房价的上涨与下跌，都是谁在受益？房价下跌背后的财富洗牌

问各位一个问题，你觉得房子便宜了，对老百姓来说是一件好事吗？

这个问题乍一听好像答案很明显，难道东西变便宜了，还能是坏事吗？

但是楼市这盘棋，远没有你想的那么简单，房价的剧烈下跌，可能比涨价更让人难受。

为什么这么说呢？你再来想一下，这轮房价开始下跌之后，你有感觉手里的钱变多了吗？

这场持续数年的房价调整，正在以我们意想不到的方式重塑每个人的财富格局，甚至改变一代人的命运。

从2021年的房价高点到现在，一些地区的房价甚至可以说是拦腰减半了。

2025年12月百城二手住宅均价环比下跌了0.97%，虽然跌幅收窄到1%以内，但架不住已经跌了四年半。

2021年1月至2025年12月百城二手住宅价格及环比变化

虽然说今年1月份全国重点城市的二手房成交面积，环比上升了16%，但这主要是以价换量的结果。

什么意思呢？就是说房东们忍痛降价才换来了成交，因为现在是一个完全的买房市场，你咬住不降价，总有别人忍不住降了。

整体房价尤其是二手房，仍然在下降通道里，只是跌得比以前慢了点。

很多人一看房价跌了，就欢呼雀跃，觉得终于能买得起房了。

但问题是，从现在的情况来看，2025年全国新建商品房销售额同比下降12.6%，销售面积下降了8.7%。

国家统计局全国新建商品房销售面积及销售额增速

这就很奇怪了对吧，房价跌了，首付门槛低了，限购也放松了，怎么大家反而更犹豫了？

这里有一个关键概念，叫资产负债表收缩。

什么意思呢？对很多中国普通家庭来说，房子往往占家庭财富的绝对大头。

之前有个数据，说中国家庭资产中房产占比高达69%。

当这个占比七成的核心资产价格开始往下走，哪怕你的工资一分没减，你也会觉得自己"变穷了"。

这种感觉会直接改变你的行为，比如说原来想换的车不换了，计划中的旅行取消了，非必要的消费能省则省，钱更要攥在手里存起来。

所以我们会看到，前两年我们的存款数据，暴增了快29万亿。

2020-2025年中国境内住户存款余额

大家宁愿把钱存银行吃微薄利息，也不敢随便花、随便投资，就怕手里没余粮，应对不了未知的风险。

如果千千万万的家庭都这么做，那社会总消费的需求就会萎缩。

企业东西卖不动，就可能缩减投资、裁员降薪，这又进一步打击了人们的收入和就业预期，让更多人不敢花钱。于是一个负向循环就形成了。

这波调整中，80后、90后可以说是最受伤的一代。

他们很多人刚好是在2016-2021年的房价高位上车的，结果现在不光自身资产大幅缩水，父母的房产也随着市场下行见底了。

2016-2021年房价快速上涨

以前很多年轻人买房，靠的是父母卖掉老家一套房，支援子女大城市首付，

但是现在，父母辈的房子也贬值了，甚至一些家庭可能还需要子女反过来接济，帮助父母稳住杠杆。

那更年轻的00后呢？现在不正好便宜买房吗？

可问题是，当他们踏入社会时，可能正好就碰上就业竞争更激烈、收入增长更缓慢的环境，原因就是咱们上面说的负向循环。

低房价的饼挂在眼前，但获得稳定收入去啃下这张饼的难度却增加了。

上世纪90年代日本房地产泡沫破裂后，经历了长达十年的就业冰河期，年轻人连收入都成问题，更不用说买房了。

就业冰河期的大学生，应届毕业生就业率下降约10个百分点以上

于是“不买房”成了年轻人的共识，生育率和消费长期低迷，形成了低欲望社会，年轻人宁愿躺平，也不买房、不结婚、不生娃。

这也是为什么，现在有很多人会担心，咱们这一代年轻人也会躺平。

再来看一个例子，美国2008年次贷危机的时候，大量中产家庭的财富蒸发，顶层富豪却趁机抄底优质资产，完成了新一轮财富集中。

当然了，咱们的国情和政策都不一样，所以并不能说未来就一定会这样，只是当个前车之鉴，因为类似的分化已经在上演了。

2025年12月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比

房价下跌正在急剧加速城市之间的分化，那些教育、医疗资源集中的核心城市核心区还在逆势上涨，因为优质资源就那么多，富人有能力继续买，甚至抄底，进一步抢占优质资源。

而那些没有产业、人口持续净流出的三四线城市，2026年去化周期超过30个月，房子根本卖不出去，有价无市。

所以说，房价便宜真的对老百姓好吗？答案可能取决于你是谁、在哪个城市、有没有房。

整体来看，房价下跌很少是一场皆大欢喜的财富再分配，当然，适度回归理性对经济的健康发展是必要的。

但如果短期内快速、普遍的下跌，恐怕弊大于利，这也是为什么，我们一直在坚持要让房价软着陆。

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