房子够住14亿人两遍，为何年轻人却买不起？中国房地产30年真相

今天我们聊地产，一边是房子多到住不完，一边是年轻人买不起房。中国住房自有率高达96%，全球第一，存量房超过4亿套，理论上够14亿人住两遍都绰绰有余。

可诡异的是，无数年轻人掏空六个钱包，依然买不起一套属于自己的房子，这听起来是不是很矛盾？

更让人想不通的是，房地产这个行业，曾经让中国用20年时间走完了西方国家100年才走完的路，却也让我们这一代人背上了未来30年的债务。今天我们就来聊聊这种奇怪的现象到底是怎么形成的。

我们要从三个关键的历史节点开始，一步步解开这个谜题。先来看第一个转折点，房地产是怎么成为经济支柱的。

很多人以为房地产天生就是重要产业，其实不然，它是被时代推上这个位置的。1994年发生了一件大事，叫做分税制改革，表面上看，这和房地产没有直接关系，但仔细分析就会发现，这恰恰是土地财政的开端。

改革之前，地方政府自己收税自己用，财政状况相对宽松。改革之后，中央拿走了大部分税收，地方的财政一下子就紧张起来。紧张到什么程度？有一段时间，中央甚至需要向地方借钱才能维持运转。

但地方政府也要发展经济，要修路建桥，要给工作人员发工资，钱从哪里来呢？这时，中央给地方留了一个口子，土地出让的收入全部归地方所有，不用和中央分成。这个政策一出台，土地财政的种子就种下了。

但光有政策还不够，还需要合适的土壤。这个土壤就是1997年到1998年连续发生的两场危机。先是亚洲金融危机爆发，我国出口受到严重冲击，紧接着是国有企业改革带来的大规模下岗潮，更关键的是，当时全国居民储蓄高达5万亿元，这笔巨款存在银行里不动，内需始终起不来。

怎么办？必须找到一个能让老百姓愿意大量消费的商品。想来想去，能让中国人舍得花大钱的，似乎只有房子了。

于是，1998年7月，国务院正式发文，取消了实行近50年的福利分房制度。从这一刻起，住房成为商品，房地产市场正式启动。

现在回头看，这个设计确实很巧妙，开发商拿地建房赚取差价，银行发放贷款收取利息，政府出让土地获得收入，老百姓则通过30年的房贷，把未来的收入变成现在的消费，经济增长数据快速上升。

表面上各方都是赢家，但问题是，这个模式一旦启动，就像一辆下坡的重型卡车，想停都停不下来。

接下来看第二个转折点，房地产是怎么失控的。

你可能觉得失控是因为房价上涨太快，但我要说，涨价只是表面现象，真正的失控是整个系统把买房变成了唯一的财富增值途径。

先看土地财政的膨胀速度，2003年土地出让收入占地方财政的55%，这个比例已经很高了。但到2010年，这个数字飙升到68%，你以为到顶了吗？2020年直接达到84%。

这意味着什么？意味着地方政府超过八成的收入依赖卖地，这已经形成了严重的依赖。

地方政府形成依赖，老百姓呢，也陷入了同样的循环。我讲一个真实案例，1998年，一个做纽扣生意的温州商人，手里积压了价值3000万的货物卖不出去。他做了一个决定，把这笔钱全部投入上海浦东的世茂滨江花园，买了50套江景房，每平方米8000元。

三年后，这个小区房价涨到每平方米2.8万元，投资回报率高达250%，是他做纽扣生意利润的30倍还多。

想想看，辛辛苦苦办工厂，一年可能只赚几百万，但买几套房子放着什么都不用做，财富就能快速增长，所以那时候流行一句话，开工厂不如炒房子，大量资金和人才从实体经济流出，全部涌入房地产市场，这才是最令人担忧的地方。

但真正把这个模式推向极致的是2008年的4万亿投资计划。当时，为了应对全球金融危机，国家投入4万亿元刺激经济，这些资金大部分流入了房地产领域。

结果如何？2009年，全国房价出现报复性上涨，涨幅达23.3%。老百姓看到房价真的只涨不跌，纷纷加入购房大军。于是，全民加杠杆的时代到来了。

居民杠杆率从2016年的39.9%一路飙升到2020年的62.2%。这意味着什么？意味着一套房子可能耗尽三代人的积蓄，透支一代人30年的收入。

这种透支带来了三个深远的代价，第一，制造业受到冲击，当炒房比做实业更赚钱时，谁还愿意踏实做工厂？第二，消费能力被挤压，月供占用了大部分可支配收入，年轻人根本没有钱进行其他消费。第三，也是最深远的影响，贫富差距被固化，同样的工作和能力，关键时期是否买房，决定了10年后完全不同的经济状况。

说到这里，你可能会问，既然这个模式这么有效，为什么现在不行了？这就是我要说的第三个转折点，房地产是怎么降温的。

很多人认为是政策调控导致的，但我要说，政策只是最后一根稻草，真正的原因是这套模式已经走到了尽头。

2020年出台的三道红线政策限制了房企的融资渠道，2021年恒大出现危机，留下2万亿元的债务问题。到目前为止，曾经的50强房企中已有近1/3出现危机，法拍房数量突破60万套，百城二手房价格连续下跌43个月，2025年前11个月累计下跌7.46%。

但如果只看到这些表面数据，认识就不够深入。真正让这个模式难以为继的是三个不可逆转的趋势，第一，城镇化接近饱和。中国现在的城镇化率已经达到67%，而发达国家的上限在80%~85%之间，我们的增长空间只剩13%左右。第二，人口出现拐点，2018年出生人口开始下降，2020年出现断崖式下跌，年轻人不愿结婚生子，这个游戏还能继续多久？第三，租金回报率严重失衡。一线城市的租金回报率只有1%~2%，而国际合理范围是3%~5%，这说明房价已经严重偏离实际价值。

要知道，房价的根本支撑是人们的收入能力，当年轻人选择不再透支未来30年的收入来买房时，这个模式就失去了持续的动力。

那么，房地产的未来会怎样？我的判断是，不会突然崩溃，但会经历一个较长的调整期。三个趋势是明确的，第一，房地产将从支柱产业回归普通行业，不再作为拉动经济增长的主要动力。第二，住房将从投资属性回归居住属性，不再是最佳投资选择。第三，市场将从增量时代进入存量时代，核心城市房价趋稳，其他城市可能持续缓慢下跌。

所以回到最初的问题，为什么房子够住，年轻人却买不起？因为过去的30年里，房子早已不是简单的居住空间，它是三代人财富的容器，是社会流动的阶梯，是一套经济模式的发动机。

这套模式完成了它的历史使命，也留下了深刻教训。任何透支未来的增长终将面对清算。对于我们普通人，或许该认清一个事实，居住是刚需，但买房不是，房子和车一样是消费品，会折旧，会贬值。当你放下必须买房的执念，才能真正看清什么值得追逐，什么值得珍惜。