为何上海二手房成交大幅上升？

刚过完一月，上海二手房就卖出两万两千多套，连续三个月都这么热闹，创下近五年同期最高记录，北京、深圳、广州、杭州、成都这些地方，二手房成交量也比去年同一时期上涨超过一成，深圳那边涨幅达到四成六，北京也超过两成，中介天天带着客户看房子，议价的余地变小了，成交速度明显加快，但新房市场还是冷冷清清，推出的楼盘少，优惠活动减少，卖得不太好，冷热差距特别分明。

这波热度不是突然来的，2025年下半年增值税免征年限调整了，公积金利率下降了，换房也能办理退税，这些政策陆续落地，直到2026年1月才真正发挥作用，加上春节时间靠后，1月份有完整的交易周期，很多人赶在年前把事情办完，短期内成交量冲高了一些，但仔细看看这些政策，它们没有放开限购，也没有增加杠杆，只是把原来卡住的环节松动了一下，属于修补堵点，而不是强行刺激市场。

二手房先动起来，是因为过去两年挂出来的房子太多，现在慢慢卖得差不多了，挂牌量也降下来，市场供应不再那么过剩，而且大家买期房总担心会烂尾或者延期交房，更愿意选择能马上住进去、产权清楚的次新房，特别是靠近地铁和好学区的房子，而新房大多建在远郊，面积大、总价高，普通购房者很难负担得起，通勤时间长，首付压力也大，买了就觉得不划算。

同一个城市里，不同地方的差别比城市之间还要大，市中心的次新房价格稳住了，有的还在往上涨，但远郊的老破小和没有学区的房子，照样没人来看，一线城市带头，成都、杭州这些强二线城市跟着走，三四线城市还是老样子，有些地方房价没怎么大跌，但已经涨不动了，买家心里对房子值多少钱的那条线，早就悄悄往下移了。

跟2020年那时候比，这次情况完全不同，当时钱多、杠杆高，大家到处抢房，连学区房都炒得火热，现在没人再说“闭眼买”，中介提到买方更冷静，卖方反而着急一点，市场没有出现恐慌性抛售，也没有疯狂追高的现象，人们用脚投票，选择的是看得见、摸得着、能住进去的房子，这背后其实是“保交楼”政策让市场逐渐恢复信任。

开发商们也没着急进场，开年的土地市场显得特别安静，拍地的还是那些国企和城投公司，民企几乎看不到影子，没有出现地王，也没有高价地块，这说明他们自己也不太相信房价能马上反弹，不敢再冒险赌一把，有人觉得这是谨慎的表现，也有人认为市场信心还没恢复过来。