当高层住宅超过15年，最终会成为贫民窟吗？

2016年1月8日，广西柳州地方官方媒体有则新闻，标题是：

柳州一小区46部电梯全部停运！有人一个半月没下过楼！物业回应，律师：电梯停运合法合规

新闻显示：鱼峰区东悦佳苑小区的业主反映，2025年11月开始，他们小区有部分电梯停运，到2025年12月21日，小区里14栋楼的46部电梯全部停运。

来自东悦佳苑业委会的公告，直接贴图，如下：

简而言之，这个小区的电梯维保费拖欠33万元，且物业缴费率不足70%，电梯脱保未能年检通过，物业暂停电梯运行。

电梯的使用寿命通常在15-25年之间，而电梯寿命受品牌质量、使用频率、维保情况、运行环境及技术迭代多重因素影响；15年是警戒线，20年是分水岭，25年以上则进入高龄期。

我查了即将于2026年3月1日实施的新的《家用电梯制造与安装安全规范（GB/T 21739-2025）》，其中并没有明确的电梯使用年限的限制；

而《电梯主要部件报废技术条件（GB/T 31821-2015）》中，对电梯的各项参数有着明确的规定，一旦达到阈值，如果维修不能解决主要部件的运行，电梯就将进入报废程序。

所以，日常的维保是保证电梯正常运行的基础，这一项也是物业服务的主要内容之一。

然后，我在网上查到了更多的信息，一个一个说。

1）文头提到的东悦佳苑是个安置房小区，村民们在“退地进楼”之前几乎没有交物业费的习惯或者意识；所以较低的缴费率，极大可能是生活的惯性；

2）此前这个小区曾经有过电梯罢工，安置房小区疑似没有交过公共维修基金，原本电梯大修可以从维修基金列支，也就变得不可能；

3）物业公司和业主之间的矛盾积怨已久，业主说物业服务不到位，物业说业主欠费影响服务，总之是个恶性循环；

4）广西柳州的东悦佳苑小区不是个例，高层建筑尤其高层住宅交付超过15年的小区，此类事件绝非偶发，网上公开信息比比皆是。

总结，一句话——这个事情说明一个简单、客观存在、迫切，且扎心的事实，高层建筑的寿命被人为地缩短了，小区随着年限的增加，运维成本呈几何增加；在没有运维保障条件下，谁来保证高层建筑小区最终会不会沦为贫民窟？！

高层建筑最大的问题有三个:

建筑质量和使用寿命；消防；特种设备尤其是电梯

建筑质量是胎里带，开发商有良心的话，高层建筑用上30年50年不会出大问题；但是遇见不良开发商，用的是“瘦身钢筋”或者“海砂”，这一类的房子能不能用上30年都是未知数；

消防，尤其是高层建筑火灾，超过100米的高层建筑几乎无解，陕西榆林消防2月2日官方微信公号上说，“受限于当前装备技术水平，国内主流云梯消防车的有效作业高度约为54米，这一高度仅能覆盖18层左右的建筑”；

电梯的事情，前文说过了，不再赘述。

最大的问题仍然出现在物业管理上，好的物业至少能保证房子少贬值，但是差的物业一定是加速房子降价速度的。

上个月我陪一个朋友去看二手房，一个2011年交付的高层小区，135平米的大三房中心楼王黄金楼层，业主要价90万，算下来单价6666元，数字真吉利！

因为业主缴费率很低，物业公司跑了，业主自治下的楼道和公区还算干净，但难掩吱吱呀呀电梯里的烟味和入户大堂说不出的陈旧的气息；小区地下机非扎堆，地上机非混行，15年房龄的小区怎么看都像上世纪的作品。

我问朋友看中了没，他说还不如加点钱去买隔壁交1.15元/月有物业的二手房。