵阳等核心城市，延伸至南京G12、温州高铁新城、天津设计之都柳林公园等多元化项目。这种从单一商业体到城市级综合运营的跨越，标志着其服务能力与战略视野的全面升级。

央企资源深度赋能：构建“投融建管退”闭环能力

背靠世界500强中国交建，中交投资商管分公司拥有得天独厚的全产业链资源优势。这使其能够有效打通“投融建管退”价值链，在项目前期规划、中期建设乃至后期资产证券化退出等环节形成闭环。这种“懂商业、懂服务、懂生活”的专业力量，确保了其能将存量资产高效转化为“现金活水”，实现资产的保值增值。

资产精细运营：筑牢项目根基与抗风险能力

面对行业整体下行的压力，如何保障资产价值、兑现对投资人的承诺，是对运营商最严峻的考验。石家庄财富中心在发行REITs三年后，依然能保持区域第一的出租率与租金水平，堪称行业标杆。这背后是中交投资商管分公司精细化、专业化运营能力的直接体现。通过对租户结构的持续优化、物业服务的高标准执行以及市场动态的敏锐把握，项目成功穿越了周期波动，用实实在在的业绩证明了其卓越的资产管理能力。

数智化运营升级：从“人工”到“数智”的效率革命

在运营管理层面，中交投资商管分公司积极推动数智化转型。以天津设计之都柳林公园项目为例，通过构建智慧化管理平台，实现了“园区总览、客流、交通、设备运行、双碳环保、安全管理”六大主题的一屏统览，突发事件响应速度达到秒级。这种从“人工”到“数智”的效率革命，不仅大幅提升了运营效能，也为未来规模化复制奠定了坚实的技术基础。

政企协同共赢：拓展运营边界与社会价值

在温州高铁新城等项目中，中交投资商管分公司充分发挥其专业运营能力，助力地方政府招商引资，有效提升了项目的经营收入与区域影响力。在天津项目，则采用“共建共管”模式，既提升了运维服务水平，又深化了政企合作关系。这种将商业价值与社会价值相统一的运营思路，彰显了其作为央企平台的责任担当，也为其业务拓展开辟了更广阔的空间。

集团内部各作：凝聚发展合力与品牌势能

在集团内部合作维度，中交投资商管分公司携手南京中交建设发展有限公司，以“高效助力，协同发展”为核心理念，承接南京交投商务中心项目（南京G12项目）的物业管理和办公楼宇招商运营工作，双强合力激活项目全生命周期价值，为城市商务生态注入澎湃动能。

商业观察

2025年商业地产的“运营淘汰赛”中，中交投资商管分公司的“黑马”之姿，本质是对“运营为王”行业趋势的精准把握与坚定践行。从新项目的精准引爆，到存量资产的稳健续航，再到城市级综合运营的全域布局，2025年，中交投资商管分公司展现出了其作为“城市综合运营平台”的运营力的持续进阶。

展望未来，随着消费市场的持续升级与城市更新的深入推进，中交投资商管分公司有望凭借这套以运营力为核心的体系，在商业地产高质量发展的道路上持续领跑，为更多城市注入“懂商业、懂服务、懂生活”的专业力量。