市场持续深度调整，转型成效未显，凤凰股份预计2025年亏损创新高

证券之星 刘浩浩

继业绩"三连亏"后，凤凰股份(600716.SH)2025年业绩再度迎来严重亏损。公司近日发布的业绩预告显示，预计2025年扣非后净利润亏损超3.6亿元，亏损规模创下历年新高。

证券之星注意到，凤凰股份业绩在2016年达到阶段性高点，此后随着房地产行业调控不断加码，公司业绩持续承压。一方面，因公司在售项目数量大幅减少，公司收入锐减。另一方面，公司房地产开发主业毛利率较2016年也呈现大幅下滑趋势。2025年，受在售项目销售价格承压、毛利率下降以及公司计提资产减值等因素影响，凤凰股份利润再度告负。事实上，为应对市场调整，凤凰股份曾于2016年前后高调启动转型，进军健康养老产业。但此次转型并未取得明显成效，相关转型计划疑似已悄然"搁浅"。在近几期财报中，凤凰股份多次表示，公司正在进行新业务试点，但对相关细节并未披露。值得注意的是，凤凰股份当前已无土地储备，如其新业务迟迟无法落地而公司又未能获取新的土地资源，其房地产主业将面临失去可持续经营基础的风险。

Q4盈利恶化拖累全年业绩

公开资料显示，凤凰股份前身为耀华玻璃。2009年，公司通过重大资产重组置入江苏凤凰出版传媒集团旗下凤凰置业100%股权。2010年，公司更为现名。公司主要业务为房地产开发与销售，以及商品房写字楼等的租赁业务。

据凤凰股份业绩预告，预计公司2025年归母净利润为-4.5亿元至-3.6亿元，上年同期为-1.788亿元；预计扣非后净利润为-4.51亿元至-3.6亿元，上年同期为-1.789亿元。其中，公司扣非后净利润亏损规模创下历年同期新高。

凤凰股份表示，2025年业绩亏损主要受两方面因素影响，一是报告期内公司继续对部分地产项目计提资产减值准备。二是受市场行情影响，报告期内在售项目销售价格下滑、去化速度变慢，毛利率下降，导致公司营业毛利较上年大幅减少。

证券之星注意到，2016年，随着全国商品房销售行情持续火爆，凤凰股份业绩达到阶段性高点。当年，公司收入和扣非后净利润分别达到18.18亿元、5246万元。不过，此后，随着行业调控政策密集出台，市场迎来深度调整，凤凰股份业绩持续承压。

2016年，凤凰股份主要在售项目多达10余个。而此后，受市场行情影响，公司新项目开发进度明显放缓。近几年，公司主要在售项目均仅有2-3个，公司收入大幅下滑。

2024年，凤凰股份实现收入8.454亿元，相较2016年下降约53.5%，但同期公司营业成本仅下降43.91%。此外，因项目销售价格和租赁市场价格同步承压，公司近几年资产减值损失也大幅攀升，进一步挤压了利润空间。

在此背景下，2022-2024年，凤凰股份扣非后净利润持续亏损。

2025年，全国房地产市场仍处于深度调整中。数据显示，2025年全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，其中住宅销售面积下降9.2%；新建商品房销售额同比下降12.6%，其中住宅销售额下降13%。房企仍普遍面临销售乏力、利润收缩等压力。

不过，去年前三季度凤凰股份仍实现盈利。报告期内，公司实现营收4.225亿元，同比增长210.46%；实现归母净利润897.1万元，同比增长131.33%；实现扣非后净利润852.9万元，同比增长129.78%。

据凤凰股份在去年三季报中披露，报告期内公司业绩大幅增长主要因有项目交付且体量较大所致，而2024年同期无楼盘集中交付。此外，报告期内公司投资收益同比也大幅增加。

从公司去年前三季度业绩情况可知，其Q4扣非后净利润为-4.6亿元至-3.69亿元。而Q1-Q3，其扣非后净利润分别为132.6万元、965.5万元、-245.2万元。由此可见，凤凰股份Q4单季度业绩严重恶化，拖累了全年业绩。

毛利率较历史高点大幅下滑，转型不及预期

近年来，凤凰股份盈利能力也大幅下滑。

2016年，凤凰股份整体毛利率达28.34%。其中，房地产开发业务营收占比高达99.27%，毛利率为27.84%；商业写字楼等租赁业务营收占比0.73%，毛利率高达95.92%。

此后几年，受市场持续下行影响，该两大业务毛利率均呈现大幅下滑趋势。其中，房地产开发业务主要面临项目销售价格不及预期、去化速度较慢等经营挑战。同时，因部分项目位于低线城市，销售价格本身较低，叠加去化难度较大，公司为加快回笼资金采取降价销售策略，导致该业务盈利空间受挤压。2024年，该业务毛利率下滑至仅12.79%。

凤凰股份租赁业务也面临类似挑战，该业务2024年营收占比虽增至4.29%，毛利率却下滑至30.61%。在此背景下，2024年，凤凰股份毛利率降至13.56%，相较2016年的28.34%已经"腰斩"。

去年前三季度，凤凰股份虽然营收大幅攀升，公司营业成本却同比激增255.74%，远高于收入增幅，这导致公司毛利率从上年同期的25.78%大幅下滑至14.96%。该毛利率相较2016年同期的22.88%仍下降约8个百分点。

在去年半年报中，凤凰股份提醒，短期内房地产市场走势仍存在不确定性，新房价格持续承压。受"买涨不买跌"心理影响，短期内居民购房需求难以得到释放。未来商品房销售竞争将更加激烈，库存去化压力较大。

这对于近几年业绩持续亏损的凤凰股份来说，无疑将是严峻挑战。

值得一提的是，自2024年起，凤凰股份已无土地储备。虽然此举可短期缓解现金流压力，但从长远来看却蕴藏较大风险。一旦公司库存售罄，其将面临无项目可开发的困境，公司业绩和现金流可能受到严重冲击。在去年半年报中，凤凰股份表示，公司将择机储备去化快且具备一定利润空间的项目，实现项目的高效开发和快速销售。

在凤凰股份地产主业业绩持续疲软的情况下，其转型计划一直备受关注。

证券之星注意到，事实上，凤凰股份早在2016年前后就已经尝试过转型，即进军健康养老产业。不过，此次转型并不顺利。其打造的首个养老地产项目直到2024年才基本售罄。这之后，公司并未如外界预期般披露转型成果，也未再有进一步的转型动作。该转型计划似乎已悄然"搁浅"。

在近几期财报中，凤凰股份多次表示，公司正在尝试探索新老业务协同发展，积极开展合同能源费用管理业务试点，期望新业务能为公司开辟新的增长空间。但对于新业务的具体信息，公司始终未披露。

去年11月，在和投资者交流时，面对投资者咨询，凤凰股份管理层表示，公司试点的新业务各项工作正在积极推进，但该项业务需要较长的培育期。这也意味着新业务短期内仍难为公司业绩提供实质性支撑，凤凰股份想要扭转困局仍面临严峻考验。(本文首发证券之星，作者|刘浩浩)