通州最强小户型比拼，中海九棵树提前认怂？

腊月二十三，小年这一天，中海九棵树项目的一版户型图开始刷屏，户型面积段基本确定了，规划9栋住宅楼，总计578户。架空层、风雨连廊、邻里中心、下沉会所，一应俱全。包括75、89、102平米的三居以及125平米的四居。

进入2026年，北京包括昌平、大兴、丰台在内，一波竞争力很强的刚需项目入市，和这些项目比起来，中海九棵树这次明显没有跟上节奏。

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先说问题

75平米三居，其实是假三居，北向两个卧室面积太小，更适合打通成为一个两居室。

89平米三居，延续了限竞房时代的思路，南向两面宽，在昌平同等面积段都能做三面宽户型了

102平米三居，是性价比最高的，南向三面宽，南北通透，整个格局大差不差。

125平米的四居，面积偏大，受众力会比较小

但是这次中海九棵树还是把赠送拉满了，南向阳台，北向设备平台，都是南北向贯通设计，不像昌平，缺一个房间，得房率普遍在90%以上。

通州今年最好的刚需户型出现在朝棠揽樾，几乎把小户型做到了极致，目前卖的也不错，网签6成左右，均价5.8万元不到。

中海九棵树和朝棠揽阅所处的八里桥板块相比，各有优势，接下来对比一下户型。

中海九棵树75平米三居vs朝棠揽阅69平米三居。

中海九棵树，75平米的三居一卫户型，南向两面宽设计，客厅面宽3.9米，主卧室面宽3.1米，北向卧室最小面积7平米左右，做卧室并不舒适，比较适合做办公或者玩具房。

其他可点评的地方不多，优点是也做了一个家政空间，小刚需的功能性还是体现出来了。

而同样的户型，朝棠揽阅是69平米，差了6平米，总价大约差了30来万。

说实话，朝棠揽阅除了卫生间是暗卫，其他真不比九棵树差到哪。

中海九棵树89平米三居VS朝棠揽阅86平米三居。

中海九棵树89平米的三居两卫，南向两面宽，客厅面宽4米，主卧面宽3.4米，北向两个卧室面积要大一些，虽然是常规的两面宽三居户型，但是这个餐厅的位置比较鸡肋的，整个户型排布不是那么紧凑，得房率应该不高。

相比而言，朝棠揽阅86平米的三居，客厅和主卧面宽基本上相同。变动就是餐厅设计的位置更加紧凑，跟客厅连在一起，整个活动空间更方正，实用性更强。

中海九棵树102平米三居vs朝棠揽阅101平米四居

中海102平米的三居是南向三面宽设计，南北通透。经典的三叶草户型，南向阳台进深似乎达到1.8米，而且是南向三个房间都有阳台，北向有两个设备平台的赠送。赠送面积直接拉满。

两个卫生间都是明卫。而且入户门右侧就是卫生间，这样设计使用起来会非常方便。北向次卧还是一个双开窗设计，这样的设计比较少见。

朝棠揽阅101平米做了3+1户型，多一个房间，使用功能又强出许多倍。而且这个户型朝棠揽阅也把紧凑和实用性做到了极致，入户门设计了单独收纳空间，两个卫生间也都是干湿分离明卫，多出来的房间可以做办公房完美

中海九棵树125平米四居VS朝棠揽阅124平米四居。

大四居户型，强迫症的福利。南向三面宽、北向三面宽，都有贯通式的阳台和设备平台，赠送面积拉满。

除了两个卫生间，也有单独的收纳间和家政空间，功能性还是十分强大的。

四叶草格局，整个户型都比较方正，没有什么缺角。

朝棠揽阅124平米的户型，主打一个收纳，餐厅两侧打造了壁柜。入户玄关也有单独的收纳空间。北向两个卧室面积都比较大，算是比较实用的户型，但是西北有个突出的房间，可能风水上有些考量

整体来看，中海九棵树的户型不及预期，纯粹拼小户型，比不过朝棠揽阅平大户型还有运河玖院，显然，中海最大的胜算就是价格了。

我之前写过文章中海拿地楼面价只有2.3万元/平米左右，产品干不过别人，未来中海极大可能要打价格战，所以对中海九棵树价格要有一个低预期。

可是九棵树周边城市界面又是通州比较好的，完胜八里桥，通信方面，1号线直线距离700多米，也很友好。周边商业包括学校，又是通州最好的通州新房惨遭背刺，彻底乱了。

所以从板块的厚度来讲，我认为九棵树要胜过八里桥，所以在更好的板块，还是更好的产品，通州买房人要在价格上做一个策略了。

预算较低，朝阳通勤党更偏向八里桥，朝堂揽月

通州本地通勤或者本地的置换，九棵树可能更好的选择。

当然，如果是纯改善，预算充足的话，运河玖院一定是最稳的。

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