中央定调！多省火速跟进，原拆原建不再普惠，老破小迎来严格筛选

文/万物知识局

本文陈述所有内容皆有可靠信息来源，赘述在文章结尾

2026年1月20日，住建部与自然资源部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，明确提出稳妥推进危险住房改造。

对符合条件的老破小实施原拆原建并从严筛选，这一中央文件的正式落地，标志着老破小原拆原建彻底告别此前的模糊推进阶段。

截至2月10日，福建、安徽、河南、山东等多个省份已迅速响应，相继出台本地原拆原建实施细则。

北京、上海等核心城市也同步启动试点项目，一场自上而下的严格筛选正式铺开。这则消息瞬间牵动了无数老破小业主的心，家住老旧小区的业主们纷纷对照筛选标准核算自家房屋条件。

筛选新规落地，原拆原建进入精准管控新阶段

随着中央层面原拆原建相关文件正式落地，一场自上而下的精准管控悄然铺开，“严格筛选、精准施策”成为贯穿政策推进的核心原则，

彻底打破了此前政策模糊、推进松散的局面，标志着老破小原拆原建正式进入规范化、精细化发展的新阶段。

与以往政策的“泛化引导”不同，此次中央文件明确划定边界，杜绝盲目推进、形式化改造，将每一步推进都锚定在“精准”二字上。

政策风向一明确，多省便迅速响应，纷纷出台本地原拆原建实施意见，态度鲜明且坚决——从严开展老破小筛选工作，不搞普惠式覆盖，不降低核心标准。

为确保筛选工作落地见效，各省均成立专项筛选工作组，明确房屋鉴定、业主协调、规划审核等各环节的具体分工。

建立起“层层把关、全程可追溯”的筛选机制，从源头杜绝“暗箱操作”和“违规纳入”，让每一个纳入改造范围的小区都经得起检验。

筛选标准的细化更是彰显了“精准管控”的决心，此前模糊的“安全隐患”“业主同意”等要求，被明确量化为硬指标。

房屋安全鉴定需达C级及以上，无规划红线冲突，业主同意率不低于90%，三者缺一不可，只要有一项不达标，便直接被排除在原拆原建范围之外。

同时，筛选流程也实现规范化，需依次经过业主申请、专业鉴定、社区公示、省级复核、名单公布五个环节，全程公开透明，接受社会监督，确保筛选结果公平公正。

筛选新规的落地，也迅速传导至市场，倒逼老破小市场进一步分化。

那些符合筛选标准、具备改造价值的合规房源，流动性明显提升，业主预期逐渐稳定；而那些不符合标准、存在明显短板的劣质房源，则加速被市场淘汰，价格回归理性。

这种分化并非坏事，反而让原拆原建回归政策本质，避免了资源浪费，让有限的改造资源真正用在最需要的地方。

政策本质解码，从风险防控到常态化治理转型

面对原拆原建筛选新规的密集推进，不少人依旧存在误解，认为这是政府为提振楼市、拉动房价出台的“刺激政策”，盼着借此实现老破小房价暴涨、集体逆袭。

但深入解码政策本质便会发现，此次原拆原建的推进，核心从来不是给楼市打强心针，而是源于对老破小安全风险的防控。

是地方政府提前“止血”、化解城市治理隐患的务实之举，更是政策从临时应对向常态化治理的重要转型，政策出台的核心诱因，并非房价涨不动的经济困境，而是老破小背后日益凸显的安全风险。

在众多城市的老城区，大量建成数十年的老破小，尤其是预制板楼，历经风雨侵蚀，早已年久失修，墙体开裂、管道老化、结构松动等问题愈发突出，不少已成为名副其实的危房。

这些危房就像隐藏在城市中的“定时炸弹”，一旦发生坍塌、漏水等安全事故，伤害的不仅是一个家庭的幸福。

更会迅速发酵成舆情事件，引发公众恐慌，同时给地方政府带来沉重的财政压力，其代价远高于提前推进改造、化解风险。

也正因为如此，地方政府在此次原拆原建推进中，彻底改变了以往“被动协调、间接引导”的角色，主动走到台前，直接下场组织业主、推进改造方案、把控推进节奏。

这种角色转变，背后是对安全风险的敬畏，更是对城市治理责任的担当——与其等事故发生后再被动处置，不如提前拆解风险，将隐患扼杀在萌芽状态，这也是政策“提前止血”的核心逻辑。

从政策表述的变化中，我们更能清晰看到这种常态化治理的转型：过去，相关文件中常见“探索”“鼓励”等温和表述，体现的是引导性、尝试性的态度。

而如今，“明确支持”“稳妥推进”“严格筛选”等表述频繁出现，彰显的是政策的严肃性和执行力，也意味着原拆原建已被正式纳入城市更新的工具箱，成为地方政府可反复使用、常态化推进的治理工具。

