如何为房屋设立合法有效的居住权

　　居住权就是为了满足生活居住的需要，根据合同的约定在他人所有的住宅上享有的占有和使用的用益物权。这一制度的设立，为解决离婚后弱势方居住问题、老年人"以房养老"等社会问题提供了法律保障。

　　网友咨询：

　　如何为房屋设立合法有效的居住权？

　　马松林律师解答：

　　（一）以合同设立居住权。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般应包含以下条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。仅仅签订了居住权合同还不够，只有完成登记手续，居住权才在法律上正式设立。若未办理登记，居住权合同虽可能有效，但居住权人无法取得物权意义上的居住权。

　　（二）以遗嘱设立居住权。民法典规定的遗嘱形式，如自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱和口头遗嘱等，均可用于设立居住权。但需要注意的是，口头遗嘱由于缺乏实质载体，真实性较难判断。遗嘱人在遗嘱中设立居住权时，要确保房屋权属清晰，遗嘱中要清晰、准确地表达设立居住权的意愿，明确房屋的坐落、居住权人的姓名（身份证号）、设立居住权的原因、居住权的期限等关键内容。居住权人应在遗嘱生效后，及时前往房屋登记机关办理居住权登记，以此产生公示的法律效果。

　　（三）以人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立居住权的。人民法院、仲裁机构的生效法律文书设立或者确认居住权的，可以由居住权人单方申请，提交人民法院、仲裁机构生效的法律文书，或行政机关具有强制执行力的行政处理决定书。

　　马松林律师补充：

　　不动产登记机构对于居住权首次登记的申请，应当重点审核以下内容：

　　（一）设立居住权的不动产用途是否为住宅；

　　（二）设立居住权的不动产是否已经依法登记；

　　（三）设立居住权的不动产是否已经办理查封登记、预告登记、异议登记；

　　（四）设立居住权的不动产是否已经办理抵押权登记；

　　（五）申请登记的居住权人是否为自然人；

　　（六）居住权合同内容是否符合《中华人民共和国民法典》的规定；

　　（七）以遗嘱方式设立居住权的，在办理继承转移登记后是否再次办理了转移登记；

　　（八）居住权是否在同一个不动产单元的住宅上重复设立；

　　（九）不动产为共有的，是否全体共有人一致同意设立；

　　（十）居住权合同、遗嘱或者设立居住权的生效法律文书等材料与不动产登记申请书、不动产权证书记载的主体是否一致；

　　（十一）法律、法规等规定应当审核的其他事项。经审核，申请人提交的材料齐全、符合法定形式的，不动产登记机构应当予以受理。

　　【法律依据】

　　《中华人民共和国民法典》

　　第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

　　第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

马松林律师

湖北维思德律师事务所执业律师

从事民商事领域、刑事辩护领域多年，在武汉市前五律师事务所执业，曾担任多家公司法律顾问，并且长期为金融机构、国企提供法律服务。