官方聚焦|前滩东方湾官方售楼处发布:2026年钟声已响正式启幕!

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前滩，一直是上海楼市顶流网红板块。

2020-2022年新房疯抢，认筹率高达1266%（尚峰名邸）；二手价格，大户型冲上26万，连小户型都到过17-18万；

而如今市场下行期，恐慌砸盘不断，前滩又展现出惊人抗跌能力。前滩二手房均价，已连续三个月稳在14万+。

因为前滩的热度，周边板块的新房项目都将其作为核心卖点，疯狂蹭流量。

三林南（前滩公馆、前滩滨江道），以前滩为卖点；后滩（华润雲启滨江），也以前滩为卖点。前滩，全方位辐射周边板块。

但随着二手市场剧烈承压，以及新房“四代住宅”到来，很多人也犹豫：

前滩跌到底了没有？

现在14-15万买入，会不会补跌？前滩的黄金期，还剩几年？我要不要更低成本，买后滩新房？

今天，我们就来深挖下前滩的未来，以及，后滩能否再现前滩的造富神话。

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01、前滩的造富神话

说到前滩的发展史，绝对是一篇大爽文。

前滩，最早因为世博迎来机遇，被纳入到上海“十二五”规划重点开发区域。

板块高规格定位，目标“第二个陆家嘴”和“世界级中央活动区”，前滩火箭般崛起。前滩，就从一片荒滩蜕变成繁华CBD，只用了5年（2015年开始全面建设）。

全新城市界面，太古里、前滩中心、6/8/11三轨交、华二前滩强学区，从商业到交通再到周边配套，样样都是顶配，六边形战士。

随着城市发展，住宅逐渐开发，前滩房价的飙升让人趋之若鹜。

2018年中粮前滩海景一号开盘，当时我出来做小魔女团队才第二年，就有很多朋友、各路人马找我说想认筹中粮，问我有没有办法安排认筹机会。

当时前滩最早的盘晶耀名邸一期，2017年开8.9万，一直到2023年世纪前滩天御封官13.2万，涨幅48.3%。

虽然涨幅很少（黄浦两年就能飙50%），但如果你在2017-2022年买了任何一套前滩新房，你都稳赚。

在前滩房价的最高峰，标杆盘三湘印象名邸曾经冲到过26万。其他盘，虽然盘基本上可以在14到18万。

即使到现在2025年12月底，整个上海楼市平均跌掉40%的今天，前滩跌幅也只有20%，仍然有14-15万的高价。

那到底是什么让前滩这么抗跌？我觉得有几个核心优势。

我经常说的一句话是：前滩就是新的联洋。整个上海找不出第二个，像前滩一样的全新板块。

在这里你看不到老破小，看不到菜市场，看不到黄焖鸡骨头饭沿街底商，都是10年房龄以内的商品房，都是像太古里，前台拿L+PLAZA，公园巷这样前卫的商业。

前滩整个板块更年轻、更摩登、更现代，板块生命周期处于青壮年。而江对面的徐汇滨江，或者更高端的黄浦，显然需要更多钱、更高阶层才能达到。

那作为和徐滨、黄浦不同的中产社区，前滩还有个突出优势——强学区。

学区对于一个中产板块来说，尤其重要。况且前滩华二，它的成绩在浦东稳居前三，非常的加分。

甚至，在这轮补跌潮中前滩能如此坚挺，华二正是那根定海神针。华二成绩下滑，前滩顶不住了？18.8万已成交！前滩华二杀疯了

除此以外，前滩抗跌，还有一个重要因素——很少有人砸盘。

因为这里的业主持有成本高，哪怕是2017年买的晶耀一期，也要8.9万/平，那如果是2021、2022年买入的，当时开盘价就要11-12万/平。

现在二手房价格也才14-15万，业主以当时买入价+这几年贷款成本，拿出来卖是不赚的。手握一个网红顶流板块，又没赚到钱，房子也才五六年很新，大多数人不会割肉走。

加上我们前面说，前滩是一个中产社区，这就意味着这里更多是上班族，一些企业中高层，不是做生意的。而对于大部分中产，就算降薪、裁员，也不至于要砸盘抛房子。