地方政府的重心，始终放在隐患排查、方案优化上，而非刻意引导市场预期，这种理性推进。

恰恰体现了政策的成熟，也让原拆原建真正成为破解老城区发展困境、保障城市安全稳定的长效举措。

业主心态与市场分化，直面政策落地后的现实图景

筛选新规落地、政策本质明晰，最直观的影响始终体现在业主心态与市场格局上。

曾经，老破小业主的价值寄托高度统一，几乎都拴在“守房待拆”的幻想上，哪怕房屋陈旧、居住不便，也坚信只要熬到拆迁，便能实现财富跃升。

但随着原拆原建进入精准管控阶段，这份单一的期待被彻底打破。

业主心态呈现出鲜明分化，市场也随之迎来理性重构，一幅真实的政策落地图景徐徐展开。

业主心态的分化，早已跳出“期待”与“失望”的简单二元对立，变得更为具体而现实。

此前模糊的政策导向，让不少业主陷入盲目等待，而如今严苛的筛选标准，让大家不得不静下心来算细账。

这里的“算账”，不再是空想拆迁后的收益，而是精准核算原拆原建的成本与实际受益，考量自家房屋是否符合筛选标准、改造后能否实现居住品质与资产价值的双重提升。

有人在核算后选择主动争取，有人则因房屋条件不达标陷入犹豫，既怕错过难得的改造机遇，又怕投入精力后竹篮打水一场空。

还有人彻底认清现实，放弃不切实际的幻想，选择理性持有或处置房产。 与业主心态同步转变的，是老破小市场的价值判断逻辑。

曾经“地段好不好、会不会拆”的单一标准，如今已彻底失灵，市场开始回归房屋本质，“安全性、实用性、现金流”成为新的核心考量。

那些靠情绪、靠传闻下注的投机者，早已因政策的理性推进和筛选标准的严苛而逐步退出市场，留下来的业主和购房者，都变得愈发务实。

大家不再盲目追逐“老破小”的标签，而是重点关注房屋是否安全、能否“自我养活”，即能否覆盖改造、维修、持有等各类成本，有无稳定的租金支撑，这种心态与市场的双重转变，最终导致老破小的命运彻底分化。

仅有极少数位于高风险、敏感区域、符合筛选硬标准的房源，有望纳入原拆原建范围，迎来结构性改善。

多数结构尚可、无重大安全隐患的老破小，仅能享受常规修缮，实现居住体验的小幅提升，难以实现资产价值的质变，还有一部分地段偏僻、房龄过长、租售困难的房源，正在加速被市场边缘化，即便有政策托底，也难以逆转基本面下滑的趋势。

现实约束与个体应对，明晰存量时代的生存逻辑

老破小的分化命运，背后离不开政策推进中的各类现实约束，而面对这些无法规避的约束，业主如何理性应对，早已成为存量时代必须正视的核心问题。

原拆原建从来不是“一刀切”的普惠政策，严苛的约束条件贯穿始终，既划定了改造的边界，也倒逼每一位业主摒弃侥幸心理，直面房屋的真实价值，找到适合自己的生存之道。

政策推进的现实约束，最突出的便是门槛的严苛性与不可变通性。

房屋安全是首要硬标准，所有纳入原拆原建范围的房源，必须经过专业鉴定，确认存在严重安全隐患、不具备维修加固价值，否则连进入讨论环节的资格都没有。

业主同意率的高要求，更是成为不少项目推进的“拦路虎”，多数城市明确要求同意率不低于90%。

哪怕只有一两户业主不同意，整个项目也会被迫停滞，邻里之间的协商难度，往往远超想象。 规划层面的约束，更是从根本上守住了原拆原建的本质底线。

“原址、原高度、原性质”的原则被反复强调，意味着改造后的房屋，不能改变原有地块用途，不能超出原有建筑高度，更不能随意扩大建筑面积。

这一约束彻底堵死了部分业主“借改造之名违规扩建、抬高房价”的投机想法，让原拆原建真正回归“修复安全隐患、改善居住环境”的核心初衷，任何触碰规划红线的方案，都会被直接否决，没有丝毫妥协余地。

面对这些现实约束，业主最理性的选择，便是摒弃“靠政策逆袭”的侥幸心理，立足自家房屋的实际情况，做出精准判断与应对。

对于租金稳定、无负债、结构尚可的房源，即便无法纳入原拆原建范围，也无需盲目焦虑，长期持有、稳步享受租金收益，避免被情绪带着频繁操作，反而能守住自身的安稳。

对于不符合筛选标准、靠自身难以覆盖持有成本的房源，与其盲目等待、拖延消耗，不如理性处置，及时止损，避免付出更高的时间与资金成本。

有改善需求的业主，更需保持冷静与清醒，当前的政策环境，确实在一定程度上提升了合规老破小的流动性，但这并不意味着房价会一路走高。

与其抱着“等政策抬价”的幻想犹豫不决，不如先将旧房妥善处理，再轻装上阵选择更适合自己的居住产品，避免被卡在“想卖卖不掉、想买买不起”的尴尬境地。

说到底，政策托底的是城市的安全与稳定，而非某一户业主的个人收益，认清这一点，才能在各类约束中找到最优解。

结语

中央文件落地、多省从严筛选，老破小原拆原建的喧嚣背后，是政策从风险防控到常态化治理的转型，也是市场从盲目投机到理性回归的蜕变。

它从来不是老破小集体逆袭的“救命稻草”，而是精准化解城市隐患、优化居住环境的务实工具，严苛的约束划定了机遇边界，也催生了命运分化。

面对这一现实，业主唯有摒弃侥幸、理性算账，正视房屋本质价值，根据自身情况做出应对。

接受分化、敬畏现实，才能在存量时代的城市更新浪潮中，守住属于自己的安稳，这也是原拆原建政策背后，留给每一位老破小业主最深刻的启示。

参考信息来源： 每日经济新闻——70㎡以下、400万元内老破小要被“扫货”？上海三区官方启动收购二手房用于保租房，有工作人员称“正在试点”，资金到位情况备受关注

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