天津逆天改命的板块（二）

水西，天津一个“新板块”崛起的典型代表。
水西以“先造园、后建城”的前瞻逻辑，成为天津从“摊大饼”式扩张转向“高质量发展”的价值转折点。现在大家定义西青为新市区，定义水西是新市区的中心。在天津2026年政府工作报告中，水西首次被明确列为全市五大重点发展板块之一，与华苑-南站、新梅江等成熟区域并列，标志着其战略地位获得了官方最高层面的确认。而短短几年时间，水西快速崛起，楼市形成了“三足鼎立”的局面，成为富人、精英们置业的新热区，也是天津高端住宅的集中区之一。

NO.1丨壹

水西板块的命运转折点清晰可辨。2019年，水西板块崭露头角，侯台片区的城市设计方案获得批复，为这片土地定下了发展基调，同时为楼市的良性发展提供了厚重的土壤。
两年后的2021年，规划深化方案经天津市人民政府正式批复，明确将其定位为“天津西南城区以水西公园为核心的创新型活力服务中心，同时构建宜居生态的开放园林社区。”，这一纸批文，为水西的崛起铺平了制度道路。当时看完规划，道士君认为，天津又一重量级板块要诞生。

规划提出的“一心、两社区、双轴、多组团”结构，勾勒出一个功能复合的未来之城。水西公园作为生态核心，被创新型活力服务中心、滨水风情小镇、创智街区、安居街坊等多个功能组团环绕。

这种布局突破了传统住宅区的单一模式，形成一个生态、居住与产业相互融合的城市片区。

另外，水西的地理位置赋予了它独特的“黄金交界”属性。水西片区周边处于南开区与西青区的重要结点。未来与中北镇、海泰、华苑几大重点区域将连成一片，南开区和西青区的联合将更加紧密，并且可以通过快速路直通南开区腹地，打破与中心城区的“隔阂”。
这种跨行政区的协同优势，使水西能够同时承接南开区的人口、资源外溢和西青区的产业赋能，成为连接城市核心区与环城区域的关键纽带。在水西板块的价值构成中，生态资源是其最独特且不可复制的核心资本。水西板块最大的生态资源水西公园，作为天津中心城区环内最后一块自然生态湿地，占地高达约140 万㎡，其中水体面积约为 42.73 万㎡，21 个园中园，140 多种鸟类途经，清代三大私家园林之称......构建起了一座稀缺、宜居、纯自然的“理想城”。
曾经，生态优势与生活配套不足的矛盾是制约类似板块发展的普遍短板。水西板块正通过一系列高规格配套的快速落地，打破这一“传统”。
医疗资源方面，板块已迎来单体最大的医院——天津一中心医院（水西院区）。该院区已于2023年正式启用，极大地提升了区域的医疗保障能力。板块内商业配套设施逐步完善中，弥补了“生态优势但配套不足”的缺势，进而形成了“生态与生活”双轮驱动的宜居环境。
教育资源的引入则更为引人注目。2024年天津市第一中学、新华中学、市实验中学、市实验小学等四所顶尖名校的合作办学资源正式落子水西，其中，水西实验小学已于2025年9月正式招生开学根据最新规划，在板块南部还预留了一所完全中学的教育用地，未来板块内的教育体系将日趋完整。

交通网络的立体化构建是支撑区域发展的另一基石。除既有的复康路、外环线等城市主干道和快速路外，在建的地铁11号线一期工程文洁路站紧邻板块核心。

值得关注的是，在最新规划的水西N地块三期项目中，已预留了地铁出入口，未来将真正实现“出家门进地铁”的便捷。

此外，在天津“环内五大副中心”的整体战略布局中，水西板块被赋予了重要的角色，它不仅是西青区吸纳南开高端资源外溢的关键区域，更是推动产城深度融合的核心平台。

高新产业集群的崛起，也为水西板块可持续生长提供了夯实的基础，板块形成独特的产城融合模式，使得复康路成为连接南开与西青的纽带，将南开天开园、华苑产业园区、赛达产业园、天开西青园等城市产业资源紧密相连。这里汇聚了科技研发、文化创意等高端产业，打造了“居住+就业”的良性循环。

