未来几年最大的风险不是房价下跌，而是有些房子的流动性问题

未来几年最大的风险不是房价下跌，而是有些房子的流动性问题。很多人还在纠结这个问题，问我现在这个房子卖了会不会卖亏了、卖早了。那有人来问我，2026年普通商品房能不能反弹？如果你也有同样的问题，那我就跟你讲一个更重要的关注点，那就是普通商品房最大的风险从来不是价格下跌，而是当你想卖的时候很难卖掉，或者说你需要便宜很多才会有人愿意接盘。

那为什么会出现这种状况呢？因为很多人都忽略了一个很重要的事情，那就是流动性才是资产最重要的属性。值多少钱不重要，重要的是你在卖掉的时候能拿多少钱回来，拿到手的才叫钱。所以真正值钱的从来不是账面价值，而是你在需要用钱的时候，能不能快速地把它变成钱。

我给你打个比方，如果你手里面有100万的黄金或者股票，当你需要钱的时候，你可以立马把它变成钱。但如果你手里的资产是一套房子，你要把它变成钱，那你就需要经历挂牌、带看、谈价、签合同，最后才是收钱交易。流程多，交易周期长，而这个结果又高度依赖于供求关系和信贷条件，说白了就是人口、收入预期和借贷能力。当这些变量出现压力的时候，流动性自然就会降低。

那如果你的房子品质一般，配套一般，位置可能还比较远，流动性自然就会降低得更多，甚至它会进入另外一种状态，就是价格存在，但交易很少，这个叫有价无市。比如说有些三四线城市的房子，价格并没有怎么降，但是交易量减少了很多，这个才是最关键的。这个交易逻辑叫做流通性价值。而在市场上行的时候，流通价值是被繁荣掩盖的。当市场情绪转弱的时候，你会发现你的房子大半年都卖不掉，有些房子甚至很难找到人接盘，因为繁荣退去之后，流动性的本质显露出来了。

也因为供求关系发生了变化，当然还有新产品的出现带来了消费分流。这个消费分流是什么意思呢？比如说你本来计划300多万去买个二手房，但是你在实际过程中，你发现你多花20万，就能买到更好的次新房，甚至你多加50万，就能买到更好的新房。

那这个时候你可能就会去选择更好的新产品，而普通商品房的消费就被分流了，那么流动性就会自然下降。当流动性下降的时候，你就只能通过价格调节来换取流动性。而当流动性下降到一定程度的时候，它连称之为资产的资格都没有，因为资产本身是需要通过交易来体现价值的，就是我们俗称的市场价，有交易才有价格。

而房子本身就是人口红利的金融化，在老龄化、少子化的状态之下，叠加新产品的更替所带来的消费分流，那些老产品、尤其远郊盘的流动性压力会不会增加？要配套没配套，要人气没人气，所以流动性才是最重要的。至于你说房价调整，那是大势所趋，没有人能幸免，关键是在同样的市场背景之下，你能不能走出比别人更好的流通效率和流通价值，这才是我们需要关注的问题。

另外，房子本身是解决居住问题，所以这个时候你还要把全部身家压在一个流动性很差的资产里面，那它的风险就不在于价格，而在于时间。因为当你需要用钱的时候，你会经历漫长且不确定的过程，其结果也必然不确定。而对于我们很多普通人来讲，尤其是我们只有一套房的人，涨跌都是账面财富的变化，更重要的是你的适配性和流通性。

所以如果你还想像多年前那样随便买，那就真的有可能买到“不动产”——不动，也不产生收益。因为现在市场逻辑早就变了，现在要考虑的是流动性、跨区竞争的能力、产品以及资源被替代的风险，包括持有成本代价等等等等。这些问题才是我们当下应该重点考虑的。那如果你是卖房的话，你就反过来思考这些问题。