观点人物 | 何剑与中梁的谷底五年

来源：观点地产网

观点网 浙系房企“四小龙”的幸存者之一中梁控股，有了新的动静。

2月6日，中梁控股宣布执行董事变更事宜，由于何剑希望投入更多时间处理其他个人事务，决定辞任执行董事、联席总裁及ESG委员会成员等职务，但继续作为顾问参与处理公司事务。

同时，赵鹏已获委任为中梁控股执行董事、联席总裁及ESG委员会成员，自委任当日生效，任期为3年。

继任者赵鹏与何剑的履历相仿，晋升路径也十分相似。

赵鹏于2015年加入中梁，从区域公司做起，历任区域公司营销高管、集团副总裁，也曾于2021年接棒何剑的北方大区总裁一职，现担任集团浙中区域董事长。

如今，赵鹏踩着何剑的脚印，继续负责集团的营销工作，但薪酬待遇上比起何剑时期却大打折扣。

公告显示，赵鹏将获得每年136万元薪酬，而何剑2021年上任时薪酬为每年275万元。

目前，中梁控股执行董事分别是杨剑（董事长）、陈红亮（联席总裁）、赵鹏（联席总裁）、杨德业及胡辉；独立非执行董事包括王开国、吴晓波、欧阳宝丰。

何剑五年

与中梁控股创始人杨剑的姓名只有一字之差，何剑也为公司做出了不少贡献。

2015年12月，何剑进入中梁，担任集团营销客服中心营销副总经理。在加入中前，曾于滨江、绿城及远洋等地产集团担任高管职位。

据了解，从事营销管理岗位时，何剑参与建立中梁营销管理体系逻辑“9大模块”，这一动作直接推动集团销售额翻倍，2015年至2016年，中梁销售额分别为168亿元和337亿元。

2017年6月，何剑升任中梁北方区域公司董事长，在不到两年时间里，率领北方区域公司获取13个项目，累计货值约120亿元，累计实现销售业绩超95亿元，并获2018年集团区域公司综合排名第一名。

2019年，何剑掌管中梁北方区域集团，管理半径从江苏、安徽，延伸到河南、河北、山西、天津，在当时中梁各区域集团中管辖范围最大，区域内共有76个项目，近千亿总货值。次年，其正式升任区域总裁。

有了何剑这名得力干将，加之三四线城市恰逢其时的棚改政策，中梁高周转打法发挥了极致作用。

从数据来看，销售额从2016年的190亿元，迅速飙升至2020年的1688亿元，年复合增长率约72.65%。期间，还在2019年正式挂牌港交所。

但从同比看，当2017年达到峰值，取得约241.6%年度合约销售金额同比增速之后，中梁这项指标不断萎缩，同比增速分别约为56.4%、50.3%及10.7%。

数据来源：企业年报、观点指数整理

究其原因，一方面是政策收紧导致红利消失，另一方面则是打法过时，中梁由内到外都受到了不小冲击。

随着“三道红线”新规出台，中梁2020年末因资产负债率超标（79.9%）被划为“黄档”，有息负债年增速被限制在10%以内，近乎被切断融资现金流。

同时，全国棚改货币化退潮，市场购房需求锐减，而中梁一直的奉行“456”模式（4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入）使其维持着较高的拿地强度，随着去化端口被堵住，销售增速便缩减到10.69%水平。

同期，销售面积下降约9%至约1350万平方米，销售均价达到约1.25万元/平方米，增幅达22%，这也是中梁转向二线城市的结果之一。

但高价地也压缩了中梁的利润空间。2020年，中梁录得21.0%毛利率，较上年同期下降2.3个百分点，为五年来首次毛利率下滑；归母净利润约37.4亿元，同比下降约2.4%，同样为五年以来首次负增长。

低谷五年

2021年，何剑正式接任联席总裁，这是他入职第五个年头，也是中梁跌入低谷的开端。

当年6月，李和栗确认辞任执行董事、联席总裁，原为北方大区总裁的何剑顺势上位。

接过重要职位的何剑，因为同样是营销出身，负责投资、产品开发、销售及客户服务以及业务运营等工作。

这一年，中梁全年实现销售金额1718亿元，同比增长约1.8%，增速近乎停滞，且只完成全年销售目标95%；合约销售均价约1.2万元/平方米，与2020年1.25万元/平方米相比也有所下降。

盈利能力也进一步降低。2021年，中梁实现总收入761亿元，同比增长15.4%；期内实现毛利130亿元，毛利率由2020年的21%下滑至17%；归母净利润27亿元，同比减少27.8%。

“三道红线”之后，中梁也不得不开始降杠杆，期内有息负债约402亿元，同比下降26%。不过预收款后的资产负债率约为75.8%，净负债率35.4%，现金短债比大于1，继续处于“黄档”。

然而，这并非最大一场劫，前述现金流危机与业绩下滑还只是铺垫。

2022年4月，面对即将到期的两笔合计6.57亿美元境外债，中梁控股正式公告，向持有人提出交换要约，希望将债务展期至2023年。

为促成展期，中梁控股提供了现金奖励，并承诺将部分项目销售现金流的50%优先用于归还美元债，但交换要约未能获得全部持有人同意。

同年7月，一笔9.5%优先票据到期，仍有1257.4万美元本金及利息未能支付，构成公开债务违约。

后在11月，中梁控股宣布暂停支付所有境外债务的本金和利息，彼时境外债务未偿还本金总额约11.8亿美元。

2023年2月，中梁控股发布了境外债务整体解决方案，但未与债权人订立正式协议。

时间来到4月14日，中梁控股合计4.24亿美元的票据再次出现违约。或许正是这次违约，促成了境外债重组有了重大进展，于5月成功与债权人订立了条款细则，涉及票据本息金额合计为13.16亿美元，展期3.5年。

历时16个月，2024年3月，中梁控股宣布境外债务重组所有条件已获满足，3月20日起正式生效。

彼时有市场人士指出，中梁控股外债并不多，境内债特别是一些表外负债当时远没有解决完毕，但境外债务重组成功也实实在在为其争取了一定的喘息时间。

化解债务危机是一方面，重塑业绩基本面也是必须完成的任务。

2024年，由于交付规模显著减少，中梁控股全年收入减少40.4%至396.8亿元。计入各项资产的减值亏损、投资物业估值的公平值亏损以及汇兑亏损，公司拥有人应占亏损约24.3亿元，较上年亏损约42.5亿元收窄。

期内完成交付约8万套，累计合约销售额约179.3亿元，合约销售均价约1.07万元/平方米。此外，全年无收购任何土地，于报告期末土地储备总建筑面积约为2190万平方米（含已售的建筑面积）。

2025年全年，中梁交付套数进一步缩减至近3万套，累计合约销售金额约120.7亿元，合约销售均价约1.04万元/平方米。

前不久，何剑曾公开表示，中梁控股“保交房”工作已进入最后阶段，2026年将是收官之年，预计还有不到2万套待交付，之后将不再有已售待交付的项目压力。

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