当然，不是说就一定没有人砸盘，毕竟每个家庭有各种各样的因素，但按照比例来看，前滩砸盘比其它板块要少很多。

板块年轻，城市界面新、配套完善，强学区加持，板块内业主心态稳砸盘少，使得前滩价格能稳定在14万的水平。

但同时，也会有人担心，正因为前滩跌的不多，我如果14-15万买进，后面它会不会补跌？尤其现在第四代住宅来了，前滩还能安全多久？

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02、前滩的黄金期，剩多久？

我认为，前滩至少还有10年的黄金期。

因为到2025年，前滩大部分的房子才0~6年房龄，所以就算过10年，它仍然很新。

但是，如果时间再拉长，前滩房子的品质会成为它比较大的问题。高端住宅需要有的东西，前滩80%的小区是没有的。

除了三湘印象名邸、晶耀名邸、中粮海景壹号相对好一些，其它以小户型为主的盘，比如东方XX等等，品质真的比较一般。

虽然外立面看起来还不错，但进去你会发现，它没有挑高大厅，没有尊贵、舒适的体验感，甚至一楼就是门对门，不像豪宅的样子，就是中产盘。

而且前滩板块，它65%以上的房子是90平以内的小户型。

现在，面积段小是前滩的优势，因为哪怕单价拉到17、18 万，总价也能控制住，2000万以内随便买。又有学区，又很新，门槛又不高，有更多的中产愿意买，并且买得起。

但从长期看，当板块不再新的时候，这些产品力弱、面积段小的问题就会暴露出来。如果我们未来的方向是第四代住宅，前滩房子的硬件品质，以及面积段偏小，都会成为问题。

现在新房都越来越卷了，前滩附近的新房，后滩华润，包括前滩公馆，从产品层面上超过了前滩大多数小区。

所以，当未来前滩这些核心竞争力不再那么稀缺的时候，它就会开始进入光环逐渐褪去的过程。

那这个光环，我觉得大概还有10年。

因为5年它还是很新，还安全，时间拉到10年，就要看物业养护的情况、周边其它板块规划落地的程度，以及新房落地交付的情况。

03、前滩二手，还是后滩新房？

说到这里，有些朋友就会问：

那相比于前滩二手，会不会买后滩华润，第四代住宅产品，更有潜力？

我们有位客户，就想让我们帮他把尚峰名邸195平房子卖掉，去买后滩华润。因为他觉得后滩就是下一个前滩，是新的造富神话。

那我们首先来看下后滩板块以及华润的情况。

从地段上看，后滩其实是前滩往市区的一个辐射，是往世博大道、陆家嘴方向的辐射延申带。比较可惜的是，后滩整个板块比较小，很难做大文章。

华润总共两块地，东侧还有两块，总共只有4幅纯宅地。另外只有4块商业、商办地块，和一些主题公园，整体板块很难形成前滩这么大的气候。

显然，后滩不可能再造一个类似前滩的顶流地段，它想要真正崛起，想逆天改命，除非产品力爆表。

那华润雲启滨江，产品力怎么样？我们先说优点。

第一，这个地块够大。首开地块总共9栋高层，它中心的组团绿化做了错落、高低配的水景和绿植，打造了一个立体的绿化空间。

你会发现在前滩我们看不到这样的产品，这是它的优势。

第二个优势，华润后滩整体面积段比较大。

125平，占比57%，再往上就是185平，以及245平、286平大户型看江。它整体不是一个以100平为主的刚需盘。

包括它整体装标、配置都拉的很高，全套嘉格纳，均配大金厨房专用空调，卫浴杜拉维特等等，能看出来华润想去打造高端盘。

假如它能够如实交付落地，那我觉得它的产品力是非常棒的。

第三，从总价段来说，125平挺有吸引力。

125平总价段在1450-2000万之间，40%房源总价在1600万以内。放到整体市场中看，1600-1800万可以买到高配新房产品的125平，还是能打的。

只是，这次加推的套数有点多，清盘压力比第一批要大。

不过，这个盘的压力不在125平，而在于大户型。

