1688户村民搬新房“中国淘宝第一村”蝶变丨新春走基层

里仁洞村复建的宗祠，实现文化保护与土地利用的平衡。曾冬梅/摄

从“住有所居”到“住有优居”。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

2月9日，难得一见的晴朗好天气，广州市里仁洞村仁悦花园大门外的广场上，老人们三三两两聚在一起晒太阳、拉家常，置办年货归来的居民拎着大包小包走进小区大门，笑着与迎面而来的邻居打招呼。

小区内树木葱茏、景观错落有致，30多层高的楼房外立面采用玻璃与质感涂料，简约大气，楼间距最大达80米，户内层高3米并配置双层中空玻璃，从外到内都与目前市场上新建的商品房小区无异。但其实这是一个安置房小区。

里仁洞村曾有“中国淘宝第一村”的称号，电商产业一度蓬勃发展，但建筑密度过高、公共服务配套不足、生态环境不佳等问题也制约了当地的经济发展，影响了居民生活品质。2018年，经村集体股东大会表决同意，该村决定开展全面改造。据了解，里仁洞村是广州在建规模最大的旧村改造项目，总投资超500亿元，采用“政府引导、国企主导、村民参与、市场运作”的模式，探索集产业升级、空间重塑、生态修复、文化传承、民生改善于一体的低效用地再开发路径。

1月31日，里仁洞村的复建小区——仁悦花园举行了首期复建房入伙仪式，1688户村民陆续搬进新居，实现“住新屋、过大年”的心愿。高闰妹是首批签约支持改造的村民，此前一直居住在47平方米的危房里，如今已乔迁90平方米的精装房。“非常满意，再也不用提心吊胆了，感谢政府。”她满面笑容的对中国房地产报记者表示，新家宽敞明亮，楼下又有公园般的小区环境，以前都不敢想象能有这么漂亮的房子住。

据悉，2026年，里仁洞村更新改造项目预计还将交付1474套复建住宅，进一步惠及民生。

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“握手楼”村落变身现代化小区

里仁洞村改造前的样貌（受访者供图）

里仁洞村位于广州市番禺区南村镇西部，始建于明代，因多姓聚居取“里仁”表团结仁爱之义，“洞”则源于其小盆地般的地势。十多年前，凭借便利的交通、低廉的房租及密集的快递网点等优势，该村吸引了大批的电商从业者。2015年，在阿里研究院评选的全国活跃网店数最多的十大淘宝村中，里仁洞村排在首位，因此被誉为“中国淘宝第一村”。

电商产业的发展提高了村民的收入，但作为典型的城中村，里仁洞村亦存在诸多发展短板。如，片区建筑以低矮厂房、握手楼为主，容积率低、土地产出效率不足，大量土地资源处于低效利用状态；人居环境不佳，人均公服设施用地仅为广州市标准的三分之一，消防、噪声、排污、内涝等问题突出；产业层次偏低，以传统仓储、低端加工、电商散户为主，产业布局散乱，缺乏龙头企业引领，产业链条不完整，抗风险能力弱。

25岁的零世桃之前居住在里仁洞村的一栋自建房，除了两层自住，其他都用于出租。他还记得电商商家每晚加班加点的景象，“淘宝上卖的服装很多都是从我们这里发货的”。但村里的居住环境也急需改善，“电线线路错综复杂，有时还会停电。巷子也很窄，基本就是‘握手楼’的状态，太阳光照不进来。下雨后，巷子里还会有各种异味。”

据零世桃介绍，里仁洞村附近没有中学，他上初中要到几公里外的学校，骑单车的话需要15分钟左右，还要途经正在施工的主干道，家长们都很担心学生的安全问题，为此，村里特地安排了校巴接送。“大家都想改善生活环境，根据规划，改造后医院、学校就在家门口，很方便。所以我们都很支持改造，我们家是第一批签约的。”

高闰妹告诉中国房地产报记者，里仁洞村改造前，她与女儿蜗居在47平方米的老旧祖屋，因为年久失修，一根房梁曾滑落下来，还是村委的工作人员帮忙撑起来。“想想都后怕，如果砸到人怎么办。”正是因为居住环境恶劣，得知村子要全面改造时，她主动邀请工作人员上门签约，积极支持改造工作。

