北京城建图纸，暗藏玄机

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你方唱罢我登场。

前阵子，昌平楼市涌现出两个新盘：未来城星寰时代和国贤府PARK。

它们是真兄弟，有血缘关系，未来科学城置业都持有股份。

1月22日，它们公示了报规图；在2月6日，又一起通告了设计方案的反馈意见。

有关日照、退线等，没啥大问题，开发商们逐一解释了。

这意味着，它们马上要领到规划证了。

就在星寰时代和国贤府PARK，顺利通过公众检验的那天，龙樾海序也公示了报规图。

它们仨，由于拿地时间接近，常被人放在一起对比。

在花姐眼里，它们不在一个维度上，最起码，龙樾海序和那哥俩算不上竞争对手。

龙樾海序距离星寰时代、国贤府PARK，分别10公里和6.8公里，星寰时代与国贤府PARK，间距4.6公里。

尤其是，龙樾海序在海淀区与昌平区分界线旁，旁边有数万亩的奥森公园。更愿意将自己称为“海淀”楼盘。

但，在容积率上，龙樾海序达到2.8，基本是北京楼市近年来的高点，比那哥俩高出约0.7。

一个楼盘成功与否，设计师是关键。

龙樾海序的设计单位，是北京城建设计院。它是龙樾海序项目公司城华地产的兄弟公司，城华地产由城建发展和蓝华宇地产，分别持股80%和20%。

占地3.13公顷，容积率2.8，限高60米（偏矮、常规为80米），龙樾海序该怎么规划？

这很考验建筑设计师的功夫。

花姐发现，龙樾海序报规图里，暗藏玄机。

周边很干净，无权益退线

龙樾海序的地块，不是很方正，北面倾斜，西南角有个小尾巴。

但它有一个罕见的优势：周边很干净。

北面是金隅凤栖家园展示中心，西面也筑唯公司+锐酷跑中心+规划绿地，南面是绿地——再往南是规划的0005号居住用地、占地5.72万公顷、规划建面15.42万平米，东面是0002地块、占地15.6公顷、规划建面15.6万平米。

也就是说，它的东西南北向，基本不用考虑权益退线的事儿。

这个优势条件，给设计师注入了不少信心。

于是，从图纸上看，龙樾海序规划的12栋住宅楼，沿着红线，呈满铺状态，几乎没有浪费占地。唯有西边的8#，往东退了9.04米。

反观星寰时代与国贤府PARK，多多少少因为权益退线问题，是浪费了一些面积的。

三招化解日照问题

龙樾海序虽可将楼盘满铺，但架不住高企的容积率。

设计师还得挖空心思，如何让每套房的日照达标。

在花姐看来，它至少采取三大招数，来化解楼栋过密的局面。

1、多设首层架空层

龙樾海序的首层架空层真多，居然在8栋楼里都有，只有8#、9#、10#、11#，和6#的西边两个单元未设。

此外，5#的东边两个单元，首层为社区服务用房，为非住宅。

这里面，有3个架空层比较特殊：

A、西南角12#设架空层，大概是因为离北面红线太近；B、6#东边两单元、7#的架空层，很有可能设在北面。（详细原因，加花姐微信louhuar007）

设这么多架空层，不是城华地产在搞慈善——架空层很费钱的，也不是专门为了丰富业主们的生活，而是因设计需要。

这些架空层和社服用房，都是高3米。

如果它们建成住宅，那么一层的日照采光，就很有可能不达标了。

城华地产舍得建架空层，也是无奈之举。

2、设计顶层退台户型

龙樾海序的顶退户型不少，分布在2#、5#、6#、8#、9#、10#、11#，共计32套。

设顶退户型的用处是，让日照达标。

因为，计算日照间距系数比，是从最北侧的墙体算起。

如果顶层不退台，那楼栋的排法就要变了，否则，日照很难过关的。

3、板连塔设计

龙樾海序的设计，还有一大特色：板连塔。

通过板连塔设计，楼栋高低搭配，让较高的楼栋变成塔楼。

如此一来，对日照间距系数的要求就降低了。

如果不搞塔连板，很有可能板楼增多，日照就很难达标。

树阵式停车位“一箭双雕”

打开龙樾海序的图纸，最抢眼的是，地上有机动车停车位，而且还不少。

花姐粗数了数，大概是157个车位。

大家对开发商设地上停车位，已经麻木了。

如：顺义的住总青年ONE（40个）、通州的朝棠揽阅（90个）、中海九棵树项目（93个）、门头沟的华曦府金安（20个）、朝阳的金茂满矅（45个）。

它们的常规做法是，先按车位报规，待验收之后，大概率会将地上停车位变成绿地。

如此一来，这些小区的车位配比偏低。

这种操作，给开发商带来一个好处是，节约建安成本。毕竟建地下车位，太贵了。

反观龙樾海序的地上车位数，登峰造极了。

不仅如此，它有上百个停车位，还画了圆圈。它有个学名，叫做“树阵式停车位”，将树木按阵列方式种植在停车位之间。

真乃一箭双雕。

它既能满足满足停车位数量，又能满足小区绿化率的要求。

升级赠送面积“四件套”

龙湖海序的楼栋规划，采用了“高低配”。

规划了5栋5-11F洋房、7栋18F小高层，共计907户，户均建面96㎡，以刚需、刚改产品为主。

它瞄准的是海淀外溢人群。

从地图上看，龙湖海序的西面和北面红线之外，即为海淀区。它还有一个优势，坐拥数万亩奥森公园，名副其实的公园里的房子。

它拥有诸多好房子元素，三进式大门+风雨连廊，大门位于小区东侧，做了50平米出入口广场，向内由风雨连廊串联两栋配套楼。

在户型赠送面积上，龙湖海序和星寰时代有点相似，都拥有“内嵌阳台+设备阳台+花池+飘窗”四件套。（详见《昌平楼市，送出了“四件套”》）

它的南向为通面宽阳台，进深约1.5米-1.8，设备阳台进深约1.1米，花池进深约0.7米。

这些花池的楼栋，分布在1#、2#、3#、4#、7#、8#和12#，至少占了八成以上房源，比星寰时代占比要高许多。

紧挨海淀，龙樾海序会做什么产品呢？

花姐推测，它大致有几款户型：69平米、77平米、94平米、105平米和115平米户型。

开发商还是想把总价控制到最低。

结合它的3.2万元/平米楼面价，以及周边的房价，花姐预计，龙樾海序的售价约为5.5万元/平米。

最后，花姐由衷地对龙樾海序的设计师，致以敬意，技艺太精湛了。