再大的245平、286平，总价段就要拉到3500万-5000多万，这个价格就是在跟黄浦和徐汇滨江抢客户了。

虽然在前滩，这个总价段是OK的，在二手房市场也已证明了认可度。但是后滩这块地做不了大文章，这个面积段放在这里压力很大，大标的客户会很犹豫。

如果面积控制在180平200平，总价段控制在2500-4000万左右，就会好很多。

这就是我觉得华润后滩的优势和一些压力比较大的地方。

那我们暂时不讨论大户型，就1600-1800这样的总价段，到底是选前滩二手还是后滩华润125平？

我觉得看大家的需求。

客观来讲，后滩华润的125平，中低楼层才12-13万。这个价格和二手房市场的正常房子比，性价比是不错的，虽然稍微贵一点点，但毕竟产品力提升了。

如果你没有学区需求，又是喜欢更新产品的人，我觉得这个产品可以拿，毕竟位置也不错，比前滩还要往北，更靠近陆家嘴的方向。

但如果你是想捡漏的心态，华润后滩就不算是最优选，因为现在砸盘的很多，连陆家嘴、北滨江曾经的贵族、15年后的高端名盘，现在10万、11万就可以买得到，我们最近就在帮客户捡漏这样的房子。

所以，就看你要什么。

那如果你的需求是有学区的，又需要产品新，买进后希望相对安全的产品，那1600-1800万买前滩的三房，也是不错的选择。
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房地产行业从数量扩张转向品质提升的转型步入深水区，“好房子”概念由市场呼声跃升为国家战略，首次写入政府工作报告，并在全国加速实施，转化为制度建设、标准制定和政策激励等具体行动。这一转变标志着行业迈入以产品力为核心竞争力的新发展阶段。

在此背景下，部分前瞻性房企率先启动“好房子”的战略布局与实践探索，将产品力提升作为企业发展的核心战略。这不仅是对抗市场下行的生存策略，更是引领未来的关键决策。这一战略转型正深入贯彻于从产品系全面升级到具体项目精益建造的每个环节，展现出房企对新时代居住需求的深刻洞察和积极回应。

2025年我们继续发布《中国房地产企业产品力TOP100》、《全国十大产品系》以及《全国十大作品》；同时，新增《中国好房子企业TOP10》和《中国好房子作品TOP20》两项榜单，以回应行业对好房子的高度关注，为行业树立标杆典范。

PART.1榜单发布

01《中国房地产企业产品力TOP100》

02《全国十大产品系》

03《全国十大作品》

04《中国好房子》

PART.2榜单解读

01

2025房企好房子战略特征

2025年，保利、华润、越秀、中海等头部房企相继发布“好房子”战略。其战略共性以安全、舒适、绿色、智慧四大核心为基础维度，延展至精工、服务、低碳、健康等衍生价值，并通过量化技术标准实现落地闭环。

各房企普遍建立完整技术标准体系，覆盖物理空间到服务生态，均体现精细化管理思路。越秀好房子体系以"4X4好产品理念"为核心框架，包含4大维度和16个产品主张，从品质、温度、智慧到成长，全面覆盖现代人居需求；招商蛇口七大“技术体系”以“安全、舒适、绿色、智慧”4大基础维度，叠加“精工、美学”2大品质提升项，最终落地为“贴心服务”，细化出27项可感知亮点；建发房产从“新中式文化理念”出发，将6大价值维度通过5大策略细化为超1050条技术项，覆盖从建筑材料到社区服务的全流程。电建地产明确以“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”六大维度为核心，下设26个专项、75个控制要点、165个技术参数，覆盖设计、建造、服务全周期。 房企好房子战略从定性主张转向参数管控，实现效果可验证。中海地产通过自研“Living OS系统”达成硬性指标，隔声性能提升20%，污染降低70%等量化指标。