仁悦花园小区内配置了游乐设施。曾冬梅/摄

2025年10月，里仁洞村的首批10栋复建房交付使用，1688套75平方米至180平方米的住宅，满足了村民的多样化居住需求。据了解，该项目的复建房对标商品房，外立面采用玻璃及质感涂料，简洁挺拔、历久弥新；小区最大楼间距达80米，保障户户采光充足、视野开阔；小区绿化率超40%，景观面积超1万平方米，划分出活力草坪、儿童区和轻氧健身场等功能空间；室内主要房间采用双层中空隔热玻璃，冬暖夏凉，保障居住舒适度。

仁悦花园宽敞大气的电梯厅。曾冬梅/摄

配套设施的短板也补上了，周边配建18班幼儿园、36班九年一贯制学校、敬老院、社区服务中心、肉菜市场和商业设施，社区内部设置约400米环形跑道、儿童游乐场、4个羽毛球场、游泳池和多处健身场地等，实现从“住有所居”到“住有优居”的升级。

零世桃家分到了首期复建房的2套精装房，1套150平方米，另1套60平方米。按照相关政策，他们家一共可以分到400多平方米的复建面积，除了自住外，剩余的房子可以对外出租。“很满意，我们村的复建房比其它回迁房好很多，配套、园林、户型等各方面都不输商品房，未来村子的物业陆续建成、出租，分红也会比以前多。”

高闰妹乔迁新居，喜悦之情溢于言表。曾冬梅/摄

中国房地产报记者上门探访时，高闰妹正坐在新家的客厅看电视，南向的阳台洒满了太阳的金光。“你看，电视、冰箱、洗衣机，厨房的橱柜、灶具、烟机都是赠送的。”她打趣说，之前用的是上开盖的波轮洗衣机，现在得重新学习使用滚筒洗衣机了。“我都70多岁了，还能住上这么漂亮的房子，你说多好，是不是要知足常乐、珍惜眼前？”

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“拆、治、兴”并举的新路径

里仁洞村是广州市目前体量最大、涉及村民搬迁数量最多的城市更新项目之一，改造范围约162公顷，总建设量近400万平方米。2017年，该村开展改造意愿摸查，2018年获得超过80%的村集体经济组织成员同意。2019年，里仁洞村与越秀地产签署合作协议，全面启动城中村改造。

据了解，该项目通过“政府引导+国企实施+市场运作+村民共建”的协作机制，同步推进“拆整结合、产业集聚、生态修复、文化保护”四大任务，既实现了将原本零散的村民集中安置至配套完善的复建区，又腾挪出了宝贵空间聚焦规划现代产业，同步大幅增补公服与市政设施、系统整治河涌水系、提升区域绿化品质，最终实现“村庄布局优化、产业集聚发展、生态健康优美”的全域土地综合整治目标。

其中，“国企主导+村民参与”的方式有效解决了旧改项目资金筹措难、村民改造主动性低的难点。里仁洞村的改造总成本约209亿元，预计总投资超过500亿元，依托越秀地产的市场化融资优势搭建稳定资金筹措渠道，可有效规避零散开发的资金断裂风险。在决策流程上，改造意愿征集、合作企业引入、实施方案制定、补偿方案确定等关键环节，该项目均组织村民表决，充分尊重村民意愿，保障村民的知情权、参与权与决策权。在村民权益方面，通过“土地置换+安置先行”模式，优先安排村民复建住宅和公建配套建设，并通过摇珠分房、物业补偿、产业分红等方式，确保村民共享改造收益。

配套设置短缺是不少城中村的痛点。据越秀地产相关人士介绍，里仁洞村更新改造项目将以高于基准的16%比例实现社区配套，补齐区域公共服务设施配套短板，规划建设45万平方米、346处公服及市政设施，包括11所学校，4处医疗养护机构。

村子改造后，原来的产业如何延续、村集体的收入如何保障也是村民们关心的热点问题。根据当地政府的规划，通过产业升级和功能复合，预计该项目全部建成后可提供产业总建筑面积122.93万平方米，年均总产值约达100亿元，年总税收约10亿元，预计引入约2000家企业，创造就业岗位12万个。“安居乐业”将成为里仁洞村民幸福生活的真实写照。

截至目前，里仁洞村更新改造项目已建成约47万平方米安置房和约26.17万平方米市政公服设施，番禺区番广附万博学校已正式开学，为片区提供约4000个学位。2026年该项目计划交付1474套复建住宅，力争在2028年全面完成安置区建设后，推动片区产业升级与集体经济高质量发展。

“全域土地综合整治+城市更新”的有机融合，“拆、治、兴”协同发展的新路径为里仁洞的村民们绘就了美好生活的新画卷，也为其他大中型城市的城市更新提供了可复制、可推广的“广州经验”。

值班编委：马琳责任编辑：李红梅 温红妹