露香园补税风波：城投控股最赚钱项目吃下1.3亿“罚单”

观点网 曾为城投控股带来巨大业绩贡献的“露香园”项目，这一次带来了1.3亿“罚单”。

2月9日晚间，城投控股对外公告称，公司全资子公司上海露香园置业有限公司近日收到《税务处理决定书》。因露香园公司进行土地增值税清算申报时违规，补缴税款9089.1万元+滞纳金约3956.07万元，预计将减少2025年度净利润约1.3亿元。

同日，城投控股亦发布业绩快报，2025年录得营业总收入144.62亿元，同比增长53.33%；属于上市公司股东的净利润2.9亿元，同比增长19.67%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.39亿元，同比增长219.52%。

露香园因果

公告显示，2023年，露香园公司在对开发的房产项目进行土地增值税清算申报时，归集计算扣除项目不准确，多计扣除项目金额合计302,970,052.66元，已在土地增值税清算申报时税前扣除。

根据相关规定，应追缴土地增值税约9089.1万元，以及对追缴的土地增值税按日加收万分之五滞纳金。

城投控股称，露香园公司于2023年完成土地增值税的清算缴纳。根据规定，露香园公司按照《税务处理决定书》补缴税款和滞纳金不属于《企业会计准则》中前期差错的情形，不涉及对前期财务数据的更正调整。本次补缴税款9089.10万元，滞纳金约3956.07万元，预计将减少2025年度净利润约1.3亿元。

说起露香园，左连新天地，右望陆家嘴，北临外滩的老城厢地段，注定备受瞩目。

该项目由国企上海城投旗下城投控股操刀，是其豪宅“明星项目”，也是该公司业绩的重要贡献来源。

早在2002年，上海市政府将露香园一期的改造任务交给了黄浦区政府和上海城投，2009年露香园一期开工，2020年入市并于次年9月交付。

2021年1月，城投控股+上海建工联合体以176亿元获取黄浦豫园社区（露香园二期）地块，整个二期被分割成6个子地块组团，覆盖高层住宅、风貌别墅、商业等，项目当年便开工建设。

2022年，城投控股以11.54亿元收购建工持有的露香园公司15.3%股权，收购完成后直接持有露香园公司共计100%股权。

根据城投控股2025年4月末对外披露的信息，“露香园是规模比较大的一个地产项目，露香园一期已建成交付；露香园二期分期开发，首开区B、D1地块于2024年3月入市，基本售罄，其中D1地块于2024年12月陆续交付；D1地块别墅于2024年6月入市；A地块于2024年11月入市。”

露香园二期也是目前城投控股投资最大的项目，2025年中报显示该项目总投资金额超过274亿元，露香园项目总投资也仅为78亿元。

露香园也成为城投控股很长一段时间的主要业绩来源。

体现在营收上，2022-2024年度及2025年1-6月，城投控股分别实现营业收入84.68亿元、25.59亿元、94.32亿元和59.27亿元；房地产业务收入分别为79.9亿元、19.29亿元、90.29亿元和57.55亿元，随房产项目竣工交付结转周期而波动，但都离不开露香园的影响。

其中，2022年度房地产业务收入79.9亿元，主要是朱家角E地块一期商品房、松江新农河商品房、颛桥01-22A-04动迁房、露香园一期商品房（低区）等项目结转收入所致；2023年度房地产业务收入19.29亿元，主要是露香园一期商品房（低区）、露香园T5酒店式公寓

等项目结转收入所致；2024年度房地产业务收入90.29亿元，主要是汇樾庭、露香园二期等项目结转收入所致。

拿地起伏

在销售端，2024年城投控股签约面积和销售金额大幅增加，可供出售面积为34.27万平方米，已售（含已预售）面积为11.90万平方米，签约销售金额为177.33亿元，主要签约项目为露香园二期和长宁区青溪云邸。

交付结转方面，2024年城投控股结转面积为8.48万平方米，结转金额为86.28亿元；结转项目主要包括汇樾庭商品房（住宅）、馥公馆商品房（住宅）、露香园二期（香境里、露璟庭）商品房（住宅）、露香园二期（香境里）商品房（别墅）和高阳新里商品房（住宅），上述项目主要为市区商品房，毛利率水平较高。

对于拿地，城投控股曾表示，会聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租赁住房项目，通过集中供地、城市更新、产城融合、片区建设以及收并购等方式，关注上海中心城区商品房、城市更新、城中村等公司优势领域的投资机会。

观点新媒体获悉，城投控股主要通过公开招拍挂、参与风貌保护项目和旧改项目等方式扩充项目储备。

2025年，城投控股并未有较大拿地动作，但于2024年获得多个重要项目。2024年，城投控股新增黄浦区小东门项目，闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02地块，落实土地储备约7.5万平方米。其中，该公司竞得闵行区华漕镇MHP0-1404单元39-02、40-02居住龙地，新增土地储备面积4.35万平方米，土地出让金为29.13亿元。

资料来源：城投控股

值得关注的是，城投控股参与黄浦区历史风貌保护项目公开遴选并被确定为实施主体，以70.8亿元获取黄浦区小东门街道235B-03地块等，增加土地储备面积3.13万平方米。

该项目为黄浦区历史风貌保护项目，其中住宅建筑面积为57294.98平方米，商业建筑面积为19700.29平方米，社区级公共设施建筑面积为2254.58平方米，项目范围内的肌理保护范围占比不小于69%。

在旧改方面，城投控股分别与浦江镇人民政府和华漕镇人民政府签订改造项目合作协议，参与闵行区浦江镇杜行老街“城中村”改造项目和华漕镇诸翟“城中村”改造项目，项目总投资金额分别为65.17亿元和118.39亿元，开发周期均预计为5.5年，两个项目目前处于动迁阶段。

这些项目会在接下来数年内转化为城投控股的利润来源。

2025年，因项目推售节奏城投控股销售额同比有较大幅度下降，但营收则保持一定增速。

根据城投控股发布的2025年业绩预报，2025年该公司录得营业总收入144.62亿元，同比增长53.33％；归属于上市公司股东的净利润2.9亿元，同比增长19.67％；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润3.39亿元，同比增长219.52%。

城投控股解释称，营业收入同比增加53.33%，营业利润同比增加36.11%，主要是公司房产项目竣工交付结转较上年同期增加。

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润同比增加219.52%，主要是：（1）本期房产业务交付结转同比增加，净利润同比增加；（2）本期非经常性损益由正转负，由于证券市场价值波动，非经常性损益中公允价值变动损益同比下降，同时其他非经常性损益同比下降。

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