北京买房：理清思路，购房建议1801

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我被学区房搞懵了，之前不就说北京取消学区房了吗？老师轮岗，学校派位，六年一学位，好像还有什么政策，不是说就没有学区房了吗？而且出生人口下降这么多，还至于买学区房上学吗？我儿子明年上学，刚开始考虑，怎么还有这么多讨论学区房的？

我家顺义，俩人收入30万不到，卖掉现有房子200万吧，能添大几十万再加一万贷款，有必要换吗？

A：

1、官方从来就没承认过学区房，也就谈不上是否取消。反正优质资源永远稀缺，如果真的没有明面儿上的分配方式了，那暗地里的潜规则就对普通家庭更不公平了。

2、教师轮岗，您要不提我都快忘了，也不知现在什么情况了，很少有人提。反正政策都是好政策，都是向公平在努力，只是需要时间而已。比如反腐多少年了，有多少法律，贪官没有了吗？只能说革命尚未成功，同志仍需努力吧。

3、出生率下降的再多，清华北大也不好考。还是这话，优质资源永远稀缺，分配方式就必定是多元化，存在既合理。所谓的合理不是说符合真理或正义，而是说其背后必有存在的逻辑，普通人只能接受。

4、明年上学，是指2027年是吧？那现在考虑不算晚，春节后的明年上学就很紧张了。您不也是考虑学区房的吗？别人也和您一样啊，打不过就加入讨论呗。

5、换不换的看自己，谈不上是否必要。孩子真要是那块料就没必要折腾，山沟里都有上清北的，何况顺义这种教育强区呢。

另外顺义也有学区房，最贵的不过是4万左右一平，400万能买不错的三居了，没必要非得到市区。您家再考虑一下吧，反正有的是时间，下半年决定都不晚。

仅供参考。

二

Q:

我家情况有点选择困难，因为我是河北户口，爱人和孩子是北京户口，我们一直在石家庄做生意，在这里有房，孩子也在这上幼儿园。

如果回北京上学，那我们只能是户籍地南四环外的丰台*中附小，中学大概率直升，在丰台算中等吧，但跟西城海淀的肯定不能比，想换学区就肯定得买房了。如果以400万的预算，您建议买哪里？有小区推荐吗？

Ps：当然是有想法先在石家庄读了，我们现在房子对口的小学还不错，初中再回北京，毕竟河北的教学难度是远超北京的。但也考虑到河北的教材和北京不一样，怕到时候影响成绩。

A：

1、这400万的预算是否要求兼顾自住啊？如果只是占坑儿，那肯定是西城或海淀了，怎么都不能比石家庄的名校弱。但考虑好，400万在顶级学区一般就是老破小一居室，溢价高，用完了学位就最好考虑卖掉。

如果想兼顾自住，那可以先看西城广外，单价相对低，在同级别学区里算各项都均衡的。另外也可以看丰台的，现在北大地学区因为政策原因，溢价降了很大部分，相对来说就算性价比高的了。这里老房居多，两居三居都有不少选择，而且离您家现在的户籍地应该很近。

这些都不用推荐小区，基本都只能是老小区，看房时算算租售比就行，在没硬伤的情况下尽量选择低的。

2、河北的教学程度远超北京？未必，只能说牛小的学习氛围超过北京普小，但如果都是名校的话，那就大概率是北京更卷了。这我就不举例子了，网上的各种比较有的是，没必要掰扯。另外每年都有很多在北京读完五六年级回河北的，问问就知道了。

不过教材不同其实无所谓，无非是数学+英语两科，其他的都是全国统一。而且北京各区的数学英语教材也不统一，各区自己定，人大版vs北师大版vs北京版的都有。但这两科都是工夫在诗外，教材的内容只是基础而已。

3、我建议还是先定下来在哪边读小学吧，然后再说是否买房的问题。

仅供参考。

三

Q:

我北京人，40岁男，离婚带儿子，当时我买了一套西三环的**公寓，海淀，跌了没多少，但被套了，挂牌快一年了也几乎很少看房的。主要是当时承诺民水民电，而且出售时补交10%土地出让金就能改成普通住宅，结果办房本后全成为泡影了。我虽然用不上学位，本身有海淀户口，孩子也快上小升初了，但是这房子砸手里了。

A：

1、您要问我什么问题呢？是想问是否出售？换房？还是说要维权？

2、说实话吧，我都不太信您说的这些。或者说如果是20年前，有人跟我说被开发商卖房的给忽悠了，那我有可能信，毕竟当年大多数人都不懂。但如果是近些年还有这种事儿，我不信。

开发商犯不上这么忽悠，也很难找到完全不懂的买房人，一套房至少300多万，谁会这么轻信啊？更不会说好几年了才反应过来。拿房本至少五六年了吧，这会儿再说什么都意义不大了。

3、我要建议是如果是为了自住那就留着吧，居住的性价比肯定高，出租的话回报率也远高于同期银行利率。既然不好卖就甭卖了，免的吃亏。

4、如果是注重价格走势，或者说担心公寓的隐形风险，那就有人买就出手吧。但也没必要着急，楼市下跌已经好几年了，这种时期不可能再出台打压的政策，反倒有可能是放松限购。如果放宽政策了，那就算不涨价也会比现在好出手。所以先留着吧，其他的甭琢磨了。

卖了之后是拿着现金还是再买套普宅看自己了。但想好了，一旦出手，那在同等地段儿再想买到同等居住体验的普宅，那至少价格要翻一番甚至更多。所以考虑好再卖。

仅供参考。

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