社科院倪鹏飞：只有走完这三步，楼市才能复苏！房价还没调整到位

“再降十万，我就签字。” 昨晚十一点，成都锦江区的链家门店里，一位宝妈把手机计算器戳得啪啪响，房主当场沉默。挂牌九个月，调价五次，她第一次听到买家口气这么硬。中介小哥后来发朋友圈：二手房的底，不是政策给的，是熬夜熬出来的。

这就是倪鹏飞说的第二步——“存量二手房消化”——最真实的切片。社科院的会议室里，他只用三句话总结：新房先缩、二手先降、新房再跟。听起来像排队跳水，现场却是几十万家庭在关灯算账。

先看新房缩成什么样。1-4月，百强房企拿地金额同比又少了一半，不少城市土地流拍率飙到七成。地都不敢拿，开工就更是天方夜谭。北京朝阳区某“日光盘”营销总私下吐槽：现在不是日光，是“日光返照”——样板房门口晒太阳的销售比客户多。缩供是给库存让路，倪鹏飞的第一步算是基本完成，只是代价是上下游一起“躺平”。

第二步最磨人。重庆、成都、南京，挂牌量齐刷刷冲破二十万套，像超市货架突然加高两层。价格不割肉就没人看，割慢了还被邻盘“背刺”。上海内环老破小最高峰12万/㎡，如今8万5能谈税费各付；深圳八卦岭学区房两年跌去四成，中介说“学位溢价”直接打骨折。跌到位了吗？看租金就明白——不少房子年租金回报冲到2%以上，这是2016年之后第一次“像笔正经生意”。房租不会撒谎，它替买房人喊出了那句“再便宜点我就住”。

最难的第三步，是把“一手存量”也啃下去。现在卡在“信用”二字。谁敢买期房？看到“白名单”三个字，买房人第一反应是“名单有用，为啥还要名单”。数据不说谎：4月末，全国房屋竣工面积同比下降两成，保交楼速度跑不过观望情绪。政策从“救项目”升格到“救企业”，钱给得精准，可信心这玩意儿，向来是“锦上添花”不肯“雪中送炭”。于是地方政府只能松限跌，广州某郊区盘直接备案价下调18%，当晚老业主拉横幅，第二天照样售罄——说明需求不是没了，是在等“合理价”。

政策端另外两路援军也在赶。一路是“三大工程”，城中村改造、保障房、平急两用设施，把部分刚需从商品房池子里分流；另一路是金融端，5年期LPR年内两次下调，房贷利率普遍进“3字头”，100万贷款30年利息少还二十多万，省出一辆特斯拉。可买涨不买跌的心理像橡皮筋，利率再低也拉不住“等等党”。

所以市场就卡在第二步尾巴上。二手房交易量占比已超新房，可挂牌量还在高位，想卖房得继续“熬夜”。新房这边，价跌量升的案例零星出现，但全面补跌还没完成。用高善文的话说，现在不是“V”也不是“U”，是“L”的横杠部分，漫长、平坦、偶尔扎一针。

那什么时候算熬出头？看两个指标就行： 1. 二手房月新增挂牌连续三个月低于成交； 2. 新房价格环比跌幅开始小于二手房。 到时候，中介不用半夜劝降价，买房人也不用假装“再考虑”，双方都能睡个整觉。

楼市这台老机器，过去二十年挂的是五档超速，如今终于踩下离合。齿轮还在转，只是声音从轰鸣变成咔哒咔哒，听着让人心慌，却说明它在找新的节奏。至于想抄底的人，记住那句老话：底不是抢来的，是熬出来的。今晚又有人去门店砍价，计算器声音清脆，像倒计时，也像发令枪。