补充协议降低了交房标准，购房人拒收后起诉开发商；法院判决开发商违约，赔偿违约金

商品房买卖合同中，开发商能否通过补充协议降低法定的交房标准？当其中条款与主合同发生冲突，究竟以哪个为准？西安一业主的维权经历揭示了一个关键陷阱：某些补充协议旨在“巧妙”降低交房标准，但法院判决指出，不合理减责条款终属无效。

百万元购房款付清，交房时发现房屋“缺证”

近日，市民侯先生向华商报大风新闻记者讲述了自身购房维权经历。

侯先生介绍，2021年1月，他与陕西某置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以103万余元的总价购买了位于西安市雁塔区某小区的一套住房。“合同明确约定，房屋应于2023年12月31日前交付，且交付时必须取得建设工程竣工验收备案证明文件。”

然而，2023年12月，当开发商通知收房时，侯先生发现开发商无法出示《建设工程竣工验收备案表》。经业主后续了解，是因为该楼栋消防及规划专项验收未完成，暂不具备竣工验收备案条件。“没有竣工验收备案，首先是不符合法律程序，开发商在这样的情况下强行向业主交房，存在很多隐患；此外业主也无法取得房产证，侵害了业主自身权益。”侯先生回忆，2023年12月6日，开发商通知其收房时，只提供了五方验收证明、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等手续，未按合同约定提供竣工验收证明文件。

“交付的房屋没有竣工验收备案表，也就不满足合同约定的条件，无法收房，开发商构成合同违约，应承担违约责任。”侯先生说，开发商做法不合理不合法，他因此拒绝收房，并将开发商诉至法院，要求支付逾期交房违约金等费用。

“我们不是挑剔，我们只是想要一个法律意义上合格的家。”侯先生说，在这样手续不齐全的情况下收房，无异于接受一个存在未知风险的“半成品”。

购房合同“一主一附”

埋下了纠纷的种子

令侯先生意外的是，庭审过程中，开发商竟以补充合同中的约定，认为交付并无不当。

记者在一审判决书中看到，面对侯先生的诉求，被告陕西某置业有限公司辩称，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第七条约定，出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及建设工程竣工验收手续，即视为出卖人按约交付。补充协议第二十一条第2项约定，本协议构成本合同不可分割的组成部分。若本协议与本合同的有关约定有不一致之处的，则以本协议的约定为准。本案中，涉案房屋已通过建设、设计、勘查、监理、施工单位的验收并取得了建筑工程竣工验收报告，也取得了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，涉案房屋符合合同约定的交付条件。

正是这一“主”一“附”之间的差异，埋下了纠纷的种子。

被告陕西某置业有限公司还在庭审中辩称，补充协议是双方协商一致的结果，且该协议已在房管局备案，合法有效。被告表示，涉案小区是分期建设项目，行政部门允许此类项目在完成五方验收后先投入使用。此外，涉案房屋未取得建设工程竣工验收备案表，系行政机关之间、内部部门之间审批冲突导致，并非被告自身原因，不应承担责任。

被告表示，原告恶意拒收涉案房屋，其要求客观上无法立即实现，竣工验收备案表的取得取决于行政机关之间审批冲突的解决，如原告恶意坚决不收房，双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》应予解除。

法院：合同附件约定明显降低房屋交付标准 不合理

法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。原告已完成支付购房款的义务，被告应于2023年12月31日前向原告交付符合合同约定的交付条件房屋，但截至庭审之日案涉房屋仍未取得竣工验收备案表，被告构成违约，按照合同约定，被告应自逾期交房之日起按日向原告支付全部房款万分之0.5的违约金……经计算，被告应向原告支付2024年1月1日至2024年10月23日的违约金15323.91元。

虽然双方在附件十二第七条中约定“出卖人只须在交付商品房时按约提供了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及建设工程竣工验收手续，即视为出卖人按约交付”，但根据案涉合同第二十八条第二款约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”案涉合同附件十二第七条关于房屋交付条件的约定，明显降低了案涉房屋的交付标准，不合理的减轻了被告应当承担的责任，故案涉房屋交付标准应当以合同第九条约定为准，对被告辩解房屋符合交付条件的理由不予采纳。

经法院判决，被告陕西某置业有限公司支付原告逾期交房违约金15323.91元，驳回原告的其余诉讼请求。后二审维持原判。

律师：不合理减责限权的条款被认定无效

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善认为，本案中，法院驳回开发商以补充协议降标抗辩、支持业主逾期交房违约金诉求的判决，于法有据，且在事实认定、利益平衡、社会导向层面具有合理性，更能体现公平正义选择。

首先，法院精准区分“五方验收”与“竣工验收备案”的实质差异，未被开发商“五方验收+两书即达标”的片面主张误导，而是穿透事实本质：明确“五方验收”是建设单位组织的民事主体内部质量核查，仅能证明工程满足施工技术要求，而“竣工验收备案”是行政机关对工程质量、消防、规划等法定要件的实质性核验，是房屋符合交付使用条件的终极证明。涉案房屋因消防及规划专项验收未完成，尚未达到备案条件，即便取得五方验收报告，仍属于“未经验收合格”的法定禁止交付情形，避免了“形式合格即合法交付”的错误导向。严格遵循了“法律强制性规定优先于约定”的裁判规则。

其次，基于开发商在未取得关键备案文件的情况下强行交房，直接导致业主无法办理房产证，核心物权权益受损，业主拒绝收房属于行使法定抗辩权，而非“恶意拒收”，故支持业主违约金诉求，合法有据。

再者，精准适用“格式条款无效规则”，本案补充协议将交房标准从“备案证明文件”降低为“五方验收+两书”，实质是不合理减轻开发商法定义务、排除业主核心权利，完全符合《民法典》第四百九十七条“格式条款不合理减责、限权无效”的情形。同时，法院充分尊重合同自身的效力约定——主合同明确规定“补充协议不合理减责的，仍以主合同为准”，既适用了法律强制性规定，又尊重了当事人预先设定的合同效力边界。

“本案判决意义重大，明确了补充协议的约定不得突破法律强制性规定，不合理减责、限权的条款终将被认定无效；交房必须严格履行竣工验收及备案程序，不得侥幸规避法定义务。”赵良善说，这一导向有助于遏制房地产市场中“先交房后补证”“以次充好”等乱象，引导开发商规范经营、诚信履约，从源头减少商品房买卖合同纠纷。

华商报大风新闻记者 于震 编辑 赵瑞利

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