房企好房子战略智慧全链化，智能化从设备层向服务场景延伸。华发股份以“数字化、智能化”为核心，通过BIM技术实现施工全程可视化，搭载“智慧家居大脑”，支持业主自定义场景。中海地产“Living OS系统”整合智能家居、社区服务、城市配套，实现“一键呼叫电梯”“快递无人配送”“周边商圈优惠推送”等跨场景服务串联。

在价值延伸层面，招商蛇口通过“全龄友好社区”“家政服务30分钟响应”等27项软性亮点覆盖全体系；华润置地"三好十二优"体系，通过活力街区、疗愈景观、灵动户型等十二大生活场景，落地健康、智慧等8大价值。

房企正从“空间提供商”转向“技术解决方案服务商”，通过技术标准化、服务生态化、价值长效化重构竞争壁垒。未来，能以用户痛点驱动创新、能在成本与品质间精准平衡、能够将政策纲领转化为自主技术语言的企业，方能实现从“造房子”到“造生活”的跨越。

02

2025住宅项目产品趋势

1、外显高颜值和内修高性能

外显高颜值层面，大门，尺度突破与文化融合；会所，“会所+泛会所”功能性更全面，并与自然融合；景观，上抬下沉打造立体景观，在地化从形式到内涵；车库，地下落客区、艺术装置、顶部管线等品质设计。内修高性能层面，科技配置注重全屋净水、降噪、安全；环保用材 “近零污染”交付，用材更加绿色。

（1）大门：尺度突破与文化融合

大门尺度进一步突破

部分品质项目大门宽度突破70米，部分高端项目甚至达到120米，高度部分突破米，营造出强烈的仪式感与归家尊崇感。这种尺度的突破并非盲目追求宏大，而是基于社区入口的功能需求——既能容纳多人同时进出、车辆便捷通行，又能在视觉上形成社区与外部城市空间的自然过渡，成为展示项目气质的第一视觉焦点。同时，大尺度的大门设计也为后续融入文化元素预留了充足的空间，让功能性与文化性得以有机结合。

在地化打造趋势明显

在地化打造趋势明显，通过非遗技艺、门头造型、用材选取等方式演绎地域文化基因。用材上，不少项目优先选用本地原生材料。这些在地化设计并非简单堆砌符号，而是与大门的尺度、功能深度融合，让每一处细节都成为地域文化的生动表达，既强化了项目的独特标识，也让归家动线成为一场沉浸式的文化体验。

（2）会所：“会所+泛会所”功能性更全面，并实现与公区景观融合

“会所+泛会所”渐成标配，空间拓展性更强，承载的功能更丰富

　　2025年十大作品测评入围项目中，配套采用“会所”+“泛会所”的项目个数占比68.3%，会所与泛会所功能互补。会所作为传统的社交和休闲场所，提供专属的会员服务，而泛会所则进一步扩展了这一概念，融入更广泛的功能和开放性。空间设计上注重拓展性，使区域能灵活适应不同场景需求，从而承载更丰富的功能，如社交聚会、健身娱乐、工作办公等，满足多元化生活方式。

将会所打造与景观深度融合，实现功能与美学的深度统一

超过七成测评入围项目选择将会所功能与周边景观进行深度融合，通过打破传统会所相对封闭和独立的运营模式，将其转变为社区中具有开放性与参与性的公共空间。

　　这种设计策略不仅弱化了建筑与环境的界限，更将会所打造为整个社区景观体系的核心节点和视觉焦点，进一步增强了空间的连贯性与层次感。在功能层面，融合景观的会所提供了更多可互动、可停留的场所，提升了社区的活力与归属感；在体验层面，则通过自然元素的引入与空间节奏的变化，强化了用户的情感共鸣与生活质感，最终显著提升了项目的整体产品力与客户体验感。

