中国房企赴美上市第一股鑫苑地产退市

鑫苑地产控股有限公司作为“中国房企赴美上市第一股”，已于2026年1月26日正式从纽约证券交易所退市，标志着这家曾风光无限的房企在资本市场的终结。

一、退市时间线与直接原因

退市关键节点：

• 2025年9月3日：纽约证券交易所作出决定，认为鑫苑地产不再符合市值持续上市标准（近30个交易日平均市值低于1500万美元）。

• 2026年1月9日：在申诉程序结束后，纽交所正式宣布摘牌决定。

• 2026年1月26日（纽约时间）：正式被摘牌并终止在纽交所上市。

退市直接原因：

根据纽交所上市公司手册第802.01B条规定，上市公司必须维持连续30个交易日1500万美元的平均全球市值。鑫苑地产因市值持续低于这一最低标准而被强制退市。截至2025年9月，该公司市值仅为1600万美元，过去六个月股价下跌近30%。

二、公司历史背景与行业地位

鑫苑地产由张勇于1997年在河南郑州创立，2007年12月12日成功登陆纽交所，成为首批赴美上市的中国房地产企业。公司曾连续16年跻身中国房地产百强企业，在国内20多个城市开发项目100余个，并在纽约、洛杉矶、伦敦等海外市场有布局。

作为“零库存”开发模式的倡导者，鑫苑曾以高周转率著称，2008年将总部迁至北京，开启全国化扩张。然而，这种模式在行业下行期暴露出抗风险能力不足的缺陷。

三、财务状况全面恶化

2025年上半年核心财务数据：

• 营业总收入：2.76亿元，同比暴跌89.86%

• 净亏损：14.33亿元（上年同期盈利1.46亿元）

• 总资产：539.66亿元，较2024年末下降5.50%

• 资产负债率：97.38%，较上年同期上升3.35个百分点

• 速动比率：0.44（流动性严重不足）

连续亏损趋势：

• 2025年中报：归母净利润-14.04亿元

• 2024年年报：归母净利润-1.51亿元

• 2023年年报：归母净利润-45.52亿元

四、法律风险与诉讼缠身

截至2026年2月3日的法律风险概况：

• 失信被执行人信息：17条

• 股权冻结信息：20条

• 大额被执行人信息：3条金额超过5000万元，汇总执行金额约15.11亿元

近期新增重大诉讼（2026年1月7日至2月3日）：

1. 广东鑫创科创智谷发展有限公司、广东鑫苑置业有限公司、珠海鑫苑置业有限公司等执行案件，金额23129.1万元

2. 北京鑫苑万众置业有限公司、大连鑫瑞仁居实业有限公司、大连鑫颐仁居实业有限公司等执行案件，金额52197.9万元

合计涉案金额：7.533亿元

实际控制人张勇的个人风险：

• 截至2026年2月3日，张勇限制高消费涉案金额合计36.33亿元

• 2023年至2025年间，已被限制高消费至少36次

五、债务危机全面爆发

境内债券情况：

• 存续债券3只，存量规模23.80亿元

• 其中2只处于展期状态（H20鑫苑1、H21鑫苑1）

离岸债务违约：

• 存续中资离岸债5只，余额合计7.006亿美元、5.145亿人民币

• 其中3只债券已发生违约，违约规模合计5.145亿人民币、3.525亿美元

历史债务问题：

• 2022年6月29日：首笔境内债违约，本息合计5.453亿元人民币

• 2022年10月：两笔美元债利息违约，规模2.3亿美元

• 2024年末：有息负债账面余额106.55亿元，其中已逾期31.03亿元

六、监管处罚与公司治理问题

证监会监管措施：

2024年1月23日，河南证监局对鑫苑（中国）置业采取出具警示函的行政监管措施，原因是公司未按期披露2022年半年报、未及时披露2022年重大诉讼及被列为失信被执行人信息。

关联方资金挪用丑闻：

2024年6月，鑫苑服务自曝4.02亿元存款被母公司违规质押，导致股价暴跌40%。

高管变动异常：

2025年2月，创始人张勇亲自接任财务总监职务，核心高管集体离职。

七、退市后续安排与影响

转至OTC市场：

鑫苑地产已启动程序，计划将其美国存托股份转移至美国场外证券交易市场（OTC市场）的基础层级进行报价交易。OTC市场采用点对点协商定价方式，流动性远低于主板市场。

对子公司的影响：

鑫苑（中国）置业公告称，本次退市不影响其日常经营、业务开展或资产状况，公司整体运营正常。然而，这种表述与该公司严重的财务困境和法律风险存在明显矛盾。

八、破产保护与重组尝试

美国破产保护申请：

2025年4月14日，鑫苑置业的债权人向美国纽约南区破产法院提出非自愿破产保护申请，寻求依据《美国破产法》第11章迫使公司接受破产保护。债权人声称被拖欠6580万美元。

债务重组进展：

公司已获得代表受影响票据本金总额约33%的票据持有人的支持，正在根据开曼群岛公司法通过安排计划重组离岸债务。同时，公司股东批准了分拆交易，允许将中国特定资产、负债和业务转移至新子公司XIN SpinCo。

九、行业背景与启示

鑫苑地产的退市是近年来中国房地产行业深度调整的缩影。公司从2007年上市时的行业标杆，到2026年被迫退市，经历了完整的行业周期。其“零库存”模式在行业上升期能实现高周转，但在下行期却导致公司缺乏土地储备缓冲，错失危机后的市场机会。

与鑫苑地产形成对比的是其子公司鑫苑服务，后者在2025年上半年实现总经营收入4.5亿元，同比增长11%，净利润6093万元，净利率13.5%，展现出物业板块的相对韧性。

鑫苑地产的退市案例为房地产行业提供了重要警示：过度依赖高周转模式、忽视风险管控、公司治理缺失的企业，在行业转折点将面临生存危机。随着中国房地产市场进入存量时代，房企需要更加注重财务稳健性、多元化布局和长期价值创造。