可预见的是，水西正成为天津最新兴动力的一个“磁极”。

它虹吸的不仅是产业，还有高阶人口、潜值财富。

NO.3丨叁

楼市发迹始于2021年水西板块释放出了一宗优质大体量捆绑地块，最终地块以总价49亿，溢价11%成交，纯住宅成交楼面价约2.2万元/㎡。

要知道，当时水西这捆绑地一波多折，经历了3挂2延2停，这也是天津土地市场史上“最波折”地块，没有之一。

在萌芽破土，或者从量变到质变的转折点，总会伴随着一个时间的发生，成为这个板块走向发展新维度的标志。

水西公园板块的楼市版图真正立势，或许就是这块宗捆绑地快成交的那天，而后续，我们看到板块及周边陆续还有大量优质地块成交，自此，水西的楼市轰轰烈烈开始了。

2021-2026年1月，水西板块从萌芽到崛起到黄金发展期，楼市需求正处于旺盛期，累计卖了2837套房子，创收超130个亿，实际比这更多。

道士君梳理了一下天津近三年热点板块成交金额排位，水西板块楼市每一年均排在前十。高峰时期，年度创收超42个亿。

如今水西板块楼市在天津楼市地位举足轻重，更在改善需求中扮演重要角色。

自水西板块楼市起势至今，总价段成交主力集中在350-400万、400-500万、600-800万。其中350-400万成交量逼近7万方，400-500万成交量分别超10万方，占比较高，600-800万成交量超5万方，更值得关注的是1000万以上成交量超2万方。另外，200万以下，200-300万的成交量相对较少。同时，我们会发现，水西一出场，房价占位较高，随着板块发展，总价段标线越高，房价越高，形成正相关发展趋势。1000万以上总价成交，成交均价已超5.2万元/㎡。

另外，值得关注的是，水西的价格走势与梅江、水上公园等“高端”板块的价格生长逻辑及轨迹极其相似。

这数据佐证了一个鲜活的事实：水西片区的居住定位，一开场锚定的就是纯改善，对于购买需求起点定位高，现阶段改善已经拉升至一个新的台阶，同时刚改需求潜力爆发中，且楼市越来越趋于成熟。

目前水西楼市呈现“三足鼎立”之势，三个新房项目在售，基本都是以改善、终极改善需求为主，绿城·水西雲庐最新时点均价3.55万/㎡，有别墅，有洋房，卖得很好，2025年新建商品住宅成交金额战绩中，西青第一，全市第八。

城投水西东方天宸一期、二期在售，一期现房在售，135、155和175㎡，总价350-580万。二期时点成交均价25163元/㎡，套均价约365万。

城投东方玖玺，是城投玺系首作，整体上，分了两期规划‍，一期比较常规，洋房+小高，4栋18层到顶的小高，3栋10层、8栋8层到顶的洋房，共计15栋楼，588套房子，二期，亮点突出，且惊喜。一水的3F联排，一共是15栋楼，仅有50套房子，户均面积达到了204平米。‍

‍另外，城投N地块规划已出，1.8的容积率，17栋楼，规划洋房+小高，有开敞式阳台、双下沉庭院、仪式大门等产品亮点，地铁上盖住宅项目，锚定刚改需求。‍

金地水西印二期，时点成交均价25448元/㎡，水西板块的代建楼盘，已于年底交付。

NO.4丨肆

从一片生态“留白”到天津重点发展的“五大板块”之一，水西的崛起讲述了一个关于城市规划远见、生态价值重估和居住理念革新的故事。

它不仅是西青区的新中心，更代表着天津这座传统工业城市向生态宜居、产城融合的现代都市转型的一种积极探索。