（3）景观：上抬下沉打造立体景观，“在地化”打造从形式到内涵

新规支持下项目整体抬高成为新趋势，实现“空间立体” 的景观升维

在本次测评的入围项目中，立体景观的配置比例达到了83.3%，显示出该设计理念在当前高端住宅产品中的广泛普及与应用。尤其值得注意的是，头部房企如保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产等，其项目几乎实现100%立体景观覆盖，反映出领先企业在产品精细化与人性化体验方面的前瞻布局。

　　在具体打造手法上，立体景观不仅限于植被的层次搭配与高低错落，更强调对场地空间的高差重构与功能整合。通过乔木、灌木与地被植物的有机结合，形成丰富而立体的绿化视觉层次；同时，结合地形营造、台地处理、架空层花园及垂直绿化等方式，重构空间秩序，增强场所的体验性与互动性，从而实现从单纯的绿化到空间情感化、功能化的全面升级。

景观风格不仅是与在地文化相呼应，也是对原生态延续

　　测评入围项目中，景观在地化的项目占比达到61.6%，显示出该设计策略在当前行业中的显著影响力。选择在地文化作为景观设计的前提，往往取决于所在城市对“文化”本身的认知敏感度，即是否具备清晰的文化定位和公众文化认同；其次则与项目开发的成本密切相关，包括文化挖掘、材料选用及工艺传承等方面的投入。从所填报的项目统计结果来看，在地文化结合频率最高、表现最为突出的三个城市分别是北京、杭州和西安——它们不仅文化资源丰富，也更善于将传统元素转化为现代景观语言。

（4）车库：地库颜值焕新，功能 + 美学 + 细节的三重升级

功能升级方面，人车分流提升车库安全与便利，使其成为第二归家玄关；地下落客区提供便捷上下车，减少拥堵，提升社区品质；95%配置率体现行业认可。美学升级方面，采用高档石材、金属饰面等材料，结合现代或艺术风格，创造高辨识度视觉，提升档次，营造温馨归家氛围。细节升级方面，管线设计优化，平衡成本与美学，采用隐藏式布线和集成管理，确保整洁功能；顶面设计使用吊顶和美化管理，实现成本可控和视觉美观。

（5）科技配置：响应“好房子”回应客户高敏感点，项目多注重全屋净水、降噪、安全三大维度

入围项目科技系统提及率达100%，体现了科技集成在现代化住宅中的全面应用。在净水技术方面，以全屋净水系统、末端直饮设备和智能水管理系统为核心，当前精装交付项目普遍在室内配置全屋净水系统，采用高精度过滤标准，能有效去除水中的有害微生物、重金属和杂质，确保饮用水安全与健康。静音技术广泛应用于环境降噪、居室降噪和设备降噪，通过优化建筑结构、使用隔音材料和低噪音设备，显著提升居住舒适度和隐私性。安全方面则全面覆盖燃气安全、入户安防和儿童保护等环节，包括智能燃气报警系统、门禁监控以及防撞设计，为家庭提供多层次的安全保障。

（6）环保用材：“近零污染”交付，用材更加绿色

入围项目中，“绿色”与“环保”的提及率均达到100%。越秀“环境试验室”凭借其显著超越欧盟标准的装修污染控制措施，涵盖甲醛、TVOC、氨、苯、甲苯、二甲苯、氡、PM2.5、PM10以及臭氧等十项指标，实现了室内“近零污染”的精装修标准；在设计阶段，通过采用污染物模拟系统，预先计算主材与辅材叠加后所产生的甲醛、TVOC、苯系物等污染物的综合释放量。绿城装配式内装体系选用工厂标准化生产的环保材料，例如铝蜂窝复合岩板、3D打印木纹地砖等，通过干法安装工艺减少湿作业，从源头有效控制有害气体的释放，从而确保室内空气的健康品质。

2、不同档次各有差异

品质项目高效利用空间，小面积户型空间的高效利用，从局部收纳提升至整屋收纳体系。轻奢项目聚焦场景创新，室内居家办公、亲子互动、社交会客等场景功能融合，景观公区场景创新（亲子成长、教育学习）。高端项目关注人文与艺术，强调在地文化系统性融入，高定服务体系和圈层服务。

