解析南宁市平稳基金“政府引导、市场化运作”保交楼模式

转自：中国经济信息社

【新华企业资讯2月10日】南宁市平稳基金2022年8月成立以来，通过“政府引导、市场化运作”的模式，成功交付多个楼盘项目，探索形成保交楼“南宁模式”，并在国内其它省份复制推广。近日，新华财经围绕房地产市场稳定发展、“好房子”主题，专访南宁市平稳基金相关负责人。

新华财经：请结合全国保交楼工作的现状，介绍南宁市平稳基金（以下简称“平稳基金”）保交楼工作面临的主要挑战。

南宁市平稳基金：当前，各地正以“稳”字当头、“因城施策”推动房地产市场平稳健康发展。目前平稳基金保交楼工作主要面临几方面难题。一是保交楼政策仅支持毛坯续建，项目装修资金来源困难较大。二是部分业主办证困难、资产无法盘活。三是涉及多方利益，协调难度大。四是存量产品同质化，原规划产品多为刚需高层，在户型、附加值等方面市场竞争力较弱。

针对各项目的共性及个性问题，平稳基金通过“政府引导、市场化运作”模式，采取“一楼一策”差异化解决方案，有效应对、逐一化解。

新华财经：平稳基金通过“政府引导、市场化运作”这一模式，成功交付了多个问题楼盘项目，运行3年多来的核心成效及创新举措有哪些？

南宁市平稳基金：平稳基金成立3年多来，完成了5443套住房的交付。同时，兼顾资产盘活与市场重塑，推出“邕府”品牌，截至目前累计销售超400套，资产盘活取得初步成效。

在此过程中，平稳基金首创“先办证再交房”模式，协同多部门解决历史遗留问题，全方位保障购房者权益，为30多个项目提供尽调咨询及复工复产方案，探索建立了一套创新工作机制。

一是运作模式创新，通过“政府引导+市场化运作”，以市属国企出资为主，引入社会资本，由专业基金管理公司执行运作。二是风险管控创新，通过“股权+资产双重隔离”避免破产清算风险，调整项目公司股权避免单一股东涉诉引发连锁风险，特殊项目通过设立SPV收购资产、隔离风险。三是权益置换创新，以车位补贴、物业费减免替代精装修，维护用户权益同时解决资金缺口。四是资产盘活创新，推出“邕府”品牌，重塑项目市场形象；通过收购资产进行再开发盈利，弥补续建资金缺口；调整规划、优化产品，提升资产价值，降低开发成本，提高保交楼资金使用效率。

新华财经：平稳基金保交楼模式得到广泛关注，多个省份组织专题考察，“南宁模式”在国内其它省份的复制推广有哪些延续及迭代？

南宁市平稳基金：平稳基金保交楼模式已成为各地关注的标杆经验，2025年四季度，河南、山东多个市县区以及广西柳州市相关部门人员，相继赴南宁考察，交流“政府引导、市场化运作、专业化管理”的核心机制。

“南宁模式”可通用措施包括“一楼一策”、SPV操作、资产隔离等，可适配不同城市的问题楼盘；“先办证再交房”、存量资产盘活、规划调整等创新举措也可作为参考。

2025年11月，平稳基金与开封市合作设立基金，在“南宁模式”基础上，迭代推出保交楼方案2.0版本。2.0版本通过“国有LP土地出资代替现金出资+现有资产处置+新地块开发收益弥补”的多元筹资模式，不仅可以快速解决保交楼前期投入的资金问题，也解决了国有LP现金出资的难题，保障保交楼续建资金同时保障国资安全，将保交楼任务完成与地方经济发展紧密结合，旨在构建新型的房地产发展模式。各地可结合本地政策与项目实际参考南宁经验，但具体复制落地需根据区域市场特点精准施策。

新华财经：“十五五”期间，房地产行业将聚焦构建新发展模式，以“好房子”建设为核心。平稳基金在保交付的同时，如何让存量房也变成“好房子”？

南宁市平稳基金：平稳基金将以“资产保值增值”为目标，确保交付房屋品质，让存量房变“好房子”。续建前排查整改原有质量问题，介入后严格管控材料与施工质量；严格按照原开发商移交的施工图纸施工；施工过程中对不合理的设计指标优化提升，保障居住舒适度。同时，通过商改住、高改低、容积率调整等，提升项目资产价值。

未来，平稳基金将进一步完善和提升现有的“政府引导、市场化运作”运作模式，优化投资策略、强化风险管控、提升项目质量。同时，围绕质量保障、产品创新打造标杆项目，推动存量项目向“好房子”转型，不断优化升级“南宁模式”。（王立芳）