重磅定调！一月楼市小阳春来袭，背后藏着全年新风向

进入2026年1月，中国楼市迎来开年惊喜，“小阳春”行情悄然启幕。不同于以往阶段性回暖的昙花一现，此次楼市升温伴随着地方两会的密集定调、政策红利的持续释放以及市场需求的有序释放，呈现出“政策托底、需求回暖、结构优化”的鲜明特征。作为“十五五”开局之年的首个关键节点，1月楼市的微妙变化，不仅打破了持续四年的深度调整僵局，更暗藏着全年楼市发展的核心风向，为刚需、改善群体以及行业从业者提供了重要的决策参考。

1月楼市“小阳春”的来袭，并非偶然，而是政策底、市场底、资金底“三底合一”的共振效应，其中地方两会的明确定调起到了核心引领作用。时值地方两会密集召开期，全国各省、市纷纷将“稳定房地产市场”“支持合理住房需求”“推进房地产市场健康发展”纳入年度重点工作，形成了全国联动的政策支持格局。与往年“被动救市”不同，今年地方两会的楼市定调更具主动性和精准性，核心围绕“去库存、优供给、降门槛、强保障”四大维度展开，彻底扭转了市场的观望情绪。

从政策落地来看，1月全国已有超60个城市出台楼市优化政策，力度与覆盖面均创下近年同期新高。一线城市率先发力，北京、上海放宽社保年限要求，重点支持多孩家庭、人才购房；二线城市加速取消限购、限售等不合理限制，南京推出“青年人才房票”补贴，将公积金贷款额度提至200万元/户；三四线城市则聚焦去库存，通过降低首付比例、发放购房补贴、优化公积金提取政策等方式，激活本地刚需市场。与此同时，中央层面协同发力，换房退税政策延长至2027年底，首套房贷利率降至3.5%~4%的低位，部分城市甚至进入“2字头”区间，大幅降低了购房成本，为“小阳春”行情注入了强劲动力。

政策红利的持续释放，直接带动了1月楼市成交数据的回暖，呈现出“二手房领跑、新房分化、核心城市发力”的格局。据克而瑞监测数据显示，1月全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%。其中，成都表现最为突出，二手房成交面积达218万平方米，同比激增63%；北京、上海等一线城市二手房成交也保持平稳增长，市场流通性显著提升。新房市场虽呈现分化态势，但整体暖意初显，全国百城新建住宅平均价格环比上涨0.18%，同比上涨2.52%，成都、上海、杭州等城市的高端改善型楼盘入市，带动了新房价格的结构性上涨。

值得注意的是，此次1月楼市“小阳春”，背后藏着2026年全年楼市发展的三大新风向，彻底告别了以往“大水漫灌”式的增长模式，步入“理性回升、结构优化、品质升级”的新阶段。

新风向一：政策导向从“救市”转向“长效调控”，“稳”字当头成全年主基调。从地方两会定调来看，2026年楼市政策将呈现“短稳长改”双轨并行的态势，短期以稳定市场预期、释放合理需求为主，长期则聚焦于房地产行业的长效机制建设。不同于以往“头痛医头、脚痛医脚”的阶段性调控，今年的政策更注重“精准托底”与“风险防控”并行，既支持刚需、改善等合理住房需求，也坚决遏制投机炒房，防范市场大起大落。同时，城市更新、保障性住房建设、“好房子”建设成为政策重点，济南出台商品住宅“五好”提升指引，明确层高不低于3.15米等量化标准，广州计划2026年筹集建设保障性住房3万套，这些政策的落地，将推动楼市从“规模增长”向“质量提升”转型，构建“需求释放、供给优化、信心回升”的正向循环。

新风向二：市场格局从“全面普涨”转向“核心引领、梯次扩散”，城市分化进一步加剧。2026年的楼市回暖，绝非以往“全国一盘棋”的普涨行情，而是建立在需求释放、品质升级基础上的理性回升。从1月数据来看，核心城市与三四线城市的分化态势愈发明显，一线+强二线城市库存去化周期为14-18个月，主城区“好房子”可能出现5%以内小幅提价；而弱二线+三四线城市库存去化周期超过30个月，房价仍有下行压力，政府收储存量商品房用作保障性住房，成为这类城市去库存的重要抓手。未来，人口流入多、产业基础好、公共服务完善的核心城市，将持续成为楼市回暖的主力军，而人口流出、产业薄弱的三四线城市，仍将面临去库存的压力，市场分化将进一步加剧。

新风向三：行业发展从“规模扩张”转向“品质竞争”，“好房子”成市场核心竞争力。随着居民生活水平的提高，住房需求已从“有房住”转向“住好房”，这一趋势在1月楼市表现得尤为明显。成都、上海等城市的高端改善型楼盘热销，济南、南京等城市出台政策推动房屋品质提升，均印证了“品质为王”的时代已经来临。2026年，房企将彻底告别以往“拿地-开发-销售”的高周转模式，转而聚焦于产品力提升，在户型设计、建筑质量、物业服务、智能化配置等方面加大投入，满足居民多样化、高品质的住房需求。同时，行业利润中枢已从8%压缩至3%-4%，代建、资管、物业管理等轻资产赛道成为房企转型的重要方向，华润、龙湖等头部房企非开发收入占比已突破20%，预计2026年可达30%，行业发展模式迎来根本性转变。

对于刚需和改善群体而言，1月楼市“小阳春”以及全年政策导向的变化，提供了难得的置业机遇，但也需保持理性，避免盲目跟风。刚需群体可把握当前政策红利窗口期，优先选择核心城市的刚需楼盘，重点关注房价稳定、配套完善、通勤便利的区域；改善群体则可聚焦“好房子”，结合自身需求，选择品质优良、物业服务优质的改善型房源，同时兼顾房屋的流通性。对于房企而言，需顺应行业发展新风向，摒弃规模崇拜，聚焦产品力提升和模式转型，积极布局轻资产赛道，才能在行业调整中实现突围。

总体来看，1月楼市“小阳春”不仅是政策红利释放的直接体现，更是行业转型的重要信号。2026年，中国楼市将在“稳”字当头的政策导向下，呈现“理性回升、结构优化、品质升级”的发展态势，城市分化、品质竞争、长效调控将成为全年楼市的核心关键词。对于整个行业而言，这既是摆脱深度调整、实现健康发展的机遇，也是一场关乎生存与发展的考验，唯有顺应趋势、主动变革，才能在新的发展格局中实现可持续发展。