（1）品质项目—高效利用

户型空间设计

　　利用可拓展空间，增加使用面积。广州越秀珑悦西关68㎡三房户型，实现130%使用率，实际到手面积约88㎡，增加赠送面积，配备入户花园和LDKG一体化客厅。北京通州招商朝棠揽阅69㎡2+1户型，12㎡主卧配转角落地窗，北向15㎡可变两间儿童房，得房率高达91%。广州地铁珑曜上城约73㎡三房户型，项目全系户型实用率130%，通过入户花园、阳台及飘窗优化，使用面积达90㎡。

从局部收纳提升至整屋收纳体系

品质入围项目以“收纳”为特色点的提及率100%，品质入围项目中有收纳体系的项目占比70%。绿城5S收纳体系。如上海绿城沁香园：从玄关、餐厨房、卫浴、卧室、家政区（阳台及其他）五大收纳空间，提炼出体系化的「5S魔方收纳系统」。金茂棠系收纳系统。通过体系化收纳，空间利用率提升25-40%。成都东城金茂晓棠柜体“应交尽交”，建面约129㎡样板间，收纳空间约23651L。

（2）轻奢项目—场景创新

室内功能区设计“场景化”，融合居家办公、亲子互动、社交会客等多维度

与2024年相比，入围项目的客餐厅功能描述已经发展成以场景化和尺度为核心的双重格局，场景化强调通过设计营造出具体的生活或使用情境，增强空间的体验感和功能性，而尺度则注重空间的尺寸、比例和布局优化，确保实用性与美观性的协调统一，从而提升整体空间的品质和用户满意度。

社区配套功能聚焦“儿童”，探索式、亲子型、自然型三大主题占比超6成

　　在轻奢测评项目中，“儿童主题”功能配置占比高达79.4%，这一数据充分体现了该主题在整体功能设置中的主导地位和广泛普及程度。

（3）高端项目

人文艺术：强调在地文化系统性融入

门头方面，北京建发・海晏飞檐在设计上深度融合地域文化，将传统匾额、门钹、影壁等元素通过抽象化处理手法，既保留古典韵味，又融入现代建筑语言，营造出兼具历史感与当代性的入口形象，彰显出文化传承与创新融合的设计理念。

立体景观方面，西安金茂璞逸东方以“山、丘、屿、岭”为灵感，通过精心的地形塑造和植物配置，重构秦岭微缩景观，再现自然山峦的层次与气势，为社区带来沉浸式的生态体验，体现了人与自然和谐共生的设计哲学。

会所方面，广州保利玥玺湾以珠江地图和 historical商船为创意来源，运用非物质文化遗产的錾铜工艺，精心创作大型铜雕作品，细腻展现珠江流域的商贸文化与 maritime 历史，成为空间中的艺术核心，传递出地域特色与工艺美学的完美结合。

生活方式：产品柔性定制+服务高端定制，定义高端生活方式

“柔性定制”是今年部分高端项目提供给客户的定制化精装模式。如广州琶洲樾充分满足住户多样化的居住需求。该项目在建筑结构设计阶段便充分考虑灵活性，最大程度释放了传统住宅的结构限制，实现了空间形态的可变化与功能组合的多样化，通过不同的排列与组合方式，最终呈现出12种差异化户型交付方案供用户选择。

　　高定服务体系专注于为高端客户提供高度个性化和专属化的服务体验。在成都，LACADIERE ·天览项目充分体现了这一理念，设有7大专业部门，配备180名服务人员，精准服务256户业主，涵盖103项基础及高端定制化服务项目，确保每位业主的需求得到细致满足。与此同时，成都嘉佰道以服务团队为核心，结合CARE四大高定服务体系——包括定制化关怀、专属响应、精致体验和持续优化——全面提升服务品质，并正式发布《嘉人生活指南手册》，为居民提供全方位的奢华生活指导和贴心建议。