天津马场街，房价从2015年21800涨到59800，如今价格分化震荡盘整

天津马场街十余载的房价走势，恰似津河缓缓流淌的水波，起落之间始终烙印着河西涉外窗口与五大道历史风貌的双重底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的马场街，是天津河西名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间。全年二手房均价稳定在21800元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是河西区的涉外窗口，城市界面成熟，生活配套集中于马场道、平山道一带，四化里、卫星里、德才里等住宅小区已具规模，但整体发展尚处平稳期。

彼时的马场街生活配套虽有基础，但略显陈旧，片区内以佟楼百货与社区底商为主，日常买菜依赖宾友菜市场，公交线路虽多，但早晚高峰常遇拥堵，往返和平、南开等主城区通勤需30分钟左右。

友谊路金融带白领、五大道文旅从业者、本地老住户、高校教职工是片区核心居住人群，生活氛围优雅又充满烟火气，街头巷尾既有百年洋楼的静谧，又有天津卫特有的市井吆喝声，转角就能闻到煎饼果子与老味面茶的香气。

彼时的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、在友谊路CBD工作的上班族、为子女谋求基础教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年马场街楼市节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年马场街房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至26500元/㎡，较上年年末上涨4700元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，天津同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。凭借五大道历史风貌、友谊路金融带区位与成熟配套，马场街成为天津河西刚需置业的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，平山道沿线商铺日渐热闹，老天津包子铺、煎饼果子摊、老味面茶店等市井商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近马场道的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年马场街房价涨势显著提速，12月均价达到34800元/㎡，同比涨幅31.3%，单平米上涨8300元，这一涨幅在当年天津河西区区域内位居前列。

这一年天津全城楼市升温，核心区与河西板块房价同步上涨，马场街被划定为天津历史风貌保护与城市更新重点片区，叠加地铁3号线、6号线规划利好，吸引了不少友谊路金融带白领与文旅产业从业者。

片区内首次出现投资客群体，看中国马场街的历史风貌价值与涉外窗口潜力，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自和平、南开的购房者，专程前来咨询马场街片区规划。

市场一度出现多组客户争抢一套房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是马场街房价连续上涨的黄金四年，年年稳涨、从未回调，片区发展也同步按下加速键，生活配套逐一落地完善。2018年12月均价40200元/㎡，2019年12月46500元/㎡，2020年12月52800元/㎡，涨幅稳定、市场热度居高不下。

2020年天津房价稳步上涨，马场街直接受益。片区新建平山道小学分校、实验中学分校，教育配套全面提档.

地铁6号线开通与3号线换乘，马场街从单一涉外窗口，逐步转型为配套成熟的宜居板块。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，房价逆势上涨。

2021年12月，马场街房价站上十余年来的历史顶峰，均价达59800元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的152.6万涨至418.6万，六年间总价上涨266万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，罗马花园、华夏未来花园等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是平山道小学学区房更是供不应求。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，马场街楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至51800元/㎡，较2021年下跌13.4%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，天津出台限购限贷政策，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

马场街新房供应量有限，但周边新兴板块大量推新分流客源，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口增长放缓，产业人口导入不及房源供应速度，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年马场街房价继续下探，12月均价43500元/㎡，同比跌幅16.0%。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量暴增，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价60余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但马场街房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价37200元/㎡，跌幅14.5%，成为近几年调整幅度较大的一年。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年马场街房价跌势大幅收窄，12月均价34550元/㎡；2026年1月均价34542元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.02%，房价正式企稳。

从2015年至2026年，十一年间每平米上涨12742元，十年总涨幅约58.4%，涨幅水平基本追不上物价上涨速度。

如今的马场街，生活配套已全面成熟。地铁3号线、6号线交汇，马场道、友谊路等主干道四通八达，从马场街前往天津主城区仅需15分钟，通勤时间较十年前缩短一半，出行极为便捷。

片区内五大道历史风貌区、天塔、水上公园等标志性景观环绕，佟楼商圈升级改造，规划建设高端商业综合体与城市绿地，未来发展潜力可期。

宾友菜市场更新改造，便利店遍布，天津医科大学总医院、天津儿童医院等医疗配套一应俱全，楼下便是老天津包子铺、煎饼果子摊、老味面茶店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前马场街不同小区房价差异悬殊，高端小区与刚需小区价差超两倍：罗马花园均价52000元/㎡，华夏未来花园43500元/㎡，四化里34542元/㎡，老旧小区价格亲民，德才里约26800元/㎡。

户型分化同样明显，次新房与大户型价格更为坚挺，5室及以上户型均价超45000元/㎡，刚需两居室均价约34542元/㎡，改善型需求成为价格支撑主力。

从天津整体楼市来看，马场街依旧是河西区涉外核心与宜居板块，2026年1月天津均价30744元/㎡左右，马场街略高于天津平均水平，契合“风貌支撑、配套成熟、价值回归”的特征。

如今在马场街置业的人群，仍以刚需与改善为主：在友谊路金融带、小白楼CBD工作的年轻群体，看中片区核心区位与通勤便利.

为子女教育选择平山道小学学区房的家庭，青睐优质教育资源；还有在天津大学、南开大学任教的教职工，偏好片区浓厚的文化氛围与历史底蕴。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的马场街是天津河西的刚需选择，如今依旧如此。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内小区环境优良，楼间距宽敞、绿化充足，居住舒适度高。虽处主城核心，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买煎饼果子、老味面茶的上班族与高校学生，平凡日常格外温暖。

对于马场街老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意宾友菜市场的蔬菜是否新鲜、老味面茶店的口味是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在马场街拥有属于自己的小家，坐拥历史风貌与成熟配套，便已心满意足。

马场街十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的蜕变：从天津的涉外窗口，成长为配套成熟、交通便捷、宜居宜业的现代化新城，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，煎饼果子摊香气四溢；傍晚，宾友菜市场叫卖声此起彼伏；夜晚，五大道灯火璀璨，天塔湖畔居民散步、孩童追逐嬉闹，这便是马场街最本真的日常。

房价的起伏，如同津河的潮汐，涨落之后终归平静；而马场街的生活，恰似天津的老味面茶，任凭市场潮起潮落，始终安稳踏实、满是生活滋味。

这就是天津马场街2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕“居住”二字，简单、纯